【宅建】宅建業法　8種制限とは? |頻出ポイント・ひっかけ問題・過去問攻略・一問一答

宅建業法の8種制限では、宅建業者が自ら売主となり、買主が宅建業者ではない場合を最初に確認します。買主を保護するための規制なので、宅建業者同士の売買では8種制限が適用されないことがあります。この章では平成30年問29を解くために、対象者・20％・契約不適合責任・37条書面との違いを整理します。

8種制限の問題で最も危険なのは、規制内容を覚えていても適用対象を確認せずに使ってしまうことです。例えば損害賠償額の予定に20％という制限があることを覚えていても、買主も宅建業者ならその制限をそのまま適用しません。数字を確認する前に、売主と買主がそれぞれ宅建業者かを確定してください。

平成30年問29は、問題文の冒頭だけではA・Bが宅建業者かどうかを一律に確定できない構成です。そのため、各肢を読むたびにAとBの立場を確認し、8種制限が適用される場面かを判断する必要があります。同じA・Bという記号でも肢ごとに設定を確認することが、本問の最大の攻略ポイントです。

問題文を読んだら最初に何を見るか

8種制限では、最初に宅建業者が自ら売主になっているかを確認します。次に買主が宅建業者かどうかを見て、8種制限を適用する場面かを確定します。この章では、数字や契約条件を見る前の入口判断を整理します。

売主が宅建業者であっても、買主も宅建業者なら業者間取引となります。平成30年問29第2肢ではA・B双方が宅建業者であるため、損害賠償額の予定等に関する8種制限は適用されません。したがって、売買代金の20％を超える予定額であっても、そのことだけで宅建業法違反とはなりません。

一方、第3肢と第4肢ではAは宅建業者ですが、Bは宅建業者ではありません。この場合は8種制限が適用されるため、手付金の20％上限や契約不適合責任についての特約制限を確認します。同じ問題でも、肢ごとに買主の属性が変われば使う規制も変わります。

問題文で最初に確認する語句を整理します。この表を見る目的は、8種制限を適用する前に「誰に対する規制か」を確定することです。数字や特約より、主体・相手方を先に拾ってください。

問題文の語句	判断ポイント
宅建業者Aが自ら売主	8種制限を疑う
買主Bも宅建業者	業者間取引か確認
買主Bは宅建業者ではない	8種制限を適用
売買代金2,000万円	20％の計算基礎
損害賠償額の予定	8種制限の対象か確認
手付金	20％上限を確認
契約不適合責任	買主に不利な特約を確認
37条書面	業者間でも交付義務を確認
買主が同意	8種制限を無視できない
宅建士でない者が記名	37条書面の別論点

この表で特に重要なのは、業者間なら宅建業法の規制が全部なくなるわけではないという点です。8種制限が適用されないことと、37条書面の交付義務までなくなることは別問題です。平成30年問29第1肢と第2肢は、この違いを続けて確認させています。

本試験では次の順番で判断します。いきなり20％や2年という数字を探すのではなく、対象者を確定してから規制内容へ進みます。この処理順を固定すれば、業者間取引を使ったひっかけを減らせます。

・① Aが宅建業者か確認する
・② Aが自ら売主か確認する
・③ Bが宅建業者か確認する
・④ 業者間なら8種制限を外す
・⑤ 一般買主なら8種制限を適用する
・⑥ 手付・損害賠償・契約不適合など論点を特定する
・⑦ 37条書面など8種制限以外の規制と混同しない

この順番では、「業者間」という語句を見つけた時点で全部○と判断しないことが重要です。8種制限が外れるだけで、37条書面のように通常どおり適用される規制もあります。問題文では何の規制について業者間特例を使っているのかを確認してください。

宅建試験ではここが狙われやすい

8種制限では、買主が宅建業者か一般消費者かの入れ替えが最も狙われます。同じ「売主Aは宅建業者」という設定でも、買主Bまで宅建業者なら8種制限を外し、一般買主なら適用する必要があります。本試験では数字を見る前に、売主・買主の肩書きを確認してください。

さらに、「業者間では8種制限が適用されない」という正しい知識を、37条書面など別制度まで広げる誤肢にも注意します。👉 自ら売主→買主の属性→8種制限か→具体的規制の順番で確認すると、対象者の入れ替えに強くなります。業者間取引という一語だけで、宅建業法全体が適用除外になると考えないことが重要です。

8種制限の基本判断｜自ら売主かどうか

8種制限は、宅建業者が取引へ関与すれば常に適用される制度ではありません。まず宅建業者が自ら売主として売買しているかを確認し、そのうえで買主が宅建業者ではないことを確認します。この章では、媒介と自ら売主を混同しないための基本判断を整理します。

宅建業者が他人の物件を媒介しているだけなら、「宅建業者が自ら売主」という入口を満たしません。8種制限は、知識・経験のある宅建業者が売主として一般買主と取引する場面で、買主側を保護するために設けられた規制として判断します。問題文では「媒介した」「代理した」「自ら売主となった」という立場の違いを確認してください。

また、売主が宅建業者でも買主まで宅建業者なら8種制限を適用しません。平成30年問29第2肢ではこの業者間取引が決め手となり、20％を超える損害賠償額の予定も許されます。売主だけでなく買主まで確認して初めて適用関係が確定することが重要です。

適用場面を比較します。この表を見る目的は、「宅建業者がいるか」ではなく、「どの立場で誰と取引しているか」を確認することです。本試験では売主・買主・媒介業者を入れ替えて誤肢が作られます。

売主・関与形態	買主	8種制限
宅建業者が自ら売主	一般買主	適用
宅建業者が自ら売主	宅建業者	適用されない
宅建業者が媒介	一般買主	自ら売主の8種制限ではない
一般人が売主	一般買主	8種制限の場面ではない

この表では、「宅建業者が売主」という一つの条件だけで結論を出さないことがポイントです。買主まで宅建業者なら業者間取引となり、平成30年問29第2肢のように8種制限を適用しない判断が必要です。問題文では売主と買主を一組で確認してください。

例題1
宅建業者Aが自ら売主となり、宅建業者ではないBへ宅地を売却する場合、8種制限の適用を確認する。
解答・判断ポイント
正解：○
宅建業者が自ら売主となり、買主が宅建業者ではない場面です。
誤肢分析
誤っている語句
なし
正しい修正
なし
8種制限の基本的な適用場面です。

例題2
宅建業者Aが自ら売主となり、宅建業者Bへ建物を売却する場合も、一般買主との取引と同じ8種制限が適用される。
解答・判断ポイント
正解：×
買主も宅建業者なので、業者間取引には8種制限を適用しません。
誤肢分析
誤っている語句
「一般買主との取引と同じ8種制限が適用される」
正しい修正
「業者間取引では8種制限は適用されない」
買主の属性だけを入れ替えた典型的な誤肢です。

例題3
宅建業者が一般人である売主から依頼を受けて媒介する場合、自ら売主としての8種制限を適用する。
解答・判断ポイント
正解：×
媒介と自ら売主は区別します。
誤肢分析
誤っている語句
「自ら売主としての8種制限を適用する」
正しい修正
「宅建業者が自ら売主かどうかを確認する」
宅建業者が関与しているだけで適用させる誤肢です。

宅建試験ではここが狙われやすい

基本判断では、自ら売主と媒介の入れ替えが狙われます。宅建業者が契約へ深く関与していても、売主本人でなければ同じ8種制限の入口にはなりません。問題文では「宅建業者」という名詞だけでなく、その後の「自ら売主」「媒介」という立場を確認してください。

もう一つは、買主の属性を問題文の途中で変える方法です。👉 宅建業者が自ら売主か→買主も宅建業者かという二段階を必ず確認してください。この二つの条件を固定すれば、8種制限を使うべき肢と使わない肢を最初に切り分けられます。

業者間取引｜8種制限は適用されない

宅建業者同士の取引では、8種制限は適用されません。平成30年問29第2肢では、A・B双方が宅建業者なので、損害賠償額の予定等に関する20％制限を適用しないことが正解の決め手です。この章では、業者間だから外れる規制と、業者間でも残る規制を比較します。

業者間取引で8種制限が適用されない理由を試験で詳しく説明する必要はありません。重要なのは、「買主Bも宅建業者」と分かった時点で、手付・損害賠償・契約不適合責任など8種制限に属する規制をいったん外すことです。その後、問題文が37条書面など別の宅建業法規制を聞いていないか確認します。

平成30年問29では、第1肢も第2肢もA・B双方が宅建業者という設定です。しかし第1肢の37条書面は業者間でも通常どおり規制され、第2肢の損害賠償額の予定は8種制限なので業者間では適用されません。同じ業者間取引でも、どの制度が問われているかによって結論が変わることが重要です。

業者間取引を比較します。この表を見る目的は、「業者間」という条件だけで全部の規制を外さないためです。平成30年問29では、この比較がそのまま第1肢と第2肢の違いになります。

論点	業者間取引
8種制限	適用されない
損害賠償額の予定	8種制限の20％制限なし
手付の額の制限	8種制限として適用なし
契約不適合責任の特約制限	8種制限として適用なし
37条書面の交付	通常どおり必要
37条書面への宅建士の記名	通常どおり必要

この表では、業者間特例の対象が8種制限であることを明確にしてください。「相手もプロだから何でも自由」という判断ではありません。どの制度が8種制限に含まれるかを確認し、その制度だけ業者間では適用を外します。

例題4
宅建業者Aが宅建業者Bへ自ら売主として宅地を売却する場合、損害賠償額の予定について8種制限の20％上限は適用されない。
解答・判断ポイント
正解：○
業者間取引なので、8種制限は適用されません。
誤肢分析
誤っている語句
なし
正しい修正
なし
平成30年問29第2肢と同じ判断です。

例題5
宅建業者同士の取引であれば、37条書面を交付しなくてもよい。
解答・判断ポイント
正解：×
37条書面は業者間でも通常どおり交付が必要です。
誤肢分析
誤っている語句
「交付しなくてもよい」
正しい修正
「業者間でも交付する必要がある」
8種制限の業者間特例を37条書面へ広げた誤肢です。

例題6
買主も宅建業者である場合、宅建業法上のすべての義務が適用されなくなる。
解答・判断ポイント
正解：×
適用されないのは8種制限であり、37条書面など別の義務は残ります。
誤肢分析
誤っている語句
「すべての義務」
正しい修正
「8種制限は適用されない」
業者間特例の範囲を広げた誤肢です。

宅建試験ではここが狙われやすい

業者間取引では、「8種制限なし」を「宅建業法の規制全部なし」へ拡張するひっかけが最も危険です。平成30年問29第1肢と第2肢を並べると、同じ業者間設定なのに結論が変わるため、制度分類ができるかを試されています。本試験では「業者間」を確認した後、何の規制が問われているかを必ず確認してください。

また、20％という数字が見えると自動的に制限を適用したくなります。👉 業者間か→その規制は8種制限か→数字を使うかの順番にすると、数字先行の誤答を防げます。正しい数字でも適用対象が違えば、その数字を使わないことが重要です。

損害賠償額の予定｜20％より先に業者間か確認

宅建業者が自ら売主となる一般買主との取引では、損害賠償額の予定等について制限があります。平成30年問29第2肢では売買代金2,000万円に対し、20％である400万円を超える損害賠償額の予定が問題となっています。この章では、20％を計算する前に確認すべき対象者を整理します。

一般買主との取引なら、2,000万円×20％＝400万円という数字が正誤判断に使われます。しかし本肢では買主Bも宅建業者なので、8種制限そのものが適用されません。したがって、「400万円を超えているから違反」と判断すると誤答します。

この論点は、宅建業法の数字問題でよく使われる典型的なひっかけです。数字の計算は正しいのに、適用場面を間違わせることで誤肢を作ります。数字が正しいかより、その数字を使う取引かを先に確認してください。

比較すると次のようになります。この表を見る目的は、20％という数字が常に使われるわけではないことを確認することです。同じ2,000万円の取引でも、買主の属性によって判断が変わります。

取引	20％制限
宅建業者→一般買主	適用
宅建業者→宅建業者	適用されない
2,000万円×20％	400万円
業者間で500万円予定	8種制限違反とはならない

この表では「500万円」という数字だけを見て×にしないでください。一般買主なら20％超過が問題になりますが、業者間ならその制限を使いません。対象者と数字を必ず一組にしてください。

例題7
宅建業者Aが一般買主Bへ2,000万円で売却する場合、損害賠償額の予定を500万円とすることは8種制限上問題となる。
解答・判断ポイント
正解：○
一般買主との取引では20％である400万円を超えています。
誤肢分析
誤っている語句
なし
正しい修正
なし
20％制限を適用する基本場面です。

例題8
宅建業者Aが宅建業者Bへ2,000万円で売却する場合も、損害賠償額の予定は400万円以下でなければならない。
解答・判断ポイント
正解：×
業者間取引には8種制限を適用しません。
誤肢分析
誤っている語句
「400万円以下でなければならない」
正しい修正
「業者間取引では8種制限の20％制限は適用されない」
数字は正しいが対象者を変更した誤肢です。

宅建試験ではここが狙われやすい

損害賠償額の予定では、20％という正しい数字を業者間取引へ適用するひっかけが狙われます。受験生が400万円という計算に成功した後、その数字を使う必要があるかまで確認できるかがポイントです。計算ができることと、適用判断ができることは別です。

問題文に2,000万円・500万円のような具体的数字があると、計算へ注意が向きます。👉 誰が売主→買主は誰→8種制限あり→20％計算の順番にすると、数字に誘導されにくくなります。数字の前に対象者を見ることが、8種制限全体で共通する攻略法です。

手付の額の制限｜一般買主なら20％を確認

宅建業者が自ら売主となり、買主が宅建業者ではない場合は、手付の額について20％の制限を確認します。平成30年問29第3肢では、売買代金2,000万円に対して20％を超える手付金を受領しているため違反とされています。この章では、第2肢の損害賠償額との共通点と違いを整理します。

売買代金2,000万円の20％は400万円です。そのため一般買主から400万円を超える手付金を受領することはできません。第3肢ではBが宅建業者ではないため、業者間特例を使わず8種制限を適用します。

ここで第2肢との違いを確認すると、数字はどちらも20％ですが買主の属性が異なります。第2肢ではBが宅建業者なので制限なし、第3肢ではBが一般買主なので20％制限ありです。同じ数字でも対象者が違えば使う・使わないが変わることが本問のポイントです。

比較表で整理します。この表を見る目的は、第2肢と第3肢を数字だけで同じ問題として処理しないことです。最初に買主の属性を確認してください。

肢のタイプ	買主	20％制限
損害賠償・業者間	宅建業者	適用なし
手付・一般買主	宅建業者ではない	適用
代金2,000万円	―	20％＝400万円
400万円超の手付	一般買主	受領不可

この表では、損害賠償と手付という制度名だけでなく、適用対象の違いを確認してください。平成30年問29は、20％という同じ数字を使いながら第2肢と第3肢の結論を逆にしています。出題者が数字ではなく対象者を変えていることを見抜く必要があります。

例題9
宅建業者Aが一般買主Bへ2,000万円で宅地を売却し、500万円の手付金を受領した。
解答・判断ポイント
正解：×
20％は400万円なので、500万円の手付金は上限を超えます。
誤肢分析
誤っている語句
「500万円の手付金を受領」
正しい修正
「400万円以下の範囲で受領」
一般買主との取引で20％を超えさせる誤肢です。

例題10
買主が宅建業者である場合も、手付の額は必ず売買代金の20％以下でなければならない。
解答・判断ポイント
正解：×
業者間取引では8種制限を適用しません。
誤肢分析
誤っている語句
「買主が宅建業者である場合も」「必ず」
正しい修正
「買主が宅建業者ではない場合に8種制限を確認する」
対象者を無視して20％を絶対ルールにした誤肢です。

宅建試験ではここが狙われやすい

手付では、20％という数字を絶対的な上限として覚えさせるひっかけが狙われます。正しくは8種制限が適用される取引で使う数字なので、業者間取引まで機械的に20％と判断してはいけません。本試験では「20％」より「買主は宅建業者ではない」を先に確認します。

また、同じ20％が損害賠償額の予定にも登場するため、制度そのものを混同する可能性があります。👉 **対象者→手付か損害賠償か→20％**の順番で確認してください。数字が同じだからといって、制度の効果や適用関係まで同じと考えないことが重要です。

契約不適合責任の特約｜買主に不利な特約を確認

宅建業者が自ら売主となり、買主が宅建業者ではない場合、契約不適合責任について買主に不利な特約を自由に定めることはできません。平成30年問29第4肢では、買主が売主へ通知する期間を引渡しの日から1年としています。この章では、2年以上という例外と買主の同意を使ったひっかけを整理します。

提供資料では、契約不適合責任について民法より買主に不利な特約は原則として認められません。例外として、不適合について買主が売主へ通知する期間を引渡しから2年以上とする特約は認められます。したがって「引渡しの日から1年」とする特約は、買主に不利であるため無効となります。

ここで「買主が同意している」という事情があっても結論は変わりません。平成30年問29第4肢では、相手方が同意した場合であっても宅建業法上の制限を無視できないと整理されています。依頼者・買主の承諾を万能な例外として使わないことが重要です。

期間の違いを整理します。この表を見る目的は、1年・2年という数字と、その数字が何についての期間なのかを確認することです。数字だけを切り離して覚えないでください。

特約	判断
民法より買主に不利	原則不可
通知期間を引渡しから2年以上	例外として可能
通知期間を引渡しから1年	買主に不利で無効
買主が1年特約に同意	同意しても有効にはならない

この表では「2年」という数字を契約不適合責任そのものの存続期間と曖昧に覚えないことが必要です。提供資料では、買主が売主へ不適合を通知するまでの期間を引渡しから2年以上とする特約が例外として示されています。数字と対象となる行為を一組にしてください。

例題11
宅建業者が自ら売主となる一般買主との売買で、契約不適合についての通知期間を引渡しから1年とする特約は有効である。
解答・判断ポイント
正解：×
1年は買主に不利な特約となり、資料上認められません。
誤肢分析
誤っている語句
「1年」
正しい修正
「2年以上」
平成30年問29第4肢と同じ数字のひっかけです。

例題12
通知期間を引渡しから1年とする特約について、買主が明確に同意すれば有効となる。
解答・判断ポイント
正解：×
買主が同意しても宅建業法の制限を無視できません。
誤肢分析
誤っている語句
「買主が明確に同意すれば有効」
正しい修正
「買主が同意しても買主に不利な特約は認められない」
同意を8種制限の解除条件へ変える誤肢です。

例題13
契約不適合について買主が売主へ通知する期間を、引渡しから2年以上とする特約は認められる。
解答・判断ポイント
正解：○
提供資料に示される例外です。
誤肢分析
誤っている語句
なし
正しい修正
なし
原則と例外の数字を確認する問題です。

宅建試験ではここが狙われやすい

契約不適合責任では、2年を1年へ変更する数字の置き換えが典型です。さらに「買主が同意した」という事情を追加し、短い期間でも有効に見せるひっかけが使われます。本試験では期間だけでなく、買主の同意が規制解除の条件として使われていないか確認してください。

また、業者間取引なら8種制限そのものが適用されないため、同じ特約でも買主の属性が重要です。👉 買主の属性→買主に不利か→2年以上の例外かの順番で確認してください。数字・対象者・原則例外の三つを一度に変えられる論点として注意が必要です。

37条書面との違い｜業者間でも省略できない

37条書面は8種制限とは別の規制であり、相手方が宅建業者であっても通常どおり作成・交付が必要です。平成30年問29第1肢では、A・B双方が宅建業者ですが、37条書面に宅建士ではない者が記名している点が違反とされています。この章では、業者間取引で最も混同しやすい37条書面との違いを整理します。

業者間取引だから8種制限は適用されないという知識だけで第1肢を処理すると、「業者同士だから問題なし」と誤答します。しかし37条書面は相手方が宅建業者であっても通常の取引と同じルールが適用されます。書面を作成・交付し、その書面には宅建士に記名させる必要があります。

平成30年問29では、この第1肢と第2肢の並びが重要です。両方ともA・Bが宅建業者なのに、第1肢は違反、第2肢は違反しないため、業者間という設定だけでは結論が決まりません。8種制限か、それ以外の宅建業法規制かを分類する力が問われています。

比較表で整理します。この表を見る目的は、業者間取引を見つけた後に、どの規制を外せるのかを確認することです。8種制限と37条を一括して処理しないでください。

比較	8種制限	37条書面
業者間取引	適用されない	適用される
一般買主	適用	適用
判断の入口	自ら売主・買主属性	契約成立・書面義務
宅建士の記名	論点外	必要

この表では、「買主が宅建業者なら規制が緩くなる」という曖昧な覚え方を避けてください。業者間特例は制度ごとに確認する必要があり、37条書面にはそのまま持ち込めません。本試験では制度名まで分類してから業者間特例を適用します。

例題14
宅建業者同士の売買では、37条書面の作成・交付義務を省略できる。
解答・判断ポイント
正解：×
37条書面は業者間でも通常どおり必要です。
誤肢分析
誤っている語句
「省略できる」
正しい修正
「業者間でも作成・交付が必要」
8種制限の業者間特例と混同させる誤肢です。

例題15
業者間取引で37条書面を交付する場合、宅建士ではない従業者が記名してもよい。
解答・判断ポイント
正解：×
提供資料では、37条書面には宅建士に記名させる必要があります。
誤肢分析
誤っている語句
「宅建士ではない従業者が記名してもよい」
正しい修正
「宅建士に記名させる」
平成30年問29第1肢の中心となる誤りです。

宅建試験ではここが狙われやすい

37条との比較では、業者間特例の適用範囲を広げるひっかけが狙われます。8種制限が外れることを覚えている受験生に、37条書面まで省略できると考えさせる形です。本試験では「業者間だから」ではなく「何の制度だから」を確認してください。

平成30年問29では、第1肢と第2肢が同じA・B業者間設定なので比較しやすい構成です。👉 業者間→制度分類→8種制限なら外す・37条なら残すという判断ができれば、二肢を短時間で処理できます。対象者だけでなく制度名まで確認することが、業者間問題の得点ポイントです。

過去問分析

平成30年問29は、肢ごとにA・Bが宅建業者かを確認させることが最大の特徴です。第1・第2肢は業者間取引、第3・第4肢は一般買主との取引となり、適用される宅建業法規制が途中で変わります。この章では、各肢のどの語句が正誤を分けているかを簡潔に整理します。

第1肢では37条書面、第2肢では損害賠償額の予定、第3肢では手付の額、第4肢では契約不適合責任が問われています。第2～第4肢は8種制限との関係が中心ですが、第1肢だけは37条書面なので業者間でも通常どおり規制されます。各肢を制度名へ分類することが、本問を解く最短ルートです。

最初に確認する語句
問題文では、A・Bが宅建業者か、自ら売主、37条書面、20％、手付、引渡しから1年を最初に確認します。

平成30年（2018年）問29

正解：2
解説
各肢ごとにA・Bの属性を確認します。第1肢は37条書面なので業者間でも規制され、第2肢は8種制限なので業者間では適用されません。第3・第4肢は一般買主なので8種制限が適用されます。

各肢の正誤理由
◆1（違反する）
A・B双方が宅建業者でも、37条書面の作成・交付義務は通常どおり適用されます。宅建士ではない者が記名しているため違反です。
◆2（違反しない）
A・B双方が宅建業者なので、8種制限である損害賠償額の予定等に関する20％制限は適用されません。2,000万円の20％である400万円を超える予定額でも、その点では違反しません。
◆3（違反する）
Aは宅建業者ですがBは宅建業者ではないため、8種制限が適用されます。2,000万円の20％である400万円を超える手付金を受領することはできません。
◆4（違反する）
Aは宅建業者、Bは一般買主なので契約不適合責任に関する特約制限が適用されます。通知期間を引渡しから1年とする特約は買主に不利であり、買主が同意しても有効にはなりません。

問題作成者のひっかけポイント
第1肢では、「業者間取引なら規制が緩和される」という知識を37条書面へ誤って広げさせます。問題文にA・Bとも宅建業者と書かれているため、そこだけを見て違反しないと判断したくなる構成です。正しくは、業者間特例がある制度かを確認する必要があります。

第2肢では20％という頻出数字をあえて登場させています。2,000万円×20％＝400万円という計算自体は正しいため、500万円など400万円超の予定額を見れば違反だと判断しやすくなります。しかし買主Bも宅建業者なので、そもそも8種制限を使わないことが正解の決め手です。

第3肢では第2肢と同じ20％を使いながら、買主Bを一般人へ変更しています。数字は同じでも、今度は8種制限が適用されるため400万円を超える手付金は受領できません。数字を変更せず対象者だけ変更して結論を逆転させています。

第4肢では、「買主が同意した」というもっともらしい条件を追加しています。契約自由の原則から同意があれば1年でもよいように感じますが、宅建業法の買主保護規定を同意だけで外すことはできません。さらに2年以上を1年へ変更する数字の置き換えも同時に行っています。

受験生が迷う理由
本問が難しく感じられる最大の理由は、A・Bの設定が問題全体で固定されていると無意識に考えやすいことです。実際には肢ごとにA・Bが宅建業者かどうかを確認しなければならず、第1・第2肢と第3・第4肢で適用関係が変わります。冒頭設定だけで四肢を一括処理しないことが必要です。

また、第2肢と第3肢では同じ20％という数字が使われるため、数字中心の学習をしていると両方を同じ結論にしやすくなります。20％を覚えているかではなく、その20％を適用する買主かを判断できるかが問われています。数字の横に必ず対象者を付けて考えてください。

正しい判断手順
第1肢ではA・Bが業者間であることを確認した後、論点が37条書面であると分類します。37条は業者間でも通常どおり適用されるため、宅建士以外が記名している点で違反です。8種制限の業者間特例を使いません。

第2肢ではA・Bが業者間で、論点が8種制限の損害賠償額の予定です。業者間なので20％制限を外し、違反しないと判断します。第3肢ではBが一般買主へ変わるため、今度は20％制限を適用して違反と判断します。

第4肢ではBが一般買主なので8種制限を適用します。契約不適合について通知期間を1年とする特約は買主に不利であり、買主が同意しても結論は変わりません。最終的に1違反・2違反しない・3違反・4違反となり、正解は2です。

類似問題で使える知識
類似問題では、まず「宅建業者が自ら売主」という入口を確認します。次に買主の属性を確認し、一般買主なら8種制限、業者間なら8種制限なしという形で振り分けます。数字や特約を見るのはその後です。

また、「相手方が宅建業者なら全部適用除外」と考えない方法も使えます。37条書面のように業者間でも適用される制度があるため、必ず問題文の論点を制度名へ分類してください。対象者→制度分類→数字・特約という順番は、他の宅建業法問題にも応用できます。

宅建試験ではここが狙われやすい

平成30年問29では、対象者の入れ替えが最も大きなひっかけです。第2肢と第3肢では20％という数字を変えず、買主だけを宅建業者から一般人へ変えて結論を逆転させています。数字が同じ肢ほど、誰に対する規制かを確認してください。

さらに、第1肢では業者間特例の範囲を37条書面まで広げ、第4肢では買主の同意を法定規制の解除条件へ変えています。👉 Aの立場→Bの属性→8種制限か別制度か→数字・特約の順番で確認すれば、複数のひっかけを一つの判断方法で処理できます。正しい知識を覚え直すより、その知識の適用対象を変えられていないかを見ることが重要です。

一問一答｜過去問の肢レベルで確認

ここでは8種制限について、業者間取引、自ら売主、20％、契約不適合責任、37条書面を組み合わせた本試験型の問題を確認します。単純な定義ではなく、平成30年問29で使われた対象者・数字・例外の入れ替えを中心にしています。誤りの場合は、どの語句を直せば正しい文章になるかまで確認してください。

問題1
宅建業者が自ら売主となり、買主が宅建業者ではない場合は8種制限の適用を確認する。
正解：○
8種制限の基本的な適用場面です。

問題2
宅建業者が自ら売主となれば、買主も宅建業者である場合を含めて8種制限が適用される。
正解：×
業者間取引には8種制限を適用しません。
誤っている語句
「買主も宅建業者である場合を含めて」
正しい修正
「買主が宅建業者ではない場合に」

問題3
宅建業者同士の取引では、損害賠償額の予定に関する8種制限の20％上限は適用されない。
正解：○
平成30年問29第2肢と同じ判断です。

問題4
業者間取引であれば、37条書面の作成・交付義務もなくなる。
正解：×
37条書面は業者間でも通常どおり必要です。
誤っている語句
「作成・交付義務もなくなる」
正しい修正
「37条書面は業者間でも必要である」

問題5
宅建業者同士の売買で37条書面を交付するとき、宅建士ではない者が記名してもよい。
正解：×
提供資料では宅建士に記名させる必要があります。
誤っている語句
「宅建士ではない者が記名してもよい」
正しい修正
「宅建士に記名させる」

問題6
売買代金2,000万円の一般買主との取引では、手付金の20％は400万円である。
正解：○
2,000万円×20％＝400万円です。

問題7
宅建業者が一般買主から500万円の手付金を受領しても、買主が承諾していれば違反しない。
正解：×
20％である400万円を超える手付金は受領できません。
誤っている語句
「買主が承諾していれば違反しない」
正しい修正
「20％を超える手付金は受領できない」

問題8
買主も宅建業者なら、2,000万円の売買で手付金が400万円を超えることだけを理由に8種制限違反とはならない。
正解：○
業者間取引では8種制限を適用しません。

問題9
2,000万円の売買では、相手方が誰であっても損害賠償額の予定は400万円以下でなければならない。
正解：×
買主も宅建業者なら8種制限の20％制限は適用されません。
誤っている語句
「相手方が誰であっても」
正しい修正
「8種制限が適用される一般買主との取引では」

問題10
契約不適合についての通知期間を引渡しから1年とする特約は、一般買主が同意すれば有効である。
正解：×
買主の同意によって規制を外すことはできません。
誤っている語句
「一般買主が同意すれば有効」
正しい修正
「一般買主が同意しても買主に不利な特約は認められない」

問題11
契約不適合について買主が売主へ通知する期間を、引渡しから2年以上とする特約は認められる。
正解：○
提供資料に示される例外です。

問題12
買主が宅建業者であっても、契約不適合責任について8種制限と同じ特約制限が適用される。
正解：×
業者間取引には8種制限を適用しません。
誤っている語句
「買主が宅建業者であっても」
正しい修正
「買主が宅建業者ではない場合に」

問題13
8種制限の問題では、20％や2年という数字を見る前に買主の属性を確認する。
正解：○
数字の適用対象を先に確定するためです。

問題14
宅建業者が媒介を行うだけでも、自ら売主の場合と同じ8種制限が適用される。
正解：×
自ら売主と媒介は区別します。
誤っている語句
「媒介を行うだけでも」
正しい修正
「宅建業者が自ら売主となる場合に」

問題15
業者間取引では8種制限が適用されないため、宅建業法上の書面義務もすべてなくなる。
正解：×
37条書面などは業者間でも適用されます。
誤っている語句
「書面義務もすべてなくなる」
正しい修正
「8種制限は適用されないが、別の宅建業法上の義務は確認する」

問題16
平成30年問29第2肢と第3肢では、20％という数字は同じだが買主の属性が異なる。
正解：○
対象者の違いによって20％制限を使うかが変わります。

問題17
平成30年問29第1肢と第2肢は、どちらも業者間取引なので同じ結論になる。
正解：×
第1肢は37条書面、第2肢は8種制限なので結論が異なります。
誤っている語句
「同じ結論になる」
正しい修正
「問われている制度によって結論が異なる」

問題18
8種制限は、買主が宅建業者ではないことを確認してから具体的な規制内容を判断する。
正解：○
対象者の確認が入口です。

問題19
買主の同意がある場合は、8種制限のすべてを自由に変更できる。
正解：×
同意を理由に宅建業法の規制を無視できません。
誤っている語句
「すべてを自由に変更できる」
正しい修正
「買主の同意があっても法定の制限を確認する」

問題20
8種制限の問題で「業者間」と書かれていたら、次にその論点が本当に8種制限かを確認する。
正解：○
37条書面のように業者間でも適用される別規制との混同を防げます。

一問一答で共通するポイントは、数字より対象者が先ということです。20％や2年は正しい数字でも、業者間取引へ適用すれば誤りになる場合があります。数字には必ず「誰との取引で使う数字か」を付けて判断してください。

宅建試験ではここが狙われやすい

本試験では、正しい20％や2年を残したまま買主だけを宅建業者へ変更する誤肢が作れます。反対に、業者間なら規制なしという知識を37条書面へ移し、適用除外の範囲を広げる方法も狙われます。数字が正しい選択肢ほど、対象者と制度分類を確認してください。

さらに、「同意」「承諾」という言葉で法定規制を外せるように見せる問題にも注意します。👉 自ら売主→買主属性→制度分類→数字・特約→例外の順番を固定してください。8種制限は暗記量より、適用対象を正しく振り分ける力が得点を左右します。

FAQ

8種制限では、宅建業者が一人でも登場すると適用されるのか、買主が宅建業者の場合に何が外れるのかなど、対象者の境界で迷いやすくなります。FAQでは本文をそのまま繰り返さず、業者間取引と別規制の違いを中心に整理します。判断に迷ったら、売主・買主・制度名の三つへ戻ってください。

Q1．売主が宅建業者なら必ず8種制限が適用されますか？
必ずではありません。買主も宅建業者なら業者間取引となるため、8種制限を適用しません。

Q2．買主が宅建業者なら宅建業法は何も適用されませんか？
そのようには判断できません。平成30年問29第1肢の37条書面のように、業者間でも通常どおり適用される規制があります。

Q3．宅建業者が媒介する一般人同士の売買にも8種制限は適用されますか？
8種制限では宅建業者が自ら売主かを確認します。媒介として関与していることだけで同じ8種制限を適用しません。

Q4．20％という数字が出たら何を最初に確認しますか？
買主が宅建業者かどうかを確認してください。その取引に8種制限が適用されるか確定してから20％を使います。

Q5．損害賠償額の予定と手付の額は、どちらも20％だから同じ制度ですか？
同じ制度ではありません。平成30年問29では別の規制ですが、どちらも8種制限との適用関係を先に確認します。

Q6．業者間なら損害賠償額の予定を自由に定められますか？
提供資料では、8種制限の20％制限は業者間取引には適用されないと整理されています。本問ではその点が第2肢を違反しないとする理由です。

Q7．業者間なら500万円の手付金も必ず問題ありませんか？
8種制限の20％制限は適用されませんが、本記事は提供された平成30年問29の範囲で整理しています。「業者間なら宅建業法上すべて自由」と広げないでください。

Q8．買主が「1年でいい」と同意すれば契約不適合責任の特約は有効ですか？
平成30年問29第4肢では無効とされています。買主の同意を宅建業法上の制限解除条件にはできません。

Q9．契約不適合責任の2年は何についての数字ですか？
提供資料では、不適合について買主が売主へ通知するまでの期間を引渡しから2年以上とする特約が例外として示されています。単に「責任は2年」とだけ覚えないでください。

Q10．37条書面も8種制限の一つですか？
本問では別の規制として扱います。第1肢は37条書面、第2～第4肢は8種制限との関係を中心に判断します。

Q11．A・Bの設定は問題全体で同じだと思ってよいですか？
平成30年問29では肢ごとに確認する必要があります。第1・第2肢と第3・第4肢ではBの属性が異なります。

Q12．業者間という語句を見たら、その肢は○になりやすいですか？
そのようには判断できません。まず何の制度が問われているかを確認し、8種制限なら適用除外、37条書面なら通常どおり適用というように分けます。

Q13．20％を超える手付を一般買主本人が希望した場合はどうなりますか？
買主が希望したことを20％上限の解除理由にはできません。平成30年問29第4肢と同様、相手方の同意だけで法定規制を外さないことがポイントです。

Q14．8種制限で一番最初に暗記すべき数字は20％ですか？
数字より先に適用対象を確認する方が重要です。宅建業者が自ら売主か、買主が宅建業者ではないかを確定してから数字を使います。

FAQで共通するのは、業者間という条件を広く使いすぎないことです。業者間なら8種制限は適用されませんが、37条書面まで省略できるわけではありません。対象者と制度をセットで確認してください。

宅建試験ではここが狙われやすい

境界問題では、「宅建業者が登場する」ことと「宅建業者が自ら売主である」ことを入れ替えるひっかけが狙われます。また、買主が宅建業者であるという条件を見落とすと、20％や2年という正しい数字を誤って適用します。本試験では人物の肩書きを問題文の最初に確認してください。

さらに、業者間特例と相手方の同意を万能な例外として扱わないことが重要です。👉 売主の立場→買主の属性→8種制限か別制度か→数字・特約の順番で確認すると、長い肢でも正誤を絞れます。数字や同意という目立つ語句より、規制の適用対象を先に確定してください。

まとめ

この論点では、一般買主と宅建業者の入れ替え、8種制限と37条書面の混同が最も狙われます。特に20％という正しい数字を業者間取引へ適用する肢や、「業者間だから37条書面も不要」とする文章に注意してください。本試験では、まず宅建業者が自ら売主か、買主も宅建業者かを確認します。

平成30年問29では、第2肢は業者間なので20％制限が適用されないことが判断の決め手です。👉 自ら売主→買主の属性→8種制限か別制度か→数字・特約の順番で確認すれば、第1・第3・第4肢のひっかけも整理できます。数字を覚え直すより、誰に対する規制なのかを変更されていないか確認してください。