【宅建】権利関係　同時履行の抗弁権とは? |頻出ポイント・ひっかけ問題・過去問攻略・一問一答

同時履行の抗弁権は、宅建の権利関係で相手が履行しないなら自分も履行を拒めるかを判断する重要論点です。売買契約では典型的に成立する一方、建物明渡しと敷金返還のように、見た目は相互に返す関係でも同時履行にならない組合せがあります。この記事では平成27年問8を中心に、売買・解除後の原状回復・敷金返還を比較し、本試験でどこを見れば正誤判断できるかを整理します。

同時履行の抗弁権では、単に「双方に債務がある」というだけで○にしてはいけません。二つの債務が対価的な関係にあるのか、一方が先に履行されなければ他方の債務自体が具体化しないのかを確認する必要があります。平成27年問8では、敷金返還は明渡し後、解除後の原状回復は同時、売買代金と引渡し・登記も同時という違いが問われています。

問題文を読んだら最初に何を見るか

同時履行の抗弁権では、最初に二つの債務が何と何なのかを特定します。同じ契約から生じた債務でも、必ず同時履行になるわけではなく、履行順序や債権発生時点が異なる場合があるためです。この章では、契約の種類、双方の債務、履行時期、解除の有無という順番で判断する方法を整理します。

売買契約なら、買主の代金支払義務と売主の目的物引渡義務・所有権移転登記協力義務を確認します。解除後であれば、売主の代金返還義務と買主の目的物返還義務という原状回復義務同士へ問題が切り替わります。賃貸借終了後に敷金が問題となる場合は、建物明渡義務が履行された後に敷金返還請求権が具体化する点を確認します。

問題文では次の語句へ注目します。この表を見る目的は、「双方に返還義務がある」という外見だけで同時履行と判断しないことです。特に売買、解除、原状回復、敷金、明渡し、代金支払、引渡し、所有権移転登記へ線を引いてください。

問題文の語句	判断ポイント
売買契約	双務契約として双方の債務を確認
売買代金	買主の債務
目的物引渡し	売主の債務
所有権移転登記	売主の協力義務との関係
同時履行	相手方の履行提供を確認
履行を拒む	抗弁権を行使できる場面か
契約解除	原契約の履行から原状回復へ切替え
代金返還	解除後の売主側の原状回復
目的物返還	解除後の買主側の原状回復
敷金	賃貸借終了後の担保精算を確認
建物明渡し	敷金返還より先に履行する義務か
明渡しまで	敷金が何を担保するか
返還請求権	いつ具体的に発生するか
先履行	同時履行ではない可能性
双務契約	同時履行の基本形か確認

この表では、まず二つの債務を矢印で結ぶと判断しやすくなります。売買代金⇔引渡し・登記、解除後の代金返還⇔目的物返還は同時履行の方向ですが、建物明渡し→敷金返還は履行順序があるため同じ形ではありません。添付資料でも、この三つを区別することが平成27年問8の中心になっています。

本試験では、①契約の種類を確認し、②相手方双方の債務を書き出し、③原契約が続いているか解除後かを確認します。④債務が対価関係にあるか、⑤一方が先履行なのか、⑥相手方が履行を提供しているかを確認し、最後に同時履行の抗弁権を使えるか判断します。特に「解除」「敷金」という語句が出たら、通常の売買契約とは別の判断ルートへ切り替えてください。

宅建試験ではここが狙われやすい

同時履行の問題では、出題者が二つの債務を正しく並べたまま、同時履行になるかどうかだけを反転させることがあります。売主と買主が互いに何かを返す、賃貸人と賃借人が互いに何かを返すという見た目が似ているため、「双方に返還義務があるなら同時」と考えると敷金の問題で誤ります。

もう一つの典型は、通常の売買と解除後の原状回復を別制度のように扱わせるひっかけです。契約解除後でも、売主の代金返還義務と買主の目的物返還義務は資料上同時履行の関係にあるため、「解除された以上、同時履行はなくなる」と判断してはいけません。

同時履行の抗弁権とは

同時履行の抗弁権とは、双務契約で相手方が自己の債務を履行しない場合に、自分も反対給付の履行を拒むことができる仕組みです。売買のように双方の給付が対価関係にある場合、一方だけが先に履行させられる不公平を防ぐために機能します。この章では、宅建で必要となる基本構造と判断方法を整理します。

典型例は土地の売買です。買主は売買代金を支払う義務を負い、売主は土地を引き渡し、必要な所有権移転登記へ協力する義務を負います。添付資料では、これらが同時履行の関係に立つと説明されています。

したがって、売主が目的物の引渡しなどを提供しないまま買主へ代金だけを請求した場合、買主は原則として自分の代金支払を拒む方向で考えます。逆に買主が代金を支払う準備をしないなら、売主側も目的物の引渡しを拒むという相互関係になります。同時履行では、どちらが債権者・債務者かを一方向だけで見ないことが重要です。

基本形を表で整理します。この表を見る目的は、同時履行の抗弁権が「債務を消滅させる制度」ではなく、「相手が履行するまで拒める制度」であることを確認するためです。債務がなくなるわけではない点に注意してください。

項目	内容
基本場面	双務契約
相手方	反対債務を負う当事者
効果	自己の履行を拒める
債務の消滅	しない
判断対象	双方の債務が対価関係にあるか

この表では「拒める」と「履行義務がなくなる」を区別してください。同時履行の抗弁権は、相手方が履行を提供すれば自分も履行すべき関係を前提としているため、永久に履行しなくてよいという制度ではありません。問題文に「債務は消滅する」「支払義務を免れる」とあれば、単なる履行拒絶と混同していないか確認します。

例題1

売買契約において、売主が目的物を引き渡す意思を全く示さない場合でも、買主は必ず先に代金全額を支払わなければならない。

解答・判断ポイント

正解：×

売買契約では、買主の代金支払債務と売主の目的物引渡債務は同時履行の関係に立つと資料は整理しています。相手方が履行を提供しない場合に、自己の履行を拒む場面を検討します。

誤肢分析

誤っている語句

「必ず先に代金全額を支払わなければならない」

正しい修正

「売主の引渡しと買主の代金支払は同時履行の関係に立つ」

買主だけを先履行義務者に置き換える誤肢です。

宅建試験ではここが狙われやすい

基本問題では、同時履行＝双方の債務が消えるという誤解を利用した肢に注意してください。実際には双方の履行義務は残ったままで、相手方が履行を提供するまで自分の履行を拒めるという抗弁です。拒絶できることと、債務そのものがなくなることは別です。

また、双務契約という言葉だけを見て機械的に同時履行と判断しないことも重要です。賃貸借終了後の敷金返還のように、同一の契約関係から生じた義務でも先履行関係となるものがあります。契約名ではなく、問題文に並ぶ二つの具体的債務を比較することが本試験の基本になります。

売買代金と目的物引渡しは同時履行

売買契約では、買主の代金支払義務と売主の目的物引渡義務は同時履行の関係にあります。売買は代金と目的物を交換する典型的な双務契約であり、双方の給付が対価として対応するからです。この章では平成27年問8のウを中心に、売買契約の基本形を整理します。

買主から見れば、売主が目的物を渡さないのに代金だけを先に払うことを強制されるのは不公平です。売主から見ても、買主が代金を支払わないのに目的物だけを先に渡すのは不公平になります。そのため双方が履行を提供する状態で交換することが基本になります。

宅建では「現金と物を同時に交換する」とだけ理解すると、登記が出たときに迷いやすくなります。土地売買では、物理的な引渡しだけでなく所有権移転登記への協力も売主側の重要な債務として問題になります。平成27年問8の資料では、この登記協力義務も代金支払債務と同時履行の関係にあるとされています。

売買契約の対応関係を整理します。この表を見る目的は、買主側の一つの債務に対して売主側の複数の履行が問題になり得ることを確認することです。目的物引渡しだけを覚えないでください。

買主側	売主側	関係
売買代金支払	目的物引渡し	同時履行
売買代金支払	所有権移転登記協力	同時履行
代金を支払わない	売主が履行拒絶	抗弁を検討
売主が履行しない	買主が支払拒絶	抗弁を検討

本試験では、「目的物引渡しは同時だが登記だけは後でもよい」とする誤肢に注意してください。添付資料では、買主の代金支払債務と売主の目的物引渡し・所有権移転登記協力義務をともに同時履行の関係として整理しています。

例題2

土地売買で、売主は買主から代金全額の支払を受けるまでは、所有権移転登記に協力する義務を一切負わず、買主だけが常に先に履行しなければならない。

解答・判断ポイント

正解：×

資料では、買主の代金支払債務と売主の所有権移転登記協力義務は同時履行の関係に立つとされています。買主だけを常に先履行とする点が誤りです。

誤肢分析

誤っている語句

「買主だけが常に先に履行」

正しい修正

「代金支払と所有権移転登記協力は同時履行の関係」

引渡しと登記を分断して覚えている受験生を狙う誤肢です。

宅建試験ではここが狙われやすい

売買契約では、代金支払と目的物引渡しの組合せは比較的判断しやすいため、本試験では登記協力義務を外して誤肢を作ることが考えられます。「引渡しは同時だが登記は売主が後から行えばよい」と書かれると、現実の決済手続のイメージに引っ張られる可能性があります。

試験では実務上の順序ではなく、問題文で問われている法律上の債務関係を確認してください。資料では代金支払に対して目的物引渡しと所有権移転登記協力の双方が同時履行関係として示されています。 代金⇔引渡し・登記という形で一組にすると判断が安定します。

所有権移転登記への協力も同時履行

土地売買では、売主の所有権移転登記に協力する債務も買主の代金支払債務と同時履行の関係に立ちます。土地取引では所有権を取得したことを公示する登記が重要であり、目的物の物理的な引渡しだけを売主の履行として見ることはできないためです。この章では引渡しと登記の違いを比較しながら判断基準を整理します。

売主が土地を現実に使わせたとしても、所有権移転登記に全く協力しない場合には、売主側の契約上の履行が十分かという問題が残ります。反対に買主が代金支払を全く提供しないのであれば、売主が登記協力を拒む方向が問題になります。ここでも双方の債務を対価関係として捉えることが重要です。

宅建では「引渡し」と「登記」を別々の法律効果として学ぶため、同時履行の問題になると分断してしまいがちです。しかし平成27年問8の資料では、売主側の二つの債務をまとめて代金支払との同時履行関係として説明しています。

比較表で整理します。この表を見る目的は、同時履行になるかどうかを「現物の交換」というイメージだけで判断しないことです。法律上必要な協力義務にも注目してください。

売主の債務	買主の債務	判断
目的物引渡し	代金支払	同時履行
登記協力	代金支払	同時履行
引渡し済み・登記未了	代金との関係を確認	登記義務を無視しない
登記協力なし	買主が代金拒絶	抗弁を検討

表を見ると、目的物を引き渡したという一つの事実だけでは、売主のすべての債務が履行済みとは限らないことが分かります。選択肢に「既に土地を引き渡した以上、買主は登記前でも代金を支払わなければならない」とあれば、登記協力義務との関係を確認してください。

例題3

売主が土地の現実の引渡しを済ませていれば、所有権移転登記に協力していなくても、買主は同時履行の抗弁を一切主張できない。

解答・判断ポイント

正解：×

添付資料では、所有権移転登記への協力義務も代金支払義務と同時履行の関係に立つとされています。引渡しだけを切り取って売主側の履行を完了とする点に注意が必要です。

誤肢分析

誤っている語句

「同時履行の抗弁を一切主張できない」

正しい修正

「所有権移転登記協力義務との同時履行関係も確認する」

現実の引渡しと登記義務を混同させる誤肢です。

宅建試験ではここが狙われやすい

所有権移転登記の問題では、「目的物をもう渡したのだから売主側は履行済み」という事実評価を利用した誤肢が考えられます。土地売買では現実の引渡しと登記協力が別の債務として問題になるため、引渡し済み＝すべて履行済みと短絡しないことが必要です。

また、「登記は対抗要件の問題だから同時履行とは関係ない」という混同にも注意してください。登記の第三者対抗要件としての側面と、売買当事者間で売主が登記に協力する契約上の義務は別の判断です。問題文が当事者間の代金支払との関係を問うなら、平成27年問8の資料どおり同時履行の論点として処理します。

契約解除後の原状回復義務も同時履行

売買契約が債務不履行を理由として解除された場合、売主の代金返還義務と買主の目的物返還義務は同時履行の関係に立ちます。契約解除後は当初の代金支払・目的物引渡しではなく、互いに受け取ったものを返す原状回復義務が問題となるためです。この章では平成27年問8のイを中心に、契約履行中と解除後を比較します。

契約が解除されると、「買主が代金を払う」「売主が目的物を渡す」という当初の履行関係から、既に受け取ったものを返す段階へ移ります。売主が代金を受領していれば返還し、買主が目的物を受領していれば返還するという関係です。資料では、この双方の原状回復義務も同時履行にあると説明しています。

したがって、「契約が解除された以上、民法533条の同時履行は適用されない」とする方向の選択肢には注意が必要です。通常の契約履行段階だけでなく、解除に伴う原状回復義務にも同時履行関係が認められるという判断が必要になります。

解除前と解除後を比較します。この表を見る目的は、契約解除によって同時履行が消えるのではなく、対応する債務が入れ替わると理解することです。何と何を比較するかが変わります。

場面	売主側	買主側
契約履行中	引渡し・登記	代金支払
解除後	代金返還	目的物返還
関係	同時履行	同時履行

この表では、解除という語句が出た瞬間に元の売買債務をそのまま使わないことがポイントです。解除後は代金返還⇔目的物返還へ書き換えてから、同時履行かどうかを判断してください。

例題4

売買契約が解除された場合、契約自体が消滅するため、売主の代金返還義務と買主の目的物返還義務は同時履行の関係にはならない。

解答・判断ポイント

正解：×

資料では、解除後の双方の原状回復義務が同時履行の関係に立つとされています。解除されたことを理由として同時履行関係を否定する点が誤りです。

誤肢分析

誤っている語句

「同時履行の関係にはならない」

正しい修正

「双方の原状回復義務は同時履行の関係に立つ」

契約解除と同時履行の消滅を混同させる誤肢です。

宅建試験ではここが狙われやすい

解除後の問題では、解除＝契約関係がなくなる＝同時履行も全部なくなるという感覚を利用した誤肢が作られます。しかし実際に問われているのは、解除後に発生する原状回復義務同士の関係です。契約成立後の履行と解除後の返還を同じ債務として扱わないでください。

判断するときは、「解除」という言葉を見たら債務を書き換えるのが有効です。売主側を「代金返還」、買主側を「目的物返還」とメモし、この二つを比較してください。解除→原状回復へ変換→同時履行を判断という三段階で処理すれば、平成27年問8のイ型の誤肢を切りやすくなります。

建物明渡しと敷金返還は同時履行ではない

建物明渡しと敷金返還は、資料では同時履行の関係には立たないと整理されています。敷金は賃貸借終了時点だけで直ちに精算されるのではなく、建物を明け渡すまでに生じる賃貸人の賃借人に対する債権も担保するためです。この章では平成27年問8のアを中心に、売買の同時履行との違いを整理します。

賃借人は建物を明け渡す義務を負いますが、賃貸人は明渡しを受ける前から敷金を当然に返還しなければならないわけではありません。資料では、明渡義務が先履行義務であり、明け渡すまでは敷金返還請求権が発生しないと説明しています。

この違いは、売買の「代金と土地を交換する」という同時交換型の関係とは異なります。敷金は賃貸借期間中から明渡しまでに生じる債務を担保し、その精算後に返還額が確定する方向で考えるため、建物明渡しが先になります。

比較表で整理します。この表を見る目的は、双方が「返す」という表現になっていても同時履行かどうかは同じではないことを確認することです。履行順序を見てください。

組合せ	関係
建物明渡し・敷金返還	同時履行ではない
建物明渡し	先履行
敷金返還	明渡し後に問題
解除後の目的物返還・代金返還	同時履行

この表は平成27年問8で最も重要な比較です。敷金返還⇔明渡しと、解除後の代金返還⇔目的物返還はどちらも「返還」という言葉が出ますが、結論が逆になります。

例題5

賃貸借契約が終了した場合、賃借人は敷金が返還されるまで建物の明渡しを拒むことができる。

解答・判断ポイント

正解：×

添付資料では、建物明渡義務が先履行であり、建物明渡しと敷金返還は同時履行の関係に立たないとされています。敷金返還を理由に明渡しを拒むという形では判断しません。

誤肢分析

誤っている語句

「敷金が返還されるまで明渡しを拒むことができる」

正しい修正

「建物明渡義務が先履行である」

売買の同時履行ルールを賃貸借の敷金へそのまま当てはめる誤肢です。

宅建試験ではここが狙われやすい

敷金では、受験生の「お金を返してもらうまで鍵を返さなくてもよさそう」という感覚を利用した誤肢が作られます。しかし資料上は逆で、建物を明け渡して初めて敷金返還の精算が問題になるため、明渡義務が先履行です。

さらに、解除後の原状回復義務と敷金返還を並べて混同させる問題にも注意してください。解除後の売主・買主は同時履行ですが、賃貸借終了後の明渡し・敷金返還は同時履行ではありません。返還という言葉ではなく、その債権がいつ発生・具体化するかを見ることが重要です。

敷金返還が後になる理由

敷金返還が建物明渡しより後になるのは、敷金が明渡しまでの賃貸人の賃借人に対する債権を担保するものだからです。明渡し前に敷金を精算してしまうと、その後の未払債務などを最終的に調整できなくなるためです。この章では、敷金の担保機能から同時履行ではない理由を整理します。

宅建では、結論だけ「敷金と明渡しは同時履行ではない」と丸暗記すると、言葉を変えられたときに迷います。そこで、敷金が建物明渡しまでの債権を担保するという理由を理解しておくと、明渡し前に返還請求できるという肢を切りやすくなります。

重要なのは、明渡しが行われることで賃貸借関係を最終的に精算する段階へ進むという点です。したがって、「賃貸借が終了した時点で直ちに敷金全額の返還請求権が発生し、明渡しと同時交換になる」とする文章には注意してください。

敷金と売買を比較します。この表を見る目的は、同時履行になるかどうかを契約の種類だけでなく債務発生の構造から理解することです。

場面	債務関係	判断ポイント
売買	代金と引渡し	対価関係
解除後	返還と返還	原状回復同士
賃貸借終了	明渡し→敷金精算	明渡し先行
敷金	担保機能あり	明渡しまで担保

敷金問題では、賃貸借終了日だけを見るのではなく、建物を実際に明け渡したかを確認します。終了＝返還請求権完成と短絡しないことが、売買との最大の違いです。

例題6

賃貸借契約が期間満了により終了した瞬間、建物をまだ使用していても敷金返還請求権が当然に発生するため、明渡しと敷金返還は同時履行となる。

解答・判断ポイント

正解：×

資料では、敷金は建物明渡義務を履行するまでの債権を担保し、明渡しまで敷金返還請求権が発生しないと整理しています。

誤肢分析

誤っている語句

「期間満了の瞬間に当然に発生」

正しい修正

「建物明渡し後に敷金返還が問題となる」

契約終了時と建物明渡時を入れ替えた誤肢です。

宅建試験ではここが狙われやすい

敷金では、賃貸借契約の終了時と建物明渡時を同じ時点として扱う誤肢に注意してください。契約が終了しても賃借人がまだ建物を占有している場面はあり、その間まで敷金が担保するという資料の構造を理解しておく必要があります。

出題者は、「契約が終了した以上、賃貸人には敷金を保持する根拠がない」というもっともらしい文章を作れます。しかし資料では明渡義務が先履行とされているため、終了したかではなく明け渡したかが決定語句です。結論と理由を一組で覚えると、表現を変えられても対応できます。

同時履行になるもの・ならないものを比較する

本試験では、どの債務の組合せが同時履行で、どの組合せが先履行なのかを比較できることが重要です。平成27年問8は、売買、解除後の原状回復、賃貸借終了後の敷金という三つの場面を一問で比較しています。この章では、問題を見た瞬間に分類できる形へ整理します。

売買では代金と引渡し・登記が対応し、解除後では代金返還と目的物返還が対応します。一方、敷金返還は建物明渡しが先行するため、同時履行ではありません。結論を「同時・同時・非同時」の三つに分けてください。

比較表を確認します。この表を見る目的は、平成27年問8のア・イ・ウを一つの判断表で処理できるようにすることです。過去問直前の確認にも使えます。

組合せ	同時履行	判断理由
売買代金・目的物引渡し	○	双務契約の対価関係
売買代金・登記協力	○	売主・買主の対価関係
解除後の代金返還・目的物返還	○	双方の原状回復
建物明渡し・敷金返還	×	明渡義務が先履行

この表では、結論だけでなく「なぜ違うのか」まで確認してください。特に原状回復と敷金は、どちらも当事者が何かを返すため文章の外見が似ていますが、原状回復は同時、敷金は明渡し先行という違いがあります。

例題7

双方が相手方へ何らかの財産を返還する義務を負う場合は、すべて同時履行の関係に立つ。

解答・判断ポイント

正解：×

解除後の原状回復は同時履行ですが、建物明渡しと敷金返還は同時履行ではありません。「返還」という言葉だけで分類することはできません。

誤肢分析

誤っている語句

「すべて同時履行」

正しい修正

「債務の発生時点・履行順序・対価関係を確認する」

表面的な行為名称だけで判断させる誤肢です。

宅建試験ではここが狙われやすい

比較問題では、正しい組合せの片方だけを別の制度から移すことで誤肢を作れます。例えば「売買代金と敷金返還」「建物明渡しと目的物返還」のように、本来比較すべき相手を入れ替えると一見難しい問題になります。

本試験では二つの債務を先に囲み、その間に「⇔」か「→」を書く方法が有効です。売買代金⇔引渡し、解除後返還⇔返還、明渡し→敷金返還と視覚化すれば、同時履行か先履行かが明確になります。債務名より矢印の方向を固定することが得点につながります。

過去問分析

この過去問では、同時履行になる三つの代表場面を比較できるかが中心です。アは敷金返還、イは解除後の原状回復、ウは通常の売買という異なる法律関係を扱っています。この章では、それぞれのどの語句が正誤を決め、なぜ正しいものがウのみになるのかを整理します。

最初に確認する語句は、敷金、建物明渡し、解除、原状回復、代金返還、目的物返還、売買代金、目的物引渡し、所有権移転登記です。アは先履行、イは解除後の同時履行、ウは双務契約の基本形という三分類に分けます。

平成27年（2015年）問8

正解：1

解説

本問では、ア・イ・ウのうち正しいものはウだけです。資料ではアの建物明渡しと敷金返還は同時履行ではなく、イの解除後の双方の原状回復義務は同時履行、ウの売買代金と引渡し・登記協力も同時履行と整理されています。

各肢の正誤理由

ア　誤り
敷金は、建物を明け渡すまでの賃貸人の賃借人に対する債権を担保します。そのため建物明渡義務が先履行となり、建物明渡しと敷金返還は同時履行の関係には立ちません。

イ　誤り
売買契約が債務不履行を理由に解除された場合、売主の代金返還義務と買主の目的物返還義務は双方の原状回復義務です。資料では両者が同時履行の関係に立つため、これを否定する内容が誤りです。

ウ　正しい
売買契約は双務契約であり、買主の代金支払義務と売主の目的物引渡義務は同時履行の関係に立ちます。所有権移転登記への協力義務についても、代金支払義務との同時履行関係が資料で示されています。

問題作成者のひっかけポイント

アでは、建物を返す側とお金を返す側がいるため、通常の売買と同じような「交換関係」に見せています。しかし敷金返還請求権は建物明渡し後に問題となるため、建物明渡しを先に行うという履行順序を見抜けるかが決定点です。

イでは、「解除された」という言葉を利用して、元の契約上の同時履行関係まで消滅するように見せています。実際には解除後に双方が負う原状回復義務へ関係が切り替わり、代金返還と目的物返還は同時履行になります。

ウでは、最も基本的な売買の同時履行を確認しています。ただし目的物引渡しだけではなく所有権移転登記協力義務まで含めているため、登記を同時履行から外して覚えている受験生を狙う構造になっています。

受験生が迷う理由

本問が難しいのは、ア・イ・ウのすべてに「相手へ何かを渡す・返す」という構造があるからです。見た目だけならすべて同時履行のように感じられますが、敷金だけは明渡しが先履行であり、ここを区別する必要があります。

さらに、イでは契約解除後という特殊な場面が登場します。「解除されたら契約関係は終わる」という知識を強く意識すると、原状回復義務に同時履行が認められる点を見落としやすくなります。

正しい判断手順

本問では、まずア・イ・ウをそれぞれ「敷金」「解除後」「通常売買」と分類します。その後、敷金は明渡し先行、解除後は原状回復同士、通常売買は双務契約として同時履行と判断します。最後に正しいものがウのみなので正解1を選びます。

1．二つの債務を書き出す
2．契約が続いているか解除後か確認する
3．敷金なら明渡しが済んだか確認する
4．明渡しと敷金返還は同時でないと判断する
5．解除後なら原状回復義務へ置き換える
6．代金返還と目的物返還は同時と判断する
7．通常の売買なら代金と引渡しを確認する
8．所有権移転登記協力義務も確認する
9．同時履行と先履行を区別する
10．ウのみ正しいため正解1を選ぶ

この手順なら、個別判例の言葉だけを丸暗記する必要がありません。債務を二つ並べる→履行順序を見る→同時か先行かを決めるという共通処理で三つの肢を判断できます。

類似問題で使える知識

同時履行の問題では、必ず「何と何が同時なのか」を書き出す方法が使えます。売買契約、解除後の原状回復、賃貸借終了後の敷金など、制度名が違っても二つの債務を比較するという手順は共通です。

特に「双方が返還する」「双方が債務を負う」という文章だけで同時履行と決めないでください。債権の発生時期や先履行義務がある場合には結論が変わるため、債務の内容と履行時期をセットで判断することが類似問題でも使える知識です。

宅建試験ではここが狙われやすい

平成27年問8では、同時履行の基本形だけでなく、同時に見えて同時ではない敷金、解除後でも同時になる原状回復を同じ問題へ混ぜています。これにより「双務契約だから同時」「返還だから同時」という単純暗記では正解できない構造になっています。

最も速い処理は、アに「明渡し→敷金」、イに「代金返還⇔目的物返還」、ウに「代金⇔引渡し・登記」と矢印を書く方法です。これだけでア×、イについて同時履行否定なら×、ウ○と判断でき、正しいものがウのみという結論へ到達できます。

一問一答｜過去問の肢レベルで確認

ここでは、売買、所有権移転登記、解除後の原状回復、敷金返還について本試験レベルで確認します。単純な「同時履行とは何か」だけではなく、同時と先履行を入れ替えた問題を中心にしています。問題文を読んだら最初に二つの債務を特定してください。

問題1
売買契約では、買主の売買代金支払義務と売主の目的物引渡義務は同時履行の関係に立つ。
正解：○
資料では売買契約を双務契約として、この二つの債務を同時履行の関係にあると整理しています。

問題2
売主が目的物を引き渡す準備をしていなくても、買主は常に代金を先に全額支払わなければならない。
正解：×
売買代金支払義務と目的物引渡義務は同時履行の関係です。
誤っている語句
「常に代金を先に全額支払わなければならない」
正しい修正
「双方の債務は同時履行の関係に立つ」

問題3
土地売買における所有権移転登記への協力義務は、買主の代金支払義務と同時履行の関係に立たない。
正解：×
添付資料では、所有権移転登記への協力義務も代金支払義務と同時履行とされています。
誤っている語句
「同時履行の関係に立たない」
正しい修正
「同時履行の関係に立つ」

問題4
売主が土地を現実に引き渡した場合でも、所有権移転登記に協力していないなら、登記協力義務と代金支払義務との関係を別途確認する必要がある。
正解：○
引渡しと登記協力は同一の債務ではなく、資料ではどちらも代金支払との同時履行関係が示されています。

問題5
売買契約が解除された場合、売主の代金返還義務と買主の目的物返還義務は同時履行の関係に立つ。
正解：○
解除後の双方の原状回復義務は同時履行の関係に立つと資料は整理しています。

問題6
契約が解除されれば元の契約は終了するため、解除後に生じる双方の原状回復義務について同時履行の抗弁権は問題とならない。
正解：×
解除後の代金返還義務と目的物返還義務は同時履行になります。
誤っている語句
「同時履行の抗弁権は問題とならない」
正しい修正
「双方の原状回復義務は同時履行の関係に立つ」

問題7
賃貸借契約終了後の建物明渡義務と敷金返還義務は、当然に同時履行の関係に立つ。
正解：×
資料では建物明渡義務が先履行であり、両者は同時履行ではありません。
誤っている語句
「当然に同時履行」
正しい修正
「建物明渡義務が先履行」

問題8
賃借人は、敷金の返還を受けるまでは建物を明け渡さないという同時履行の抗弁を当然に主張できる。
正解：×
建物明渡しと敷金返還は同時履行の関係に立ちません。
誤っている語句
「敷金の返還を受けるまでは明け渡さない」
正しい修正
「建物明渡しが先履行となる」

問題9
敷金は建物明渡しまでに生じる賃貸人の賃借人に対する債権を担保するため、建物明渡しが敷金精算より先になる。
正解：○
平成27年問8のアを判断する理由です。

問題10
双方が相手方へ財産を返還する義務を負っている場合は、契約の種類にかかわらず必ず同時履行になる。
正解：×
解除後の原状回復は同時ですが、敷金返還と建物明渡しは同時ではありません。
誤っている語句
「必ず同時履行」
正しい修正
「履行順序や債権の発生時点を確認する」

問題11
同時履行の抗弁権を行使できれば、自分の債務そのものが消滅し、将来も履行する必要がなくなる。
正解：×
同時履行の抗弁権は相手方の履行との関係で自己の履行を拒むためのものであり、債務消滅と同じではありません。
誤っている語句
「債務そのものが消滅」
正しい修正
「相手方の履行との関係で履行を拒む」

問題12
平成27年問8では、アとイが誤り、ウのみが正しいため、正解は1である。
正解：○
添付資料では、敷金のアが誤り、解除後の同時履行を否定するイが誤り、通常の売買について述べるウが正しいとされています。

宅建試験ではここが狙われやすい

一問一答では、同時履行と先履行、通常の売買と解除後、引渡しと登記、契約終了時と建物明渡時の入れ替えに注意してください。制度名を正しく書きながら結論だけ逆転する問題が多いため、「売買だから○」「敷金だから×」という名称暗記だけでは不十分です。

短く整理するなら、売買代金⇔引渡し、売買代金⇔登記協力、解除後の代金返還⇔目的物返還、建物明渡し→敷金返還です。矢印を双方向にするか一方向にするかを固定すれば、平成27年問8型の肢を短時間で判断できます。

FAQ

同時履行の抗弁権では、解除された後にも使えるのか、引渡し済みなら登記はどうなるのか、敷金返還を受けるまで退去を拒めるのかという境界で迷いやすくなります。これらは契約名だけでなく、具体的に二つの債務を取り出して履行順序を確認することで整理できます。この章では本文の単純な繰り返しではなく、本試験で判断に迷いやすい境界を確認します。

Q1．同じ契約から生じた二つの債務なら、必ず同時履行ですか？
必ずではありません。平成27年問8の敷金のように、同じ賃貸借関係から生じても建物明渡しが先履行となる場合があります。

Q2．契約を解除したら同時履行の抗弁権は使えなくなりますか？
添付資料の売買解除の事例では、そのようには処理しません。売主の代金返還義務と買主の目的物返還義務という双方の原状回復義務が同時履行になります。

Q3．土地を既に引き渡していれば、買主は登記前でも必ず代金全額を支払う必要がありますか？
資料では所有権移転登記への協力義務も代金支払義務と同時履行の関係にあります。そのため、目的物の現実の引渡しだけで判断を完了しません。

Q4．敷金を返してもらえないなら、賃借人は建物を明け渡さなくてよいですか？
平成27年問8の資料では、そのようには扱いません。建物明渡義務が先履行であり、建物明渡しと敷金返還は同時履行ではありません。

Q5．なぜ敷金だけ売買と違うのですか？
敷金は建物明渡しまでの賃貸人の賃借人に対する債権を担保するものだからです。そのため、明渡しを終えた後に敷金返還額を精算するという順序になります。

Q6．解除後は買主だけ先に目的物を返さなければなりませんか？
添付資料では、買主の目的物返還義務と売主の代金返還義務は同時履行です。買主だけを一律に先履行とする内容には注意してください。

Q7．同時履行の抗弁権を使えば債務が消えますか？
債務消滅という理解ではなく、相手方の履行との関係で自己の履行を拒める制度として整理してください。相手方が履行を提供すれば、自分も履行する関係が基本です。

Q8．本試験で最初に何をメモすればよいですか？
問題文に出る二つの債務を書き、間に「⇔」または「→」を置く方法が有効です。売買なら双方向、敷金なら明渡しから敷金返還への一方向と整理すると判断しやすくなります。

宅建試験ではここが狙われやすい

FAQ型の応用では、「同じ契約だから」「双方が返還するから」という共通点だけを強調する誤肢に注意してください。同時履行の成否は、契約名称や動作の似ていることではなく、二つの債務の対価関係・発生時点・履行順序から判断する必要があります。

特に平成27年問8のアとイは好対照です。敷金と明渡しは同時履行ではない一方、解除後の二つの返還義務は同時履行なので、返還という言葉だけでは判断できないことが分かります。問題文のどの債務が先に成立・履行するのかまで確認してください。

まとめ

同時履行の抗弁権では、最初に何と何の債務を比較しているのかを確認します。売買では買主の代金支払義務と売主の目的物引渡義務・所有権移転登記協力義務が同時履行の関係にあります。平成27年問8のウはこの基本形を正しく述べているため、正しい肢です。

売買契約が解除された場合でも、売主の代金返還義務と買主の目的物返還義務という双方の原状回復義務は同時履行です。一方、賃貸借終了後の建物明渡しと敷金返還は同時履行ではなく、建物明渡義務が先履行となります。

平成27年問8では、アの敷金が誤り、イの解除後の原状回復を同時履行ではないとする内容も誤り、ウだけが正しいため正解は1です。 過去問では個々の結論だけでなく、なぜ敷金だけ履行順序が違うのかまで理解しておく必要があります。

宅建試験ではここが狙われやすい

このテーマの主要なひっかけは、同時履行と先履行の入れ替え、契約履行中と解除後の入れ替え、目的物引渡しと所有権移転登記の分断、契約終了時と建物明渡時の混同です。特に「双方に返還義務があるなら同時履行」という考え方は、解除後の原状回復では正しくても敷金では誤りになります。

最終的な判断順序は、契約の種類→二つの債務→解除前後→債務の発生時点→履行順序→対価関係→同時履行か先履行かです。試験では条文名を思い出す前に、二つの債務の間へ「⇔」か「→」を書くと整理できます。問題文の「何と何を同時に履行するのか」を固定することが、同時履行の抗弁権を攻略する中心です。