【宅建】宅建業法 免許換えとは?｜頻出ポイント・ひっかけ問題・過去問攻略・一問一答

免許換えは、宅建業法で事務所の所在地が変わったときに、現在の免許を別の免許へ切り替える制度です。大臣免許と知事免許の基準だけでなく、免許換えを怠った場合の免許取消しや、新免許を受けるまでの従前免許の扱いまで問われます。本記事では、問題文を見る順番と平成28年問37を正解するための判断基準を整理します。

免許換えでは、「支店を増やしたから変更届だけでよい」「申請した瞬間に旧免許が失効する」と判断すると誤答します。事務所がどの都道府県に所在するかで新しい免許権者を判断し、免許換えの完了時点まで確認する必要があるからです。制度説明の網羅ではなく、本試験でどの語句を見れば選択肢を切れるかを中心に確認します。

問題文を読んだら最初に何を見るか

免許換えの問題では、最初に事務所が変更前と変更後でどの都道府県に存在するのかを確認します。免許換えが必要かどうかは営業地域ではなく、事務所を設ける都道府県の範囲が変化したかによって決まるからです。この章では、現在の免許、変更後の事務所、新しい免許権者、違反時の効果という順番で判断します。

平成28年問37では、甲県知事免許のAが乙県へ新たに支店を設ける場面が出題されています。変更前は甲県だけ、変更後は甲県と乙県の2都道府県に事務所を持つため、知事免許から国土交通大臣免許への免許換えが必要です。支店を新設したという事実より、都道府県数が1から2へ変化した点を見てください。

本問には、免許換えを怠った場合の処分、新免許を受けるまでの旧免許、免許失効後の取引結了も登場します。つまり、免許換えが必要かという入口だけでなく、申請前・申請中・失効後という時点の違いも正誤判断に使われています。問題文では「いつの状態か」を必ず確認してください。

問題文で注目する語句を次の表で整理します。表を見る目的は、免許換えの要否とその後の法律効果を一つずつ切り分けることです。特に「支店」「他県」「申請」「新たな免許」「失効」に注意してください。

問題文の語句	判断ポイント
甲県知事免許	現在の免許を確認
乙県に支店	2以上の都道府県になるか
国土交通大臣免許	免許換え先を確認
他県から撤退	知事免許への免許換えを確認
免許換えを怠った	必要的取消しを確認
業務停止	取消しとの混同に注意
免許換え申請	申請だけで旧免許失効ではない
新たな免許	受けた時点を確認
有効期間満了	免許失効後の取引結了を確認
取引を結了	みなし宅建業者を確認
申請前5年以内	欠格要件を確認
不正・著しく不当な行為	刑罰の有無と切り分ける

この表では、免許換えと単なる変更手続を同じものとして扱わないことが重要です。事務所所在地の都道府県範囲が変わり、免許権者そのものが変わる場合に免許換えが問題になります。まず変更前後の所在地を地図上で分けるように考えてください。

本試験では、次の順番で処理します。①現在の免許、②変更前後の事務所所在地、③新しい免許権者、④免許換えの必要性、⑤申請を怠った場合や申請中の効果を確認します。失効後の問題なら、既存契約を結了するための特則へ判断を切り替えてください。

・① 現在の免許が大臣か知事か確認する
・② 本店・支店がどの都道府県にあるか確認する
・③ 変更後の事務所所在地を確認する
・④ 新しい免許権者を判定する
・⑤ 免許換えが必要か確認する
・⑥ 申請を怠った場合の処分を確認する
・⑦ 新免許を受ける時点と旧免許失効時点を確認する

この順番なら、「支店を設置した＝変更届」と短絡するミスを防げます。免許権者自体が変わる場合は免許換えが必要であり、その申請を怠ることには重大な法律効果があります。数字より先に、免許権者が変わるかを確認してください。

宅建試験ではここが狙われやすい

免許換えでは、出題者は免許換えと変更届、業務停止と免許取消しを入れ替えることで誤肢を作れます。事務所が他県へ広がる場合に「届出だけでよい」としたり、免許換えを怠った場合を「業務停止処分」としたりすれば、手続名だけを曖昧に覚えている受験生は誤りやすくなります。何が変わった結果、免許権者まで変わるのかを確認してください。

また、申請時点と新免許取得時点の入れ替えも重要です。免許換えの申請をしただけで旧免許が直ちに失効するのではなく、新しい免許を受けた時点で従前免許が失効します。👉 変更後の所在地→免許権者→申請→新免許取得→旧免許失効という時間軸を固定してください。

免許換えの基本｜事務所所在地が変わるときに判断する

免許換えは、事務所を置く都道府県の範囲が変化し、現在とは別の免許が必要になった場合に行います。単に支店数が増減したという理由ではなく、大臣免許と知事免許の基準が変わるかが判断の中心です。この章では、知事免許から大臣免許、大臣免許から知事免許などを比較します。

免許換えの比較ポイント

1つの都道府県内だけに事務所を設ける宅建業者は、その都道府県知事の免許を受けます。2以上の都道府県に事務所を設ける場合には、国土交通大臣の免許が必要です。免許換えでは変更後にどちらの状態になるかを確認してください。

例えば甲県知事免許の業者が、甲県の本店を残したまま乙県へ支店を新設すれば、事務所が2都道府県にまたがります。この場合は甲県知事免許のまま営業を続けることはできず、国土交通大臣免許への免許換えが必要です。平成28年問37アがこの場面です。

反対に、大臣免許の業者が他県の支店を廃止し、事務所が1都道府県内だけになれば知事免許への免許換えが問題になります。また、現在の知事免許の都道府県から完全に撤退して別の1都道府県だけへ事務所を移す場合も、別の知事免許への切替えが必要です。変更前後を比較することが基本です。

免許換えの代表パターンを次の表で整理します。表を見る目的は、変更後に必要な免許を先に確定することです。現在の免許と新免許を並べて判断してください。

変更前	変更後	必要な免許
甲県だけ	甲県＋乙県	大臣免許
甲県＋乙県	甲県だけ	甲県知事免許
甲県だけ	乙県だけ	乙県知事免許
甲県内で支店追加	甲県だけ	免許権者は変わらない

この表では、支店数ではなく都道府県の範囲を見ることが重要です。甲県内で支店が1つから5つへ増えても知事免許のままですが、乙県へ1つ設けただけで大臣免許への切替えが必要になります。事務所数より所在地を優先してください。

例題1

甲県知事免許の宅建業者が、甲県の本店を残したまま乙県に支店を新設する場合、国土交通大臣免許への免許換えが必要である。

解答・判断ポイント

正解：○。変更後は甲県と乙県の2都道府県に事務所が存在します。平成28年問37アに直結する判断です。

誤肢分析

誤っている語句
なし

正しい修正
不要

知事免許から大臣免許へ変わる基本問題です。

例題2

甲県知事免許の宅建業者が甲県内に支店を追加した場合、支店数が増えるため国土交通大臣免許への免許換えが必要である。

解答・判断ポイント

正解：×。事務所がすべて甲県内なら知事免許の基準は変わりません。支店数ではなく都道府県数を確認します。

誤肢分析

誤っている語句
「支店数が増えるため国土交通大臣免許」

正しい修正
「1都道府県内だけなら知事免許のまま」

事務所数と都道府県数を混同させる問題です。

例題3

国土交通大臣免許の宅建業者が他県の支店をすべて廃止し、事務所が甲県内だけになった場合、甲県知事免許への免許換えを検討する。

解答・判断ポイント

正解：○。変更後は1都道府県内だけに事務所を置く状態になります。大臣免許から知事免許への切替えを判断します。

誤肢分析

誤っている語句
なし

正しい修正
不要

免許換えが知事から大臣だけではないことを確認する問題です。

宅建試験ではここが狙われやすい

免許換えでは、一方向だけ覚えることが危険です。知事免許から大臣免許だけでなく、大臣免許から知事免許、ある知事免許から別の知事免許へ変わる場面もあるため、現在の免許名を暗記して判断するのではなく変更後の事務所所在地を見ます。免許換えとは免許権者が変化する場面だと整理してください。

また、宅建業者が扱う物件の所在地や顧客の住所を基準にする誤肢にも注意します。👉 事務所がどこにあるかだけを見ると判断すれば、余計な営業範囲や物件所在地を削除できます。免許換えの入口は常に事務所所在地です。

免許換えを怠った場合｜業務停止ではなく必要的免許取消し

必要な免許換えの申請を怠った場合は、免許を取り消さなければならない事由になります。単なる届出漏れとして軽く処理されるのではなく、提供資料では必要的免許取消事由と整理されています。この章では、平成28年問37アのひっかけを中心に監督処分との違いを確認します。

免許換え未申請の比較ポイント

甲県知事免許のAが乙県へ支店を設ける場合、Aには大臣免許への免許換えが必要です。Aが必要な申請をしないまま営業を続け、その事実が判明した場合には、甲県知事がAの免許を取り消さなければなりません。平成28年問37アではここが正誤の決め手です。

本肢のひっかけは、「免許換えを怠った場合は業務停止処分」とする点です。資料では、業務停止処分で済む話ではなく、必要的免許取消事由と整理されています。処分の重さを入れ替えた典型的な誤肢です。

処分の違いを次の表で整理します。表を見る目的は、免許換え未申請についてどの処分が適用されるかを固定することです。他の監督処分一般を網羅する必要はありません。

行為	効果	判断
必要な免許換え申請をする	新免許へ移行	正常な手続
免許換えを怠る	免許取消し	必要的取消し
業務停止だけで処理	本問では誤り	処分の入れ替え
新免許取得	従前免許が失効	時点確認

この表では、違反があるから一律に業務停止と考えないことが重要です。宅建業法では違反内容によって指示、業務停止、免許取消しなど効果が異なります。免許換えを怠った場合は「取消し」と固定してください。

例題4

免許換えが必要であるにもかかわらず申請を怠った宅建業者は、免許取消しの対象となる。

解答・判断ポイント

正解：○。提供資料では必要的免許取消事由です。「免許換え未申請」と「取消し」をセットで確認します。

誤肢分析

誤っている語句
なし

正しい修正
不要

平成28年問37アの中心知識です。

例題5

免許換えの申請を怠った場合、免許権者は業務停止処分をすれば足り、免許を取り消すことはできない。

解答・判断ポイント

正解：×。資料では免許換えを怠ることは必要的免許取消事由です。「業務停止処分をすれば足りる」が誤りです。

誤肢分析

誤っている語句
「業務停止処分をすれば足りる」

正しい修正
「免許を取り消さなければならない」

業務停止と免許取消しを入れ替える問題です。

宅建試験ではここが狙われやすい

監督処分では、「違反した」という共通点だけで同じ処分を選ばないことが必要です。免許換えを怠った場合については、資料が明確に必要的免許取消事由と整理しているため、業務停止という語句が出たら誤肢を疑えます。処分名そのものを確認してください。

さらに、「取り消すことができる」のような任意表現へ変更するひっかけも考えられます。提供資料の整理は「取り消さなければならない」という必要的取消しです。👉 免許換え未申請＝必要的免許取消しと、義務の強さまで含めて覚えてください。

免許換え申請中｜新しい免許を受けるまで従前免許は失効しない

免許換えを申請しても、申請した瞬間に従前の免許が失効するわけではありません。新しい免許を受けた時点で従前免許が失効するため、それまでの期間は従前の免許を持つ宅建業者として業務を行えます。この章では、平成28年問37エを中心に時点の違いを整理します。

申請時と新免許取得時の比較ポイント

免許換えでは、手続開始と手続完了の時点を区別する必要があります。Dが免許換えを申請した段階では、まだ新しい免許を受けていないため、従前の免許は存続しています。申請しただけで無免許状態になるわけではありません。

資料では、新たな免許を受けた時点で従前の免許が失効すると整理されています。つまり免許換え申請後から新免許取得までの間も、Dは従前の甲県知事免許の宅建業者です。その期間も通常の宅建業務を行えます。

時点を次の表で整理します。表を見る目的は、申請日と新免許取得日の法律効果を入れ替えないことです。時間軸で確認してください。

時点	従前免許	業務
免許換え申請前	有効	通常どおり
免許換え申請後	まだ有効	通常どおり
新免許取得時	従前免許失効	新免許へ移行
申請した瞬間	失効しない	無免許にならない

この表では、申請という行為だけで免許の効力が切れると考えないことが重要です。宅建試験では「申請した時」「新免許を受けた時」という時点を入れ替えた誤肢が作られます。動詞の後に付く時点を確認してください。

例題6

免許換えを申請した宅建業者は、新たな免許を受けるまでは従前の免許に基づき宅建業務を行うことができる。

解答・判断ポイント

正解：○。平成28年問37エの判断に使う知識です。新免許を受けた時点で従前免許が失効します。

誤肢分析

誤っている語句
なし

正しい修正
不要

申請と新免許取得の時点を区別する問題です。

例題7

免許換えの申請をした瞬間に従前の免許は失効するため、新免許を受けるまで宅建業務を行うことはできない。

解答・判断ポイント

正解：×。従前免許が失効するのは新たな免許を受けた時点です。「申請をした瞬間」が誤りです。

誤肢分析

誤っている語句
「申請をした瞬間に従前の免許は失効」

正しい修正
「新たな免許を受けた時点で従前免許が失効」

申請時点と取得時点を入れ替える問題です。

宅建試験ではここが狙われやすい

免許換え申請中では、無免許期間が生じるように見せる誤肢が狙われます。申請した瞬間に旧免許が消えると考えると、新免許を取得するまで営業できないように見えますが、資料ではそのような扱いではありません。制度を連続的に運用できるよう従前免許が存続します。

時点問題では、文章の内容がほぼ正しくても「申請時」と「免許取得時」を入れ替えるだけで誤りになります。👉 新免許を受ける→その時に旧免許失効という順番を固定してください。宅建業法では「いつ」が正誤を決める典型的な場面です。

免許失効後の取引結了｜既存契約の範囲では宅建業者とみなされる

免許の有効期間が満了して失効した場合でも、自ら締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲では、なお宅建業者とみなされます。既に成立している取引を途中で放置させないため、一定範囲で業務継続を認める必要があるからです。この章では、平成28年問37イを中心に失効後の扱いを整理します。

失効後の取引の比較ポイント

免許が失効すれば、新たに宅建業を始めたり、新規の取引を通常どおり行ったりできるという意味ではありません。資料が認めているのは、自ら締結した既存契約に基づく取引を結了するための範囲です。「取引結了」という目的を確認してください。

平成28年問37イでは、有効期間満了によって免許が失効した後でも、取引結了のための業務を行えるかが問われています。提供資料では、この範囲でなお宅建業者とみなされるため正しい肢です。免許失効＝すべての行為が即時禁止と判断しないことが必要です。

失効前後を次の表で比較します。表を見る目的は、既存取引と新規取引を分けることです。失効後に何でもできるという意味ではありません。

状況	行為	判断
免許有効中	通常業務	可能
免許失効後	既存契約の結了	一定範囲で可能
免許失効後	新規契約の通常営業	同じ扱いではない
取引結了目的	宅建業者とみなす	特則

この表では、「免許失効後も宅建業者」という部分だけを切り取らないことが重要です。みなしが認められる目的は、自ら締結した契約に基づく取引を結了するためです。適用範囲まで確認してください。

例題8

宅建業者の免許が期間満了により失効しても、自ら締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲では、なお宅建業者とみなされる。

解答・判断ポイント

正解：○。平成28年問37イの内容です。「自ら締結した契約」と「取引を結了する目的」を確認します。

誤肢分析

誤っている語句
なし

正しい修正
不要

免許失効後の特則を確認する問題です。

例題9

免許が失効した宅建業者は、既存契約を履行するための行為も一切行うことができない。

解答・判断ポイント

正解：×。既存契約に基づく取引を結了する目的の範囲では、なお宅建業者とみなされます。「一切」が誤りです。

誤肢分析

誤っている語句
「一切行うことができない」

正しい修正
「既存契約を結了する目的の範囲では行うことができる」

免許失効を全面的な業務禁止へ広げる問題です。

宅建試験ではここが狙われやすい

免許失効では、失効＝すべて終了という直感を利用した誤肢が作られます。しかし既存契約を処理できなければ相手方にも不利益が生じるため、資料では取引結了目的に限ったみなし規定があります。何のための業務継続なのかを確認してください。

反対に、「失効後も宅建業者とみなされる」という知識を無制限に広げ、新規取引まで自由にできるとする肢にも注意します。👉 失効後→既存契約→取引結了の範囲のみと条件を付けて整理してください。原則と特則の適用範囲が正誤を分けます。

申請前5年以内の不正・著しく不当な行為

免許申請前5年以内に宅建業に関して不正または著しく不当な行為をした者は、その行為自体が欠格要件となります。その行為によって刑に処せられたかどうかは、提供資料では結論と関係しません。この章では、平成28年問37ウを中心に刑罰要件との混同を整理します。

5年と刑罰の比較ポイント

本肢では、「過去5年以内」という期間と「不正または著しく不当な行為」がセットになっています。これらが認められれば、そのこと自体で免許を受けられません。刑事裁判で有罪になったかどうかを追加条件として考えないでください。

平成28年問37ウは、刑に処せられていないなら免許可能とする方向の誤りを判断する問題です。提供資料では、刑に処せられたかどうかは結論と無関係とされています。行政上の欠格要件と刑罰を一つにまとめないことが必要です。

比較すると次のようになります。表を見る目的は、5年以内の不正行為と刑罰による欠格要件を別々の制度として処理することです。同じ「5年」が出ても理由が違います。

場面	確認事項	刑罰の有無
申請前5年以内の不正行為	行為そのもの	不要
著しく不当な行為	宅建業に関するもの	不要
刑罰による欠格	刑の種類等	必要
「刑に処せられていない」	本論点の免責理由ではない	注意

この表では、同じ5年という数字が出ても何を起算点にしているかを確認します。申請前5年以内の不正・著しく不当な行為では、申請時から過去へさかのぼって判断します。免許取消し後の5年などと混同しないでください。

例題10

免許申請前5年以内に宅建業に関して不正または著しく不当な行為をした者は、そのこと自体が欠格要件となる。

解答・判断ポイント

正解：○。平成28年問37ウに対応する知識です。刑罰を受けたかどうかは別問題です。

誤肢分析

誤っている語句
なし

正しい修正
不要

不正行為そのものと5年を確認する問題です。

例題11

免許申請前5年以内に宅建業に関して著しく不当な行為をしていても、その行為について刑に処せられていなければ欠格要件とはならない。

解答・判断ポイント

正解：×。提供資料では、刑に処せられたかどうかは結論と無関係です。「刑に処せられていなければ」が誤りです。

誤肢分析

誤っている語句
「刑に処せられていなければ欠格要件とはならない」

正しい修正
「行為自体によって欠格要件となる」

行政上の欠格要件と刑事処分を混同させる問題です。

宅建試験ではここが狙われやすい

この論点では、悪い行為をしただけでは足りず、刑罰まで必要だろうという感覚がひっかけになります。宅建業法上の免許基準は刑事責任とは別に判断されるため、資料で示された不正・著しく不当な行為があれば、それ自体で欠格要件となります。刑に処せられたかを不要な追加条件にしないでください。

また、5年という数字を免許取消し後の5年や一定の刑罰後の5年と混同しやすくなります。👉 この5年＝免許申請前5年以内の行為を見る期間と、数字の意味までセットにしてください。同じ数字を別制度へ移す誤肢に対応できます。

免許換えと関連論点を横断比較する

平成28年問37を正確に解くには、免許換え・免許失効・欠格要件を別の判断箱へ分けることが必要です。アとエは免許換え、イは免許失効後の取引、ウは欠格要件であり、一つの免許制度でも見る時点と効果が違います。この章では、本問を短時間で処理するための比較方法を整理します。

アでは乙県支店新設によって免許権者が変わるかを確認し、その後に未申請の処分を判断します。エでは同じ免許換えでも申請中の旧免許の効力が問題です。イとウはそれぞれ失効後と申請前5年という別の時点へ判断を切り替えます。

四論点を次の表で整理します。表を見る目的は、正解2という番号ではなく各肢が何を問うているかを一瞬で分類することです。時間軸と効果を確認してください。

肢	論点	判断ポイント
ア	免許換え未申請	必要的免許取消し
イ	免許失効後	取引結了ならみなし
ウ	申請前5年	不正行為自体が欠格
エ	免許換え申請中	新免許まで旧免許有効

この表では、アとエが同じ免許換えでも結論が違うことに注意します。アは手続を怠った違反、エは適法に申請した後の経過期間です。同じ制度名だけで同じ効果を使わないでください。

平成28年問37は個数問題なので、4肢すべてを独立して判定する必要があります。ア×、イ○、ウ○、エ×という正誤を確定した後に、正しいものが二つと数えます。個数を予想してから肢の正誤を合わせないことが重要です。

宅建試験ではここが狙われやすい

総合問題では、同じ免許制度の中で時点を変える方法が特に狙われます。支店新設時、免許換え申請時、新免許取得時、免許失効後、次の免許申請前という複数の時点が一問に並ぶと、正しい制度を思い出していても適用時点を誤りやすくなります。いつの話かを選択肢ごとに書き出してください。

さらに、業務停止と取消し、申請と取得、失効と取引結了、欠格要件と刑罰という似た概念を交換した誤肢が配置されています。👉 時点→制度→効果の順番で処理すると、同じ用語が何度登場しても混同しにくくなります。個数問題では最後に○の数を数えることも固定してください。

過去問分析

この過去問では、免許制度について免許換えの要否だけでなく、未申請・失効後・欠格要件・申請中の効力まで横断して判断する力が問われています。正解2を選ぶには、アとエで免許換えの処分・時点を正確に判断し、イとウの特則を独立して○と判定する必要があります。この章では、指定された一問だけを詳しく分析します。

問題文では、甲県知事免許、乙県支店、国土交通大臣免許、免許取消し、有効期間満了、取引結了、申請前5年、不正・著しく不当な行為、新たな免許を最初に確認します。アは免許換えと処分、イは失効後、ウは欠格要件、エは免許換えの効力発生時点として分類します。各肢で使う判断基準を切り替えてください。

平成28年（2016年）問37

正解：2

解説

本問は、宅建業法の免許制度に関するアからエの記述から、正しいものの個数を答える問題です。提供された模範解答では、アとエが誤り、イとウが正しい内容とされています。したがって正しいものは二つで、正解は2です。

◆ア（誤り）
甲県知事免許の宅建業者Aが、甲県の本店を残したまま乙県内へ新たに支店を設置します。変更後は甲県と乙県の2以上の都道府県に事務所を持つため、Aには国土交通大臣免許への免許換えが必要です。ここまでは免許換えの基本判断になります。

Aが必要な免許換え手続を怠っていることが判明した場合、資料では甲県知事はAの免許を取り消さなければなりません。業務停止処分で済むものではなく、必要的免許取消事由です。したがって、処分を業務停止とする内容が誤りです。

◆イ（正しい）
宅建業者の免許が有効期間満了によって失効した場合でも、自ら締結した契約に基づく取引を結了する必要があります。この範囲では、提供資料上、なお宅建業者とみなされます。したがって既存取引を完了するための業務は行うことができます。

この肢では、「免許失効＝あらゆる業務を即時停止」と考えないことが重要です。もっとも、新規取引を自由に開始できるという内容でもなく、あくまで既存契約に基づく取引結了の範囲です。適用目的を確認してください。

◆ウ（正しい）
免許申請前5年以内に宅建業に関して不正または著しく不当な行為をした者は、その行為自体が欠格要件となります。提供資料では、その行為について刑に処せられたかどうかは結論と無関係です。したがって、この点を正しく述べるウは正しい肢です。

本肢では、刑事処分と宅建業法上の免許基準を分けることが必要です。「不正行為をしたが刑罰は受けていない」という事実だけで免許可能にはなりません。申請前5年という期間と行為内容を確認してください。

◆エ（誤り）
免許換えを行う場合、新しい免許を受けた時点で従前の免許が失効します。したがって、免許換えを申請しただけの段階では、従前の免許はまだ有効です。Dは新しい免許を受けるまで従前免許の宅建業者として扱われます。

そのため、免許換え申請後に通常の宅建業務を行えないとする内容は誤りです。重要事項説明や契約書面の交付なども、従前免許が有効な間は通常どおり行えます。「申請」と「新免許取得」を区別することが決め手です。

問題作成者のひっかけポイント

本問のアでは、免許換えが必要という前半を正しくしながら、違反時の効果だけを業務停止へ変更しています。エでは免許換え制度そのものは正しく使いながら、従前免許が失効する時点を「新免許取得時」から「申請時」へずらしています。制度の大枠が正しいため、最後の処分・時点まで読まないと誤答します。

イでは免許失効後にも業務ができるという一見不自然な特則、ウでは刑罰がなくても欠格になるという一見厳しいルールが配置されています。どちらも日常感覚で判断すると×に見えやすい肢です。条文上の特則と行政上の欠格要件を優先して判断してください。

受験生が迷う理由

免許換えは、大臣免許と知事免許の切替えだけなら比較的単純です。しかし本問では、免許換えを怠ったときの取消し、申請後の旧免許、免許失効後の既存取引まで一緒に問われています。免許の「変更」「申請」「取得」「失効」という時点を区別しないと混乱します。

また、宅建業法には業務停止や免許取消しなど似た監督処分があります。申請前5年の欠格要件にも「不正」「刑」といった強い語句が出るため、刑罰が必要だと考えやすくなります。制度名だけでなく、どの条件が正誤を決めるかを特定してください。

正しい判断手順

本試験では、①変更前後の事務所所在地を確認し、②免許権者が変わるなら免許換えと判断します。次に③免許換えを怠ったのか、適法に申請中なのかを分け、④取消しまたは従前免許の効力を確認します。失効や欠格要件の肢では別制度へ切り替え、目的・期間・行為内容を確認してください。

アは「甲県＋乙県→大臣免許への免許換え必要→未申請は取消し」で×です。イは「失効後→既存契約の取引結了」で○、ウは「申請前5年以内の不正行為→刑罰不要」で○、エは「新免許取得までは旧免許有効」で×となります。したがって、**ア×・イ○・ウ○・エ×**で正しいものは二つです。

類似問題で使える知識

免許換えでは、知事から大臣、大臣から知事、知事から別の知事という三つの方向を考えられます。いずれも変更後の事務所所在地を確認すれば判断でき、事務所数や営業範囲に惑わされません。同じ判断方法を別設定でも使えます。

時点問題では、免許換え申請時と新免許取得時を分ける方法が有効です。また、免許失効後の取引結了では既存契約と新規取引、申請前5年の欠格要件では不正行為と刑罰を分けます。宅建業法では二つの似た概念を比較する解き方がそのまま応用知識になります。

宅建試験ではここが狙われやすい

平成28年問37では、制度そのものを間違えるのではなく、その制度に付随する効果や時点だけを変える誤肢が目立ちます。アでは「免許換え必要」は正しいのに処分が誤り、エでは「免許換え申請」は正しいのに従前免許失効時点が誤りです。選択肢の前半が正しくても、最後まで○と決めないことが必要です。

👉 復習では、ア＝他県支店なら大臣免許・未申請は取消し、イ＝失効後も取引結了可能、ウ＝申請前5年の不正行為は刑罰不要、エ＝新免許取得まで旧免許有効と圧縮してください。その後、各肢の誤っている語句を一つだけ修正できるか確認します。正解2という番号より、処分と時点の入れ替えを見抜くことが重要です。

一問一答｜過去問の肢レベルで確認

ここでは、平成28年問37から派生する本試験レベルの誤肢を確認します。免許換えの要否、免許取消し、申請中の旧免許、失効後の取引結了、申請前5年の不正行為を中心にしています。正誤だけでなく、どの語句を直せば正しい文章になるかまで確認してください。

問題1
甲県知事免許の宅建業者が、甲県の本店を残したまま乙県に支店を設ける場合、国土交通大臣免許への免許換えが必要である。
正解：○
変更後に2以上の都道府県へ事務所を置くため、大臣免許への免許換えが必要です。

問題2
甲県知事免許の宅建業者が甲県内に支店を追加した場合、支店数が増えるため国土交通大臣免許へ免許換えしなければならない。
正解：×
事務所が1都道府県内だけなら知事免許のままです。
誤っている語句
「支店数が増えるため国土交通大臣免許」
正しい修正
「事務所が1都道府県内だけなら知事免許」

問題3
国土交通大臣免許の宅建業者が他県の支店を廃止し、事務所が甲県内だけになった場合、甲県知事免許への免許換えを検討する。
正解：○
変更後の事務所所在地に応じて免許権者を判断します。

問題4
必要な免許換えの申請を怠った場合は、業務停止処分だけを受け、免許取消しの対象にはならない。
正解：×
提供資料では免許換えを怠ることは必要的免許取消事由です。
誤っている語句
「業務停止処分だけ」
正しい修正
「免許を取り消さなければならない」

問題5
免許換えの申請をした時点で従前の免許は直ちに失効する。
正解：×
従前免許が失効するのは新たな免許を受けた時点です。
誤っている語句
「申請をした時点」
正しい修正
「新たな免許を受けた時点」

問題6
免許換え申請後、新たな免許を受けるまでの間も従前免許は有効である。
正解：○
申請だけで従前免許が失効するわけではありません。

問題7
免許換え申請後は新しい免許を受けるまで重要事項説明など通常の宅建業務を一切行えない。
正解：×
従前免許が有効な間は通常どおり業務を行えます。
誤っている語句
「一切行えない」
正しい修正
「新免許を受けるまで従前免許に基づき業務を行える」

問題8
宅建業者の免許が期間満了で失効しても、自ら締結した契約に基づく取引を結了する範囲では宅建業者とみなされる。
正解：○
免許失効後の既存契約処理に関する特則です。

問題9
宅建業者の免許が失効した場合、失効前に締結した契約に関する取引も一切処理できない。
正解：×
既存契約を結了する目的の範囲では業務を行えます。
誤っている語句
「一切処理できない」
正しい修正
「取引を結了する目的の範囲では処理できる」

問題10
免許申請前5年以内に宅建業に関して不正または著しく不当な行為をした者は、その行為自体が欠格要件となる。
正解：○
提供資料では刑罰を受けたかどうかは結論と無関係です。

問題11
申請前5年以内に宅建業に関して不正な行為をしても、刑に処せられていなければ免許を受けることができる。
正解：×
刑罰の有無は本論点の欠格判断に必要ありません。
誤っている語句
「刑に処せられていなければ免許を受けることができる」
正しい修正
「不正または著しく不当な行為自体が欠格要件となる」

問題12
免許換えの要否は、宅建業者が扱う宅地や建物の所在地ではなく、事務所を設置する都道府県の範囲で判断する。
正解：○
営業対象地域ではなく事務所所在地を確認します。

問題13
個数問題では、免許換えに関する肢だけを判定すればよく、免許失効や欠格要件の肢は同じ基準で処理できる。
正解：×
肢ごとに適用制度を切り替える必要があります。
誤っている語句
「同じ基準で処理できる」
正しい修正
「免許換え・失効後・欠格要件を別々に判断する」

宅建試験ではここが狙われやすい

一問一答で共通する誤肢は、正しい出来事に誤った効果を付ける形です。他県への支店新設に業務停止、新しい免許の申請に旧免許失効、免許失効に既存契約処理禁止、不正行為に刑罰要件を追加するなど、出来事そのものは正しくても法律効果が変えられています。主語と動詞だけで○を付けず、その後の効果を確認してください。

また、宅建業法では「申請」「取得」「失効」「結了」のような時点を示す語句が頻繁に使われます。👉 誤答した場合は、何が起きた時点で、何が有効・失効するかを一本の時間軸へ戻してください。時点の修正だけで多くの誤肢を正しい文章へ戻せます。

FAQ

免許換えでは、大臣免許と知事免許の違いだけでなく、申請中や失効後の扱いが重なるため判断が止まりやすくなります。特に「申請したら旧免許はどうなるか」「支店を増やしただけで免許換えか」という境界事例は本試験でも狙いやすい部分です。この章では、本文の単純な繰り返しではなく判断上の疑問を整理します。

Q1．同じ県内に支店を10店舗増やしても免許換えですか？
事務所が同じ都道府県内だけなら、大臣免許への免許換えにはなりません。事務所数ではなく都道府県の範囲を確認します。

Q2．別の県に1店舗だけ支店を設けても大臣免許になりますか？
本店を元の県に残したまま他県へ事務所を設ければ、2以上の都道府県に事務所があるため大臣免許への免許換えが必要です。

Q3．大臣免許から知事免許へ変わることもありますか？
あります。他県の事務所を廃止して1都道府県内だけになれば、知事免許への免許換えを判断します。

Q4．免許換えを忘れたら業務停止で済みますか？
提供資料では済みません。必要な免許換えを怠った場合は必要的免許取消事由です。

Q5．免許換えを申請した日の翌日から旧免許は使えませんか？
申請時点では旧免許は失効しません。新しい免許を受けた時点で従前免許が失効します。

Q6．免許換え申請中に35条説明や37条書面交付はできますか？
提供資料では、新免許を受けるまで従前免許の宅建業者であるため通常どおりの業務を行えます。

Q7．免許が失効した後も新規契約を自由に結べますか？
そのような特則ではありません。自ら締結した既存契約に基づく取引を結了する目的の範囲で宅建業者とみなされます。

Q8．免許申請前の不正行為は、刑罰がなければ問題ありませんか？
提供資料では、申請前5年以内に宅建業に関する不正または著しく不当な行為があれば、その行為自体が欠格要件となります。

宅建試験ではここが狙われやすい

FAQで共通するポイントは、免許換えを「支店の増減」だけの制度として覚えないことです。実際には、変更後の事務所所在地、新しい免許権者、申請しなかった場合の処分、新免許取得までの従前免許という複数の判断が連続しています。入口から出口まで時間軸で整理してください。

さらに、免許失効後のみなし規定や申請前5年の欠格要件のように、免許換えと同じ問題へ別論点が混ざる場合があります。👉 肢ごとに制度を分類してから判断することが個数問題では特に重要です。一つの免許ルールをすべての肢へ使わないでください。

まとめ

免許換えを宅建で攻略するには、最初に変更前と変更後の事務所所在地を確認します。1都道府県内だけなら知事免許、2以上の都道府県へまたがれば国土交通大臣免許となるため、変更によって免許権者が変わるかを判断します。支店数や営業範囲ではなく都道府県の範囲を見ることが基本です。

甲県知事免許の宅建業者が、甲県の本店を残したまま乙県へ支店を設置する場合は大臣免許への免許換えが必要です。必要な免許換えを怠った場合は、提供資料では業務停止ではなく必要的免許取消事由となります。処分名まで正確に確認してください。

免許換えを申請しただけでは、従前免許は失効しません。新たな免許を受けた時点で従前免許が失効するため、それまでの期間は従前免許の宅建業者として通常の業務を行えます。「申請時」と「取得時」の入れ替えに注意してください。

宅建業者の免許が期間満了で失効した場合でも、自ら締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲では、なお宅建業者とみなされます。これは新規取引を自由にできる制度ではなく、既存契約を処理するための特則です。免許失効と全面的な業務禁止を同一視しないでください。

免許申請前5年以内に宅建業に関して不正または著しく不当な行為をした者は、その行為自体が欠格要件となります。提供資料では、その行為について刑に処せられたかどうかは結論と無関係です。刑罰による欠格要件とは別の制度として判断してください。

平成28年問37は、提供された模範解答では**ア×・イ○・ウ○・エ×**となり、正しいものは二つです。アは処分を業務停止としている点、エは旧免許の失効時点を申請時としている点が誤りです。したがって正解は2となります。

本試験での判断順序は、①現在の免許、②変更前後の事務所所在地、③新しい免許権者、④免許換えの要否、⑤未申請・申請中の効果です。失効後や欠格要件の肢では、その時点で別の制度へ判断を切り替えます。問題文の「いつ」「何をした」を固定すると処理しやすくなります。

宅建試験ではここが狙われやすい

免許換えでは、大臣と知事だけでなく、処分と時点の入れ替えまで注意する必要があります。免許換え未申請を業務停止へ、新免許取得時の失効を申請時へ変更するだけで、制度の大部分が正しい誤肢を作れます。選択肢の最後の法律効果まで確認してください。

👉 最終的には、**「他県へ事務所拡大＝大臣免許への免許換え」「免許換え未申請＝必要的取消し」「新免許取得まで旧免許有効」「失効後＝既存取引結了のみ」「申請前5年の不正行為＝刑罰不要」**と整理します。この5本を問題文の時点から呼び出せれば、平成28年問37だけでなく免許換えの類似問題にも対応できます。暗記する制度名より、事務所所在地と時点を見る習慣を固定することが得点につながります。