法令上の制限における国土利用計画法とは
さて、この国土利用計画法というのは、計画的に日本の国土を利用するためのルールです。
どんなルールなのかと言いますと、計画的に日本の国土を利用するためには、その辺りの土地を利用しよう買い占めようというように考えた場合。
もし土地に高い値段がついてしまっている場合、そこを調達することができないとなってしまっては困ることになります。そこで国土利用計画法では、計画的に国土を利用するために妨げとなる場合、一定の規制をかけようと考えています。
ここでは、宅建試験対策ということで土地の値上がり可能性がある場合には、一定の規制がかけられていると考えると問題が解きやすいです。実は、この国土利用計画法では、規制区域のルール、監視区域のルール、中止区域のルールというものがあります。
近年の宅建試験では事後届出出制。ここは、かなりの重点を置いて出題されています。従って、国土利用計画法を攻略するためには、事後届出出制を完璧に近い形で攻略するという形が効率的な勉強方法です。
さて、国土利用計画法は、土地の売買などを行った時に土地の値上がり可能性がある。そんな場合に契約などの場合に届出制をしなさい。という事後の届出を要求しています。土地の値上がりの可能性のある取引をした場合に、契約してから2週間以内に届出をしなければなりません。
ここで最初の注意点ですけども、契約してから2週間以内に届け出をする。この時に届け出をするのは、誰かという問題が発生します。
これは、買主・売主両方ではありません。もう契約が既に終わっているわけですから、どちらか片方に届出の書類を出させればいいわけです。全く同じ内容の届出を売主・買主に別々に書類を提出をさせても意味がありません。
契約は終わっていて、契約内容がもうはっきり分かっているわけですから、買主だけに届出をさせれば良いのです。そして、届出がなされてから3週間の審査を受けます。この3週間の審査を受けて内容に問題があった場合勧告が出ることがあります。
勧告の対象になるのは
土地の利用目的だけであって、いくらで売買取引されたか。対価のは勧告の対象にはなりません。なぜかと言うと、事後届出出制となっているからです。すでに契約は終わってしまっている場合。
たとえば、契約が終わっているのに5000万くらいの土地が1億円じゃ高すぎると、契約が終わった後から契約のやり直しをさせるわけにはいきません。ここのところは、利用目的だけに勧告します。
そこで今回買った土地が、将来住宅街なんかに利用したいのですが、もし危険な薬品工場とかとか作られちゃうと、土壌汚染なんかで将来住宅作っている人の妨げになる。そんな施設はやめてくれませんか。
という形で利用目的に勧告を出す。こんな風に押さえておくとわかりやすいです。もし、勧告を無視した場合にはどのような扱いになるのか。これは、公表されることになります。
こでは、宅建試験の重要ポイントになります。公表されるだけであって懲役や罰則はありません。ここが注意点です。
また、ここで国土利用計画法の届出をした届出内容・利用目的に問題があった、勧告を無視した場合に契約はどうなるのですか。
ということですが、契約は有効です。ここのところもしっかり覚えておきましょう。
ここで大事な注意ポイントがあります。国土利用計画法では、事後届出出が必要な場合ひとまずちゃんと届出をします。
たただし、その届出た内容について利用目的に問題があると勧告を受けた。勧告を無視したら公表されます。たただし、契約は有効。罰則はありません。注意していただきたのは、そもそも届出をしていない場合については、懲役・罰金という罰則があります。
ここのところの扱いの違いについては注意をしておいてください。次に宅建試験には、完璧に覚えておかなければいけないところです。事後届出出が必要になる面積についてみていきましょう。
事後届出の必要な面積ですが、
・市街化区域は2000平方メートル。
・市街化調整区域家や区域区分のない地域都市計画区域は5000平方メートル。
・土地計画区域の外については1万平方メートル。
ピッタリを含んで、2・5・10以上の面積の場合については、これは、国土の事後届出が必要となります。ここの覚え方です。語呂合わせを簡単紹介しておきます。
2×5=10市街化区域の2000これはいいと思います。5000これは、都市計画区域の中にあって、市街化区域以外のもの。
それは、調整区域であったり区域区分のない都市計画区域行ったりします。これは、5000以上で届出が必要。
・都市計画区域の外の区域について
準都市計画区域というのは、都市計画区域の外にありますので1万平方メートル以上に該当します。ここは、うっかり間違えやすいので注意しましょう。それでは、国土利用計画法の届け出についての考え方について申し上げます。
まず基本的なところですが、国土利用計画法で届出が必要とされる取引かどうか。まず代表的なものとしては、土地の値上がりのある可能性のある場合として売買・交換などがあります。国土の届出は、土地の値上がりの可能性のある場合になされます。
では、土地の値上がりの可能性がある場合は、どんな場合があるのか。ちょっと注意が必要なのは、地上権や賃借権の設定。単なる貸し借りの場合には、国土の事後届出の必要はありません。
どういう場合が必要かと言いますと、権利金などの設定の対価の受け渡しがある場合。京などの大都市の場合には、土地の借り貸しの場合に権利金の設定をします。なんと権利金の設定が数千万円から億になることもあります。
数千万円という大金が動く場合には、その土地の価値そのものが上昇することもあり得る。そこで、地上権、賃借権、設定の場合には国土の届出が必要だということになります。一方、国土の届出が不要な場合は、土地の値上がりの可能性がない場合です。
贈与、抵当権の設定などがあります。国土利用計画法の考え方では、土地の値上がりの可能性がある場合に届け出必要。一方、土地の値上がりの可能性がない場合についてはいらない。と言うことになります。
こんな場合は、どうでしょうか。
売買の予約、こんな画面で考えてみましょう。例えば、8000万円の評価額の土地があります。今までは8000万円の評価だったんですが、今回AとBの間でBは1億でその土地を買う権利を設定しました。
これは、売買の予約です。そうすると、今まで8000万円の評価の土地が、Bが予約を実行さえすれば1億で買うことができます。そんな売買の予約した場合。そうしますと、予約契約をした時に8000万円の評価から1億円の評価にはね上がったと言っていいでしょう。
そうすると、予約した段階で8千万円から1億に土地の評価額が上がっているから、土地の値上がり可能性が発生いるので、予約をした時に届出が必要となります。この場合、予約の契約の時から2週間以内に届出をしなさいということになっています。
じゃあ、「その後で予約を実行したらどうなるのですか?」ここが苦手な方が多いです。予約を実行したということは、どういうことかと言うと、1億で買う権利を設定してもらいました。そして、1億で買う権利を実行しました。
この時には、1億で買うという契約を実行するだけですから、予約完結権の行使から、その後、改めて届出をする必要がないということになります。つまり、土地の値上がり可能性が発生したのは、売買の予約をした時です。
もう一個、注意しなければいけないのは予約完結権の譲渡です。
これは、どういうことかというと。1億でAの土地を買うというような予約完結権の権利なのですが、Bが1億1000万円でCに譲ったとします。Cが1億1000万円を出して、BからAの土地を買う権利予約完結権を実行する権利を譲ってもらいました。
そうすると、1億1000万円でCがBから予約完結権を買い取った時にプラス1000万円。
この土地の評価額が上がっているということが考えることができます。
そこで、予約完結権の譲渡をした時には、1000万円分土地の値上がり可能性が発生しているので、ここでまた届出が必要だということになります。理解しておいてください。
国土利用計画法の届出についてですが、国土の利用の届出が入らなくなるケースがいくつかあります。
・裁判所からの場合調停、民事調停。裁判所が絡む場合は、土地の値段が上がる可能性はありません。従って、国土の利用の届出の必要はありません。
・国や都道府県や市町村などのお役所が絡む場合、こちらも、土地が跳ね上がるという可能性はありませんですから、これも届出は不要と言うことになります。
・農地法3条又は、5条の許可
ここは、勉強のスタイルというのが問われるので考え方理解しておいていただきたい。
農地法3条のケースというのは、AがBに農地を農地として売ったり貸したりする場合。
農地法5条のケースは、Aから農地を買ったCがビルやマンションを建てて宅地として利用する場合。
そうすると、国土利用計画法では、土地の値上がりの可能性がある場合に届出が必要。
だとすれば、土地の値上がりの可能性がある5条のケース。農地を宅地にすれば評価額が上がりますよね。
だから、届出が必要となります。一方、これから将来農地として利用する場合については、土地の値上がり可能性はありません。この場合には、届出はいらないということになります。
農地法の場合には、土地の値上がりの可能性のない3条の場合は不要です。
土地の値上がりの可能性のある5条の場合には、届出必要となります。以上が国土利用計画法の重要ポイントになります。しっかり押さえて合格しましょう。
