【宅建】宅建業法　売買の報酬とは? |頻出ポイント・ひっかけ問題・過去問攻略・一問一答

宅建業法の売買の報酬では、売買価格から報酬計算の基準額を正しく求めることが最初のポイントです。宅地と建物が一緒に売買され、建物価格が税込みで表示されている場合は、その数字をそのまま報酬計算へ使ってはいけません。この章では平成2年問48を解くために、本体価格、即算式、課税業者・免税業者の順番を整理します。

平成2年問48では、宅地の価格と建物の税込価格を分けて処理し、建物だけ消費税を除いて本体価格を求めます。その後、宅地と建物の本体価格を合計し、400万円を超える物件なので「3％＋6万円」の即算式を使用します。最後に、宅建業者が課税業者か免税業者かによって、報酬に加算できる割合を切り替える必要があります。

売買の報酬問題で失点しやすいのは、計算式そのものより計算する順番の誤りです。税込価格をそのまま即算式へ入れる、宅地にも消費税が含まれていると考える、課税・免税の加算率を先に掛けるなど、一つの順番ミスで最終額が変わります。本試験では、価格表示→本体価格→合計→即算式→税区分という流れを固定してください。

問題文を読んだら最初に何を見るか

売買の報酬では、最初に宅地と建物のどちらの価格が示されているかを確認します。宅地は資料上、売買について消費税の課税対象外であり、建物は消費税の課税対象なので、価格表示の処理が異なるためです。この章では、問題文の数字をそのまま使える部分と、本体価格へ戻す必要がある部分を分類します。

次に確認するのは、建物価格が税込みか税抜きかという点です。税込価格で示されているなら、資料では10％の消費税を除くため「税込価格÷1.1」で本体価格を求めています。平成2年問48では建物2,200万円を2,000万円へ戻してから、宅地価格と合算することが正解への入口です。

最後に、媒介をした宅建業者が課税業者か免税業者かを確認します。資料では課税業者は税抜報酬額へ10％を加算し、免税業者はみなし仕入率として4％を加算する扱いが示されています。同じ売買価格でも、最後の加算率が違うため報酬限度額も変わります。

問題文で注目する語句を整理します。この表を見る目的は、問題文の数字を見た瞬間に「そのまま使う数字」と「修正する数字」を分けることです。計算を始める前に、宅地・建物・税込・課税業者・免税業者へ印を付けてください。

問題文の語句	判断ポイント
宅地の価額	資料上、そのまま本体価格として使う
建物の税込価格	消費税を除いて本体価格を求める
税込2,200万円	2,200万円÷1.1を確認
本体価格	報酬計算の基準額
400万円超	3％＋6万円の即算式
課税業者	税抜報酬額に10％を加算
免税業者	税抜報酬額に4％を加算
媒介	売買の媒介報酬を計算
宅地＋建物	本体価格同士を合算する
報酬限度額	最後の加算後の金額を確認

この表では、価格の数字より価格の性質を見ることが重要です。2,200万円という同じ数字でも、それが建物の税込価格なら2,000万円へ戻す必要があります。問題文の金額をそのまま電卓へ入力する前に、何の価格かを確認してください。

本試験では次の順番で処理します。途中の数字を暗記するのではなく、この順番そのものを固定すると別の価格が出ても対応できます。平成2年問48では、この流れを二つのケースへ繰り返し使います。

・① 宅地と建物の価格を分ける
・② 建物価格が税込みか確認する
・③ 税込建物価格を本体価格へ戻す
・④ 宅地と建物の本体価格を合算する
・⑤ 400万円超なら「3％＋6万円」で計算する
・⑥ 宅建業者が課税・免税のどちらか確認する
・⑦ 10％または4％を加算して限度額を出す

この順番で重要なのは、消費税の処理を最後に一度だけ行うわけではない点です。まず売買価格に含まれる建物の消費税を除き、その本体価格から税抜報酬額を計算し、その後に宅建業者の税区分に応じた加算を行います。価格の税処理と報酬の税処理を別々に考えることがポイントです。

宅建試験ではここが狙われやすい

この論点では、税込価格と本体価格の入れ替えが最も狙われます。建物の税込価格をそのまま「3％＋6万円」へ入れる選択肢や、宅地まで税込価格として割り戻す選択肢に注意してください。本試験では、数字を見る前に宅地か建物かを確認します。

もう一つは、課税業者と免税業者の加算率の入れ替えです。資料では課税業者は10％、免税業者は4％を加算するため、同じ税抜報酬額でも最終額が異なります。👉 宅地・建物→本体価格→即算式→課税・免税の順番を崩さないことが、計算ひっかけへの基本対策です。

報酬計算の基準｜税込価格ではなく本体価格

売買の報酬計算では、消費税を含まない本体価格を基準にすることが資料の基本ルールです。建物価格が税込みで表示されている場合、そのまま媒介報酬の計算へ使うと報酬限度額を過大に計算してしまいます。この章では、宅地と建物で価格処理が違う理由を試験向けに整理します。

資料では、宅地の売買は消費税の課税対象外として扱われています。そのため、問題文に宅地1,100万円と書かれていれば、その1,100万円をそのまま本体価格として使用します。一方、建物2,200万円が税込価格なら、2,200万円÷1.1＝2,000万円として本体価格を求めます。

ここで「宅地と建物を合計してから1.1で割る」という計算をしてはいけません。宅地価格には資料上、消費税が含まれていないため、建物部分だけを割り戻す必要があります。宅地と建物がセットで売買される問題ほど、合算する前の分解が重要です。

本体価格の処理を比較します。この表では、問題文の金額をそのまま使えるか、割り戻す必要があるかを確認します。計算ミスを防ぐため、最初にこの分類を行ってください。

対象	問題文の価格	報酬計算で使う価格
宅地	1,100万円	1,100万円
建物	税込2,200万円	2,000万円
合計	3,300万円ではない	3,100万円
計算式	建物のみ÷1.1	本体価格を合算

肢1・肢3のケースでは、宅地1,100万円と建物本体2,000万円を合計して3,100万円となります。問題文上の見た目の合計3,300万円を使わないことが正誤判断の分岐点です。税込表示の数字と報酬基準額は一致しない場合があると理解してください。

例題1
宅地1,100万円、建物税込2,200万円の売買では、報酬計算の基準額は3,300万円である。
解答・判断ポイント
正解：×
建物2,200万円は税込価格なので、本体価格2,000万円へ戻します。基準額は1,100万円＋2,000万円＝3,100万円です。
誤肢分析
誤っている語句
「3,300万円」
正しい修正
「3,100万円」
税込価格をそのまま合算させる誤肢です。

例題2
宅地1,100万円は、消費税を除くため1.1で割ってから報酬計算へ使用する。
解答・判断ポイント
正解：×
資料では宅地の売買は消費税の課税対象外なので、そのまま1,100万円を使用します。
誤肢分析
誤っている語句
「1.1で割ってから」
正しい修正
「そのまま1,100万円を使用する」
建物の税処理を宅地へ移した誤肢です。

例題3
建物の税込価格が2,200万円なら、本体価格は2,200万円÷1.1＝2,000万円である。
解答・判断ポイント
正解：○
資料の計算方法どおりです。建物価格だけを税抜きへ戻します。
誤肢分析
誤っている語句
なし
正しい修正
なし
本体価格を求める基本問題です。

例題4
宅地と建物が一括して売買される場合は、宅地と建物の表示価格を最初に合計し、その合計額を1.1で割ればよい。
解答・判断ポイント
正解：×
宅地と建物では消費税の扱いが異なるため、建物部分だけ本体価格へ戻します。
誤肢分析
誤っている語句
「最初に合計し、その合計額を1.1で割る」
正しい修正
「建物の税込価格だけを1.1で割り、宅地価格と合算する」
計算順序を変更した誤肢です。

宅建試験ではここが狙われやすい

本体価格では、数字そのものより計算対象のすり替えが狙われます。1.1で割るという操作自体は正しくても、宅地まで割ったり、合計後に割ったりすれば誤りです。問題文では「1.1で割ったか」ではなく「何を1.1で割ったか」を確認してください。

また、税込価格の方が大きいため、選択肢の報酬額も大きくなります。大きな報酬額がもっともらしく見えても、出発点の基準価格が間違っていればその後の計算はすべて誤りです。👉 価格の種類を確定してから電卓を使うことが、この論点の最も実戦的な対策です。

400万円超の売買｜「3％＋6万円」の使い方

報酬計算の基準となる売買価格が400万円を超える場合、資料では**「3％＋6万円」**の即算式を使用します。平成2年問48では、本体価格の合計が3,100万円または3,000万円なので、どちらのケースもこの即算式を使います。この章では、即算式へ入れる数字と計算順序を整理します。

肢1・肢3のケースでは、本体価格3,100万円に3％を掛け、6万円を加算します。3,100万円×3％＝93万円、これに6万円を加えて99万円となります。この99万円は、課税・免税による加算前の税抜報酬額として扱います。

肢2・肢4のケースでは、本体価格3,000万円を使います。3,000万円×3％＝90万円、これに6万円を加えて96万円です。ここでも96万円で計算を終えず、宅建業者が課税業者か免税業者かによって最後の加算を行います。

二つのケースを比較します。この表では、基準価格が100万円違うだけで税抜報酬額が3万円変わることを確認します。最終額の選択肢を見る前に、この中間値を出してください。

本体価格	即算式	税抜報酬額
3,100万円	3,100万円×3％＋6万円	99万円
3,000万円	3,000万円×3％＋6万円	96万円
使用条件	400万円超	3％＋6万円

この表では、99万円・96万円を最終的な受領限度額としないことが重要です。これらは資料上、消費税等を加算する前の報酬額なので、宅建業者の税区分を確認して最後の計算へ進みます。問題文に「課税業者」「免税業者」があれば、即算式の後にまだ一段階残っています。

例題5
売買の本体価格が3,100万円なら、税区分を考慮する前の報酬額は99万円である。
解答・判断ポイント
正解：○
3,100万円×3％＋6万円＝99万円です。
誤肢分析
誤っている語句
なし
正しい修正
なし
即算式の基本計算です。

例題6
売買の本体価格が3,000万円なら、3,000万円×3％＝90万円が媒介報酬の限度額となる。
解答・判断ポイント
正解：×
400万円超では6万円を加えるため、税区分考慮前の報酬額は96万円です。
誤肢分析
誤っている語句
「90万円」
正しい修正
「96万円」
即算式の「＋6万円」を削る誤肢です。

例題7
400万円を超える売買では、「3％＋6万円」の即算式へ税込価格をそのまま入れる。
解答・判断ポイント
正解：×
即算式へ入れるのは資料上、本体価格です。
誤肢分析
誤っている語句
「税込価格をそのまま」
正しい修正
「消費税を除いた本体価格を」
即算式自体は正しいまま、入力する価格を変更した誤肢です。

宅建試験ではここが狙われやすい

即算式では、「3％」だけ残して「＋6万円」を落とす誤肢が基本です。しかし平成2年問48では、それ以上に即算式へ入れる基準価格を誤らせる形が重要になります。式を正しく覚えていても、税込価格を入力すれば正解にはなりません。

さらに、即算式で出した99万円や96万円をそのまま最終額とする誤りにも注意します。問題文で宅建業者の課税・免税が示されている場合は、その税区分による加算まで行って初めて限度額が確定します。👉 本体価格→3％＋6万円→税区分という三段階を必ず維持してください。

課税業者の報酬｜税抜報酬額に10％を加算

資料では、消費税の課税業者である宅建業者は、税抜報酬額に消費税10％を加算できます。平成2年問48ではBが課税業者として設定され、税抜報酬額99万円または96万円へ1.1を掛けて限度額を求めます。この章では課税業者の計算と、建物価格の消費税との混同を整理します。

肢1・肢3側の本体価格は3,100万円なので、即算式による税抜報酬額は99万円です。Bが課税業者なら99万円×1.1＝108万9,000円となり、資料では肢3が誤りとされています。この108万9,000円が、Bが媒介報酬として受領できる限度額です。

肢2・肢4側では本体価格3,000万円から税抜報酬額96万円を求めます。Bが課税業者なので96万円×1.1＝105万6,000円となり、資料では肢4が誤りです。報酬額が99万円か96万円かだけでなく、最後に1.1を掛けた数字まで選択肢と照合してください。

課税業者の計算を比較します。この表では「建物価格を1.1で割る処理」と「報酬額に1.1を掛ける処理」が逆方向であることを確認します。同じ1.1が出るため、割る場面と掛ける場面を区別してください。

計算場面	操作
建物税込価格→本体価格	÷1.1
税抜報酬額→課税業者の限度額	×1.1
99万円の場合	108万9,000円
96万円の場合	105万6,000円

この表は平成2年問48で特に有効です。建物の消費税を除くときは割り、課税業者の報酬に消費税を加えるときは掛けるため、同じ「1.1」でも役割が正反対です。計算式だけを暗記せず、今どの段階の税処理をしているかを確認してください。

例題8
課税業者の税抜報酬額が99万円である場合、消費税10％を加算した限度額は108万9,000円である。
解答・判断ポイント
正解：○
99万円×1.1＝108万9,000円です。
誤肢分析
誤っている語句
なし
正しい修正
なし
平成2年問48肢3の判断に使う金額です。

例題9
課税業者の報酬額を求めるときは、税抜報酬額を1.1で割る。
解答・判断ポイント
正解：×
課税業者は税抜報酬額へ10％を加算するため、1.1を掛けます。
誤肢分析
誤っている語句
「1.1で割る」
正しい修正
「1.1を掛ける」
建物本体価格を求める計算と入れ替えた誤肢です。

例題10
建物税込価格を本体価格へ戻す処理と、課税業者の報酬へ消費税を加える処理では、同じ1.1を使うが計算方向が異なる。
解答・判断ポイント
正解：○
前者は÷1.1、後者は×1.1です。
誤肢分析
誤っている語句
なし
正しい修正
なし
同じ数字の役割を区別する問題です。

宅建試験ではここが狙われやすい

課税業者では、÷1.1と×1.1の入れ替えが狙われます。どちらも消費税10％に関係する正しい操作なので、何を計算しているかを見失うと逆の計算をしてしまいます。本試験では「価格を税抜きへ戻すのか」「報酬へ税を加えるのか」を言葉で確認してから計算してください。

また、税抜報酬額で計算を終了する誤肢にも注意します。課税業者であることが問題文に明示されているなら、税抜報酬額へ10％を加えた限度額まで求める必要があります。👉 建物価格は割る、課税業者の報酬は掛けると対比すると、計算方向のひっかけを防ぎやすくなります。

免税業者の報酬｜資料では4％を加算

資料では、免税業者は消費税10％をそのまま加算するのではなく、みなし仕入率として税抜報酬額へ4％を加算すると整理されています。平成2年問48ではAが免税業者として設定され、課税業者Bとは最終計算が異なります。この章では、1.04と1.1の入れ替えを防ぐ方法を整理します。

肢1・肢3側では、基準価格3,100万円から税抜報酬額99万円を求めます。Aは免税業者なので99万円×1.04＝102万9,600円となり、資料では肢1が正しいとされています。同じ99万円でも課税業者Bなら108万9,000円なので、業者区分が最終額を左右します。

肢2・肢4側では、基準価格3,000万円から税抜報酬額96万円を求めます。Aが免税業者なので96万円×1.04＝99万8,400円となり、資料では肢2が誤りです。選択肢に似た金額が並ぶ場合は、1.04と1.1のどちらを使う業者かを先に確認してください。

課税業者と免税業者を比較します。この表を見る目的は、加算率だけでなく「誰に使う数字か」を固定することです。10％と4％を数字だけで覚えないでください。

宅建業者	税抜報酬額への加算	99万円の場合
課税業者	×1.1	108万9,000円
免税業者	×1.04	102万9,600円
判断ポイント	業者区分を先に確認	加算率を入れ替えない

この表では、免税業者だから何も加算できないと考えないことも重要です。資料では免税業者について4％の加算が認められると整理されているため、税抜報酬額99万円をそのまま限度額とする選択肢にも注意します。**課税＝10％、免税＝4％**という対応関係を固定してください。

例題11
免税業者の税抜報酬額が99万円の場合、資料上の報酬限度額は99万円×1.04＝102万9,600円である。
解答・判断ポイント
正解：○
平成2年問48肢1で使われる計算です。
誤肢分析
誤っている語句
なし
正しい修正
なし
免税業者の基本計算です。

例題12
免税業者は消費税を納税しないため、税抜報酬額へ何も加算できない。
解答・判断ポイント
正解：×
資料では免税業者にも4％の加算が認められています。
誤肢分析
誤っている語句
「何も加算できない」
正しい修正
「資料上、4％を加算できる」
免税という言葉から加算ゼロと判断させる誤肢です。

例題13
免税業者も課税業者と同じく、税抜報酬額へ10％を加算できる。
解答・判断ポイント
正解：×
資料では免税業者は4％、課税業者は10％です。
誤肢分析
誤っている語句
「10％」
正しい修正
「4％」
課税・免税の加算率を同一化した誤肢です。

宅建試験ではここが狙われやすい

免税業者では、「免税＝加算ゼロ」と「課税業者と同じ10％」の両方向から誤肢が作れます。どちらも日常的にはもっともらしく見えるため、資料で示された4％という数字と対象をセットにしてください。単に税率だけを覚えるのではなく、「免税業者の報酬へ加算する割合」として固定します。

平成2年問48では、課税業者と免税業者が同じ問題内に並ぶため、途中まで同じ計算をして最後だけ変える構成です。👉 税抜報酬額までは共通、最後の加算率だけ1.1と1.04に分岐と考えると、計算を整理しやすくなります。途中式を共通化し、最後に業者区分を見る方法が有効です。

売買報酬の計算手順｜二つのケースを比較

平成2年問48では、宅地価格が1,100万円のケースと1,000万円のケースがあり、建物税込価格はいずれも2,200万円です。両ケースの違いは宅地価格100万円ですが、最終的な報酬限度額まで計算すると課税・免税の違いも加わります。この章では、計算途中の数字を並べてどこで差が生まれるかを整理します。

肢1・肢3では、宅地1,100万円と建物本体2,000万円を合計して3,100万円とします。そこへ「3％＋6万円」を適用すると99万円となり、Aなら1.04倍して102万9,600円、Bなら1.1倍して108万9,000円です。資料では肢1が正しく、肢3が誤りとされています。

肢2・肢4では、宅地1,000万円と建物本体2,000万円を合計して3,000万円とします。「3％＋6万円」で96万円となり、Aなら1.04倍して99万8,400円、Bなら1.1倍して105万6,000円です。資料では肢2・肢4はいずれも誤りとされています。

計算全体を表で比較します。この表を見る目的は、最終額だけではなく、どの段階の数字が違うのかを一目で確認することです。平成2年問48を解くときは、この流れを頭の中で再現してください。

ケース	本体価格合計	3％＋6万円	免税A	課税B
肢1・3	3,100万円	99万円	102万9,600円	108万9,000円
肢2・4	3,000万円	96万円	99万8,400円	105万6,000円

この表では、最終金額を丸暗記する必要はありません。宅地価格が100万円変わると税抜報酬額が3万円変わり、その後の加算によって最終額も変化すると理解してください。別の数字で出題されても、同じ計算順序を再現できることが重要です。

例題14
宅地1,000万円、建物税込2,200万円なら、報酬計算の本体価格合計は3,000万円である。
解答・判断ポイント
正解：○
建物本体価格2,000万円と宅地1,000万円を合計します。
誤肢分析
誤っている語句
なし
正しい修正
なし
肢2・肢4の基準価格を確認する問題です。

例題15
本体価格3,000万円の売買を媒介した免税業者の限度額は、96万円×1.04＝99万8,400円である。
解答・判断ポイント
正解：○
資料の肢2側の計算結果です。
誤肢分析
誤っている語句
なし
正しい修正
なし
税区分まで含めた一連の計算です。

例題16
本体価格3,000万円の売買を媒介した課税業者の限度額は、96万円×1.1＝105万6,000円である。
解答・判断ポイント
正解：○
課税業者なので税抜報酬額へ10％を加算します。
誤肢分析
誤っている語句
なし
正しい修正
なし
肢4側の正しい限度額を確認する問題です。

宅建試験ではここが狙われやすい

売買報酬の計算問題では、一つの誤りだけでなく複数段階のどこかを少しだけ変更して誤った最終額を作る方法が使われます。税込価格の処理、＋6万円、1.04と1.1のどれか一つを変えるだけで、もっともらしい別の数字が完成します。最終金額の見た目で判断せず、途中式を最低二段階は確認してください。

特に選択肢の数字が近い場合は、暗算だけで処理すると加算率を取り違えやすくなります。👉 本体価格合計→税抜報酬額→税区分後の限度額の三つを書き出せば、どの段階で選択肢が誤っているかを特定できます。正解を出すだけでなく、誤肢がどの数字を変えたかを見ることが類似問題への対策になります。

過去問分析

この過去問では、売買の媒介報酬について税込価格と本体価格、即算式、課税業者・免税業者の加算率を一つの計算へ組み合わせています。計算そのものは同じ手順の繰り返しですが、一段階でも処理を誤ると四つの選択肢を正しく比較できません。この章では平成2年問48だけを対象に、各肢の判断ポイントを簡潔に整理します。

最初に宅地と建物を分け、建物税込2,200万円を本体2,000万円へ戻します。その後、宅地価格を加えて3,100万円または3,000万円を求め、「3％＋6万円」で99万円または96万円を算出します。最後にAは1.04、Bは1.1を掛けることで限度額が確定します。

最初に確認する語句
問題文では、宅地の価額、建物の税込価格、免税業者A、課税業者Bを最初に確認します。

平成2年（1990年）問48

正解：1
解説
報酬計算の基準は本体価格です。建物税込2,200万円は2,000万円へ戻し、宅地価格と合算してから「3％＋6万円」を使います。最後にAは4％、Bは10％を加算します。

各肢の正誤理由
◆肢1（正しい）
宅地1,100万円＋建物本体2,000万円＝3,100万円です。3,100万円×3％＋6万円＝99万円となり、免税業者Aは99万円×1.04＝102万9,600円です。

◆肢2（誤り）
宅地1,000万円＋建物本体2,000万円＝3,000万円です。税抜報酬額は96万円で、免税業者Aの限度額は96万円×1.04＝99万8,400円です。

◆肢3（誤り）
本体価格3,100万円から税抜報酬額99万円を求めます。課税業者Bの限度額は99万円×1.1＝108万9,000円です。

◆肢4（誤り）
本体価格3,000万円から税抜報酬額96万円を求めます。課税業者Bの限度額は96万円×1.1＝105万6,000円です。

問題作成者のひっかけポイント
最初のひっかけは、建物の税込価格をそのまま報酬計算へ使わせることです。宅地価格はそのまま使えるため、宅地と建物を同じ処理にすると基準価格がずれます。宅地はそのまま、建物税込価格だけ税抜きへ戻すという非対称な処理が狙われています。

次のひっかけは、「3％＋6万円」の途中計算と税区分の加算を混同させることです。99万円・96万円は最終額ではなく、その後にAなら1.04、Bなら1.1を掛けます。即算式を正しく使っても、ここで計算を止めれば誤答します。

さらにAとBの業者区分を入れ替える方法も使えます。税抜報酬額は同じでも、免税業者と課税業者では最終限度額が異なります。数字だけでなく、その選択肢がAについてかBについてかを最後まで確認する必要があります。

受験生が迷う理由
最も迷いやすいのは、消費税を二回扱う点です。最初は建物税込価格から税を除き、最後は宅建業者の報酬へ税相当額を加えるため、「さっき税を除いたのになぜまた税を足すのか」と混乱しやすくなります。価格の税処理と報酬の税処理を別制度として分ける必要があります。

また、同じ1.1という数字を割り算と掛け算の両方で使う点も誤答原因です。建物本体価格は÷1.1、課税業者の報酬は×1.1なので、計算方向が逆になります。何を求めている段階かを言葉で確認してから電卓を使うことが有効です。

免税業者の4％も混乱しやすい部分です。「免税だから加算なし」と考えたり、「消費税率は10％だから免税業者も10％」と考えたりすると資料の計算と一致しません。平成2年問48では、A＝1.04、B＝1.1と問題文の人物へ直接対応させる方法が安全です。

正しい判断手順
最初に建物税込2,200万円を2,000万円へ戻します。次に宅地1,100万円なら合計3,100万円、宅地1,000万円なら合計3,000万円とします。この段階では宅建業者がAかBかをまだ考える必要はありません。

次に3,100万円なら99万円、3,000万円なら96万円という税抜報酬額を求めます。その後、Aなら1.04、Bなら1.1を掛けて最終限度額を出します。計算を共通部分と分岐部分に分けると、四肢を効率的に処理できます。

最後に選択肢の数字と照合します。正しい限度額は、A・3,100万円のケースで102万9,600円、A・3,000万円で99万8,400円、B・3,100万円で108万9,000円、B・3,000万円で105万6,000円です。資料ではこのうち肢1だけが提示内容と一致します。

類似問題で使える知識
類似問題でも、宅地と建物の価格が同時に出たら税処理を分けます。宅地価格と税込建物価格をそのまま合計せず、建物だけ本体価格へ戻してから合算してください。この処理は、数字が変わっても同じです。

即算式では、400万円超なら「3％＋6万円」を使うという手順を固定します。ただし、式より先に本体価格を確定させることが必要です。正しい式へ間違った価格を入れる誤りが最も見抜きにくいためです。

税区分では、途中まで共通計算を行い、最後だけ課税・免税で分けます。AとBを最初から別々に計算するより、税抜報酬額までは共通として処理した方がミスを減らせます。共通計算→業者区分で分岐という考え方は、類似問題でも利用できます。

宅建試験ではここが狙われやすい

平成2年問48では、計算式ではなく計算対象と順番の変更が最大のひっかけです。税込建物価格をそのまま使う、宅地まで1.1で割る、税抜報酬額で計算を止める、AとBの加算率を交換するという形で誤肢を作れます。どの数字が間違っているかより、その数字がどの段階で作られたかを確認してください。

特に「1.1」は建物価格では割り、課税業者の報酬では掛けるため、同じ数字の役割が逆になります。👉 建物税込→÷1.1→本体価格合計→3％＋6万円→Aは×1.04・Bは×1.1の順番を固定してください。計算順序が固定できれば、選択肢の金額を丸暗記する必要はありません。

一問一答｜過去問の肢レベルで確認

ここでは売買の報酬について、本体価格、税込価格、即算式、課税業者、免税業者を組み合わせて確認します。単純な計算だけでなく、正しい数字を別の対象へ移したひっかけ肢を中心にしています。問題文のどの語句を直せば正しい文章になるかまで確認してください。

問題1
建物の税込価格が2,200万円の場合、報酬計算の本体価格は2,000万円である。
正解：○
資料では2,200万円÷1.1＝2,000万円とします。

問題2
宅地1,100万円は、消費税を除くため1.1で割ってから報酬計算へ使用する。
正解：×
宅地は資料上、そのまま本体価格として使用します。
誤っている語句
「1.1で割ってから」
正しい修正
「そのまま1,100万円を」

問題3
宅地1,100万円と建物税込2,200万円の売買では、報酬計算の基準額は3,100万円である。
正解：○
建物だけ本体価格2,000万円へ戻して合算します。

問題4
宅地1,100万円と建物税込2,200万円を売買する場合、表示価格の合計3,300万円へ即算式を適用する。
正解：×
即算式へ入れるのは本体価格合計3,100万円です。
誤っている語句
「3,300万円」
正しい修正
「3,100万円」

問題5
本体価格3,100万円の売買では、「3％＋6万円」により税抜報酬額は99万円となる。
正解：○
3,100万円×3％＋6万円＝99万円です。

問題6
本体価格3,000万円の売買では、3％の90万円だけを報酬額として計算する。
正解：×
400万円超なので6万円を加え、96万円とします。
誤っている語句
「90万円だけ」
正しい修正
「96万円」

問題7
課税業者の税抜報酬額が99万円なら、報酬限度額は99万円×1.1＝108万9,000円である。
正解：○
課税業者は資料上10％を加算します。

問題8
課税業者の報酬を求める場合、税抜報酬額を1.1で割る。
正解：×
課税業者の報酬へ10％を加えるため1.1を掛けます。
誤っている語句
「1.1で割る」
正しい修正
「1.1を掛ける」

問題9
免税業者の税抜報酬額が99万円なら、資料上の限度額は102万9,600円である。
正解：○
99万円×1.04で計算します。

問題10
免税業者は免税なので、税抜報酬額へ一切加算できない。
正解：×
資料では4％を加算できるとされています。
誤っている語句
「一切加算できない」
正しい修正
「4％を加算できる」

問題11
免税業者も課税業者と同じく、税抜報酬額へ10％を加算する。
正解：×
資料では免税業者は4％です。
誤っている語句
「10％」
正しい修正
「4％」

問題12
建物税込価格を本体価格へ戻すときは1.1で割り、課税業者の報酬額を求めるときは1.1を掛ける。
正解：○
同じ1.1でも計算する対象と方向が異なります。

問題13
宅地1,000万円と建物税込2,200万円なら、本体価格合計は3,000万円である。
正解：○
1,000万円＋2,000万円＝3,000万円です。

問題14
本体価格3,000万円の売買を媒介した免税業者の限度額は99万8,400円である。
正解：○
96万円×1.04＝99万8,400円です。

問題15
本体価格3,000万円の売買を媒介した課税業者の限度額は105万6,000円である。
正解：○
96万円×1.1＝105万6,000円です。

問題16
課税業者か免税業者かは、税込建物価格から本体価格を求める前に使う条件である。
正解：×
本体価格と税抜報酬額までは共通計算し、最後の加算で業者区分を使います。
誤っている語句
「本体価格を求める前に」
正しい修正
「税抜報酬額を求めた後に」

問題17
売買報酬の計算では、問題文の表示価格を確認した後、本体価格→即算式→税区分の順番で処理する。
正解：○
計算順序を固定することで誤肢を見抜きやすくなります。

問題18
税込建物価格をそのまま即算式へ入れても、最後に消費税を調整すれば同じ結果になる。
正解：×
資料では本体価格を基準として計算するため、最初に建物税込価格を本体価格へ戻します。
誤っている語句
「同じ結果になる」
正しい修正
「最初に本体価格へ戻す必要がある」

一問一答では、計算結果よりどの数字をどの段階で使うかを確認してください。1.1・1.04・3％＋6万円はいずれも正しい数字や式ですが、使用する対象が違えば選択肢は誤りになります。特に「割る」「掛ける」という動詞まで確認することが重要です。

宅建試験ではここが狙われやすい

一問一答レベルでは、正しい数字を間違った計算段階へ移す誤肢が狙われます。1.1を建物価格では掛け、課税業者の報酬では割るという逆転や、1.04を課税業者へ使う文章に注意してください。数字が見覚えのあるものだからこそ、対象を必ず確認する必要があります。

また、即算式を正しく使っていても、基準価格が税込なら結論は誤ります。👉 正しい式かより、正しい価格へ式を使っているかを優先して確認してください。計算問題では最終結果より、途中式の一行目が最も重要なひっかけポイントになります。

FAQ

売買の報酬では、税込価格の扱いと課税・免税の違いが同じ問題へ入るため、計算の途中でどの税を処理しているのか迷いやすくなります。FAQでは本文の計算を繰り返すのではなく、数字や条件が少し変わった場合の判断方法を確認します。迷った場合は、今求めているものが「物件の本体価格」なのか「宅建業者の報酬限度額」なのかを確認してください。

Q1．宅地と建物がセットで売られていたら、最初に合計してよいですか？
建物価格が税込みなら、先に建物だけ本体価格へ戻します。その後に宅地価格と合算してください。

Q2．宅地の価格にも消費税10％が含まれていると考えますか？
今回の資料では宅地の売買は非課税として扱われています。問題文の宅地価格はそのまま本体価格として使用します。

Q3．建物価格が最初から税抜価格なら1.1で割りますか？
税込価格を本体価格へ戻すための処理なので、最初から本体価格が示されているなら同じ割戻しは不要です。問題文が税込か税抜かを確認してください。

Q4．「3％＋6万円」の6万円にも消費税を除く処理が必要ですか？
資料では本体価格から「3％＋6万円」で税抜報酬額を求め、その後に宅建業者の税区分による加算を行っています。途中で6万円だけを別処理しないでください。

Q5．課税業者なら建物価格を1.1で割らなくてもよいですか？
宅建業者が課税業者かどうかと、建物税込価格を本体価格へ戻す処理は別です。建物が税込表示なら、まず本体価格を求めます。

Q6．免税業者なら建物税込価格をそのまま使えますか？
使いません。免税業者かどうかは報酬額への最終加算で使う条件であり、売買価格の本体価格計算とは別です。

Q7．免税業者は消費税を納めないのに、なぜ資料では4％を加算するのですか？
今回の資料では、仕入れ等で負担する消費税を転嫁するため、みなし仕入率として4％を加算できると整理されています。記事ではこの資料の計算方法を基準に判断します。

Q8．課税業者と免税業者はどの段階まで同じ計算ですか？
本体価格を求め、即算式で税抜報酬額を出す段階までは同じです。その後に課税業者は1.1、免税業者は1.04へ分岐します。

Q9．最終金額だけ覚えれば平成2年問48は解けますか？
数字が変更された類似問題には対応しにくくなります。建物本体価格→合計→即算式→税区分という順序を固定する方が安全です。

Q10．電卓を使う場合、最初に何を入力すればよいですか？
建物が税込表示なら、その建物価格を1.1で割るところから始めます。宅地と建物を最初からまとめて入力しないでください。

Q11．選択肢の金額が数万円しか違わない場合はどこを疑いますか？
「＋6万円」の有無や1.04・1.1の違いを確認してください。途中式が正しければ、どの段階の数字を変更した誤肢かを見つけやすくなります。

Q12．1.1という数字が二回出る場合、どう区別しますか？
建物税込価格から本体価格を求めるときは「÷1.1」、課税業者の報酬限度額を求めるときは「×1.1」です。割るのか掛けるのかを必ず言葉で確認してください。

Q13．免税業者Aの計算だけ先に全部終わらせた方がよいですか？
税抜報酬額までは課税・免税で共通なので、共通部分を先に計算する方法が有効です。その後にAとBへ分岐すると重複計算を減らせます。

Q14．売買報酬の問題で最初に見る数字は3％ですか？
最初に見るのは物件価格の表示方法です。本体価格が確定してから3％＋6万円を使ってください。

FAQで共通するポイントは、消費税という一語で全部の計算をまとめないことです。物件価格から税を除く処理と、宅建業者の報酬へ税相当額を加える処理は別の段階にあります。計算途中で迷ったら、「今は本体価格か、税抜報酬額か、最終限度額か」を確認してください。

宅建試験ではここが狙われやすい

境界問題では、「課税業者だから建物価格を税抜きにしない」「免税業者だから加算ゼロ」など、宅建業者の税区分を物件価格の処理へ混ぜる誤肢が作れます。物件の消費税と宅建業者の報酬に対する加算は別々に処理してください。同じ税という言葉でも、何についての税処理かを分けることが必要です。

さらに、正しい最終額に近い数字を作るために一段階だけ変更するひっかけにも注意します。👉 税込・税抜→3％＋6万円→課税・免税の三箇所を確認すれば、計算途中のどこが変更されたかを見抜きやすくなります。選択肢の金額を直接比較するより、途中式の一致を確認してください。

まとめ

この論点では、税込価格と本体価格、÷1.1と×1.1、課税10％と免税4％の入れ替えが狙われます。特に建物税込価格をそのまま即算式へ入れる選択肢や、宅地まで1.1で割る文章に注意してください。本試験では、まず宅地か建物か、税込か本体価格かを確認します。

平成2年問48では、正解肢を覚えるより計算順序を固定することが重要です。👉 建物税込価格→本体価格→宅地と合算→3％＋6万円→課税・免税で分岐の順番で確認すれば、数字を変更された類似問題にも対応できます。正しい数字が使われていても、計算する対象や順番が入れ替えられていないかを最後に確認してください。