宅建業法における営業保証金と は
それでは営業保証金とはどんなものなんでしょう。
宅建業者と取引おしたお客様がいたとします。その悪い宅建業者が悪いことをしてお客様に損をさせてしまった場合。損をさせられてしまった被害者が宅建業者に損した分お金を払えということがあります。
宅建業者にお金がなければ実際にお金をもらうことはできません。そんなかわいそうな被害者、損をしたをお客さんに供託所から少しでもお金を出して救済してあげようというのが保証金の制度です。
営業保証金はどのように規制されているかというと。
宅建業者が宅建業を始めようとする場合には、万が一お客様に損をさせてしまった場合、あらかじめお金を供託所に供託しておいてくれというルールになります。そこで、免許を受けて宅建業者になりましたと、すぐにはスタートできず、まず供託をしてください。
すぐに宅建業法を開始するかというと違いですね。供託の届けを出して初めて「宅建業の業務を開始していいですよ」。ということになります。ここは毎年のように出題されています。免許、供託､届け出、スタートという順番になります。
この順番が入れ替わってしまうと誤りです。この順番通りにやっていかないとか宅建業違反になります。
営業保証金-支店を増設した場合、事務所を新設した場合
どこどこ支店を増やしたいという場合、基本的には営業保証金の場合は先ほどの場合とよく似ています。もうすでに宅建業を始めている不動産屋がいるとします。今度の支店を一店増やすという場合には、その一支店一店に当たり、500万円追加で供託します。
そして、一支店500万円供託したという。届けを出します。そうすると供託された支店は、業務を開始することができます。なぜここのところを強調しているといいますと、保証協会に入会した。宅建業者の場合にはちょっと扱いが違うんですね。
保証協会に加入している。宅建業者が支店を増設した場合、事務所を新設した場合にはその増設をした時から2週間以内に弁済業務保証金分担金を納付しなさいということになっています。
保証協会に加入している宅建業者が支店を創設した場合
支店の増設後から2週間以内に後から分担金を支店あたり30万円を納付すれば良いとのことになっています。このように支店を増やしたケースと事務所を増やした。ケースとでは営業保証金と保証協会取り扱いが違いますのでしっかり整理しておきましょう。
では次に、いくら供託するということになります。
営業保証金については、本店、1000万円。支店一件当たり500万円もの大金を供託金しなければなりません。保証協会に入会した宅建業者については、本店は60万円。支店一件当たり30万円の分担金を納付しなければなりません。このように表を作成して整理しておくといいと思います。
「供託金は金銭じゃないといけない」ということはございません。
国債や地方債や政府保証債､その他の者を使って供託することが認められています。国債については100％。地方債については90％評価、その他は80％。試験でねらわれるのは地方債の90％です。
ここはしっかりと覚えておいてください。覚え方は､地方債の「チ」と90％の「ク」で、「チクチクチクチク」10回ぐらい行っていただければ覚えていただけるかと思います。
供託というのは本店の最寄りの供託所に供託します。
例えば東京に本社があって支店が北海道、札幌であったり、福岡だったり、いろいろなところに事務所、支店が全国にあるケースです。全部ひっくるめて本店の主たる事務所の最寄の供託所に供託することになります。もし、本店が、移転したらどうなるのということになります。
例えば、今までは千葉に本店がありました。
今回、東京に本店を移転することになりました。今までは千葉の本店の最寄りの供託所に供託していたのですが、今度は、本店を東京に移転していますので、本店の主たる最寄りの供託所が東京に変わりますよね。
まず、その時に金銭のみで供託していたらイメージとして、銀行振り込みのように「口座から口座へ金額をポンと移す」というのが保管換えのイメージです。しかし、それができない場合がありますね。例えば国債とか地方債は、紙切れと考えればいいですよね。
紙切れがあると昔ながらのイメージで、口座から口座へポンと数字を移すわけにはいきません。金銭以外にいろいろな債権を用いている場合にはどういう扱いになるかというと、保管換えはできません。今まで千葉に本店がありました。
供託してある状態で新しい本店の東京の最寄りの供託所に供託をします。そうすると千葉の供託所と東京の供託所に二重に供託してある状態になります。一旦、二重に供託してある状態で前の供託金を取り戻すという流れになります。
なぜこのような二重供託を作るのかと言いますと、空白の時間を作らないためです。千葉の供託所から取り戻して、東京の供託所へ移すということは空白の時間が生じてしまうことになります。どちらにも供託されていないという時間です。
その時にお客さんが損害をこうむって「供託金の還付を受け取ることができなくなる」ということが生じます。このような空白の時間を作らないという扱いになっています。宅建試験対策ですが、金銭＋有価証券。
で供託されている場合・金銭の部分だけで保管換の利用ができるんですか？といいいますと、答えは「できません。」金銭＋有価証券というケースで、たとえ金銭の部分に限っただけでも保管換の手続きができません。ここは注意事項です。
営業保証金の還付についてみていきましょう。
宅建業者との取引をして損害をこうむったお客さんは供託所からお金を還付という形で受け取ることができます。これは誰でも知ってることです。じゃあその取引とは何ですかということです。意外とここが盲点になっているところです。
宅建業者と取引をして損害を被ったら還付を受け取ることができる。どのような取引によって損害をこうむったお客さんが供託所からお金を受け取ることができるのか。ここでいう取引というのは宅建業務の最初に勉強したことです。
みずから売買交換・媒介や代理で交換、貸借。あの8つの取引なんですよ。あの8つの取引によって宅建業者から損害をさせられてしまった。そのような場合に供託所からお金をもらえるということになります。
そうしますと宅建試験の過去問ででてきますように、広告代理店が不動産屋さんの広告チラシを入れたことによってできる請求できる広告代金債権。
或いはリホーム会社が不動産屋さんからリホームの依頼を受けてリホームした。そこで発生したリホーム代金債権、内装工事代金債権。
このようなもの8つの取引ではありませんから。広告代金や内装工事代金というのはこの供託所から還付を受け取ることができない。ということになります。
営業保証金の還付の話を進めていきましょう。
宅建業者と取引をして損害をこうむったお客さんは供託所から還付を受けることができます。いくらの限で還付を受けることができるか。例えば1億損したら1億全部もらえるかというとそうではありません。あらかじめ営業保証金の供託されている額。本店1000万円。
支店一件当たり500万円という。その供託されている供託額の限度によって還付を受けることができます。還付を受けるとどうなるかと言いますと、供託所のお金が減ってしまいます。供託社のお金がなければその穴埋めしなければなりません。
そこで、免許権者から悪いことをした、宅建業者に通知が行きます。その通知を受け取った宅建業者は通知から2週間以内に不足額を供託しなければならない。そして2週間以内に「免許権者に穴埋めしたよ」という通知をしなければなりません。というルールになっています。
ここの覚え方ですけども。通知から2週間・「ツーツーツー」から覚えることができますので・ここはしっかりと正確に覚えてください。
営業保証金の取戻しについてです。
宅建業者は供託所に本店1000万円支店に500万円の大金を供託行きます。もし宅建業者が宅建業やめちゃう。そんな場面で供託所に預けておく意味がないですね。宅建業をやめるからお金を取り戻したい。すぐに取り戻せるか。ということ。
すぐに取り戻されると困っちゃう人が出てきます。どんな人かというと宅建業者と取引をして損害をこうむった人です。まだ還付請求していない人です。或いは、損失したことにまで気づいていなくてまだ還付請求していない。そんな人がいます。
そのような人のために今現在損害をこうむってこれから還付請求したいという。そういう可能性もありうるわけですから。供託所から供託金の取り戻しをする時には公告をしてください。公告とは国の新聞官報を利用します。
還付金をもらいたい人は今のうちに名乗り出てください。という公告です。この公告6ヶ月以上の期間を設けます。この6ヶ月以内に持ってるから還付請求してね。ということです。ここの覚え方ですが、公告の「 コウ」それから、6ヶ月の「ロク」で、コロコロコロコ。サイコロを転がした。感じでコロコロとやっていくと思覚えやすいです。
営業保証金の取り戻しについては、重要ポイントがあります。
どこかというと、営業保証金の場合と保証協会に加入したケースとでは扱いが違うところがあります。営業保証金を利用している場合は誰が公告をするのか。というと、これは宅建業者です。
本保証協会に加入しているケースでは保証協会が供託所から取り戻し、取り戻したお金について宅建業者に変換する。という二段構えの手続きをとります。そこで保証協会が取り戻し分担金の返還する場合について公告報告するのは保証協会です。
ここはちょっと注意してください。そして、もう一つ、支店を廃止した場合、営業保証金を支店一店あたり500万円預けすぎということになっています。支店を1店廃止した場合営業保証金のケースでは、この場合公告をした上で6ヶ月待ってから取り戻すことができます。
しかし保証協会に加入している。宅建業者については、支店の1店廃止したとして、分担金の返還を受けるのは1支店あたりたった30万円です。公告なんかは6ヶ月以上待つ必要はないですね。
支店の廃止保証協会に加入しているケースでは公告不要という扱いになっています。
以上の重要ポイントを学習しておきましょう。
