【宅建】宅建業法 廃業届とは? |頻出ポイント・ひっかけ問題・過去問攻略・一問一答

宅建業法の廃業等の届出は、死亡・合併・解散などの原因ごとに「誰が届け出るか」を区別する重要論点です。さらに、30日以内という期限だけでなく、免許が届出時に失効するのか、それ以前に効力を失っているのかまで判断する必要があります。この記事では、指定過去問を中心に、届出義務者・起算点・免許失効時期・承継できるかという四つの判断軸を整理します。

この論点では、「30日以内」という数字を覚えるだけでは十分ではありません。死亡なら相続人、合併なら消滅法人を代表していた役員、一定の解散なら清算人というように、届出義務者が原因ごとに変わるからです。制度を網羅するのではなく、本試験で問題文のどこを見れば誤肢を切れるかという判断方法を中心に確認します。

問題文を読んだら最初に何を見るか

廃業等の届出では、最初に宅建業者に何が起きたのかを確認することが最優先です。死亡・合併・解散では届出義務者や免許失効の時点が異なるため、「廃業だから30日以内」と一括処理すると誤答します。この章では、問題文から拾う語句と、本試験で使う基本的な判断順序を整理します。

まず確認するのは、宅建業者が個人なのか法人なのかという点です。個人業者なら死亡、法人なら合併・解散などが問題となり、その原因に応じて届出をする者が決まります。さらに、別の会社や相続人が元の免許を承継できるという記述があれば、免許の承継可否まで確認します。

問題文で注目する語句を、次の表で整理します。この表を見る目的は、長い選択肢を最初から最後まで同じ重要度で読むのではなく、届出義務者や免許失効を決める語句を先に拾うことです。特に「死亡」「吸収合併」「解散」「清算人」「相続人」は、そのまま判断分岐になります。

問題文の語句	判断ポイント
個人業者が死亡	相続人・免許失効時点を確認
法人が合併で消滅	代表役員だった者を確認
合併によらない解散	清算人を確認
破産手続開始	解散とは別に判断
30日以内	誰が・いつから数えるか確認
相続人	死亡を知った日が問題になる
清算人	一定の解散で届出義務者
代表する役員であった者	合併消滅時の届出義務者
免許を承継	原則として承継できるか確認
法人格消滅	免許失効の時点を確認

この論点では、30日という数字より先に原因と届出義務者を確定してください。例えば、死亡の場合には相続人が届け出ますが、合併による消滅法人については同じ人物が届け出るわけではありません。正しい数字を誤った人物へ付けた選択肢は、本試験で自然なひっかけになります。

判断順序は、「原因→届出義務者→起算点→30日→免許失効」の順にすると整理できます。さらに、事業を引き継ぐ別の法人や相続人が登場した場合は、元の宅建業免許をそのまま承継できるかを最後に確認します。免許と事業そのものを同じものとして扱わないことが重要です。

・①宅建業者が個人か法人か確認する
・②死亡・合併・解散など何が起きたか確認する
・③誰が届出義務者になるか確認する
・④30日の起算点を確認する
・⑤免許がいつ効力を失うか確認する
・⑥別人・別法人へ免許を承継できるか確認する

この六段階を使うと、「30日以内」という数字だけに引っ張られるミスを防げます。届出義務者と免許失効時期は別の論点なので、届出をして初めて免許が消えるとは限りません。死亡や合併では、届出が事後的な報告になる場面があることを意識してください。

宅建試験ではここが狙われやすい

廃業等の届出では、出題者が正しい30日という数字を使いながら、届出義務者や起算点だけを入れ替える方法で誤肢を作れます。例えば、死亡の場合に本人が届け出る、合併の場合に存続法人が届け出る、解散の場合に旧代表取締役が届け出るというように、主体だけを変えれば自然な文章になります。本試験では数字を先に確認せず、「誰が届け出るのか」を最優先で見てください。

さらに、免許失効時期と届出時期の入れ替えも狙われやすい部分です。死亡や合併による法人格消滅では、指定過去問の解説上、届出をした時点で免許が消えるのではなく、それ以前の死亡・法人格消滅の時点で効力を失います。「届出＝免許失効の原因」と決めつけず、届出が事後報告なのかを確認することが得点につながります。

廃業等の届出の基本判断

廃業等の届出では、原因ごとに届出義務者を対応させることが基本です。死亡・合併・一定の解散では、それぞれ相続人、消滅法人を代表する役員であった者、清算人というように届出をする者が変わります。この章では、指定過去問で必要となる三つの場面を比較し、誰が30日以内に届け出るかを整理します。

死亡した場合は相続人を確認する

個人である宅建業者が死亡した場合、指定解説では相続人がその事実を知った日から30日以内に免許権者へ届け出るとされています。ここでは死亡日から一律に30日と判断するのではなく、相続人が死亡の事実を知った日が起算点になります。人物と起算点をセットで確認してください。

死亡の場合にもう一つ重要なのは、免許が効力を失う時点です。指定過去問では、宅建業者本人が死亡した時点で権利能力を失うため、免許も死亡時に効力を失うと整理されています。相続人が30日以内に届け出ることと、免許失効の時点を同じものとして処理してはいけません。

つまり、相続人の届出は免許を消滅させるための手続ではなく、すでに起きた死亡を報告する性質を持ちます。この違いを理解すると、「相続人が届け出た日に免許が失効する」という誤肢を切ることができます。死亡問題では「届出期限」と「失効時点」を別々に確認してください。

合併で法人が消滅した場合は元の代表役員を確認する

法人である宅建業者が合併により消滅した場合、指定解説ではその法人を代表する役員であった者が届出義務者になります。合併により法人格そのものが消滅するため、消滅した法人自身が後から届出をすることはできません。問題文に「吸収された」「合併により消滅」とあれば、元の代表役員へ視点を移します。

指定過去問では、この場合もその日から30日以内に免許権者へ届け出ると整理されています。死亡の場合の「知った日から30日以内」と異なり、同じ30日でも起算点の表現が同じではありません。数字だけを共通化せず、「何が起きた日から数えるのか」まで区別する必要があります。

また、吸収した側の法人が消滅法人の宅建業免許をそのまま承継することはできないとされています。事業や資産が合併によって移ることと、宅建業免許が当然に引き継がれることは別問題です。「会社を承継したから免許も承継する」という記述には注意してください。

合併・破産以外の解散では清算人を確認する

法人である宅建業者が合併や破産手続開始の決定以外の理由で解散した場合、指定解説では清算人が届出義務者となります。解散したという事実だけを見て旧代表取締役や株主が届け出ると判断するのではなく、清算人という立場を確認します。この人物の入れ替えは、本試験で誤肢を作りやすい部分です。

届出期限については、指定過去問では30日以内に免許権者へ届け出るとされています。したがって、「清算人」という主体と「30日以内」という期限を一組として整理することが有効です。数字だけを独立して暗記せず、誰の義務についての30日なのかを確認してください。

死亡・合併・解散を比較すると、すべて30日が登場しても届出義務者は一致しません。同じ数字が繰り返されるため、受験生は人物の違いを軽視しやすくなります。「30日は共通でも、誰が違う」という視点を持つと判断しやすくなります。

三つの場面を、届出義務者と起算点から比較します。この表を見る目的は、30日という数字を一括暗記するのではなく、原因と人物を対応させることです。本試験では人物の入れ替えを確認するために使ってください。

原因	届出義務者	30日の考え方
個人業者の死亡	相続人	死亡を知った日から
合併による法人消滅	代表する役員であった者	消滅の日から
合併・破産以外の解散	清算人	解散後30日以内

この表では、最初に左端の原因を確定してから中央の人物を選びます。いきなり「相続人」「清算人」などの人物だけを暗記すると、原因が変えられた場合に誤答しやすくなります。「原因→人物→期限」という順番を固定してください。

例題1

宅建業者である個人Ａが死亡した場合、その相続人はＡの死亡日から30日以内に必ず届け出なければならない。

解答・判断ポイント

正解：×

指定過去問の解説では、相続人は死亡の事実を知った日から30日以内に届け出るとされています。したがって、死亡日から一律に30日とする部分が正誤を分けます。相続人という届出義務者が正しくても、起算点が誤っていれば肢全体は誤りです。

誤肢分析

誤っている語句
「死亡日から30日以内」

正しい修正
「死亡の事実を知った日から30日以内」

この誤肢は、届出義務者と30日という数字を正しくしたまま、起算点だけを変更しています。大部分が正しいため、数字だけを見ていると誤りを見落としやすい形です。「30日」が出たら必ず「いつから」を確認してください。

例題2

法人である宅建業者が合併により消滅した場合、合併後の存続法人が30日以内に変更届を提出する。

解答・判断ポイント

正解：×

指定解説では、合併により消滅した法人を代表する役員であった者が届出義務者です。存続法人へ事業が移ることと、廃業等の届出義務者になることは同じではありません。誤っているのは届出主体を存続法人へ入れ替えている点です。

誤肢分析

誤っている語句
「合併後の存続法人が」

正しい修正
「合併により消滅した法人を代表する役員であった者が」

この問題は、合併後に残る法人がすべての手続きを行うように見せるひっかけです。宅建試験では、事業を承継する者と届出義務者を分けて考える必要があります。誰が残るかではなく、宅建業法が誰を届出義務者としているかを確認してください。

宅建試験ではここが狙われやすい

廃業等の届出では、30日という数字そのものより、届出義務者を入れ替えた誤肢に注意が必要です。死亡なら相続人、合併なら代表役員であった者、一定の解散なら清算人という対応関係のうち、一人だけ別場面の人物へ変更すれば自然な選択肢を作れます。人物を丸暗記せず、何が起きたからその人物が届け出るのかという原因から判断してください。

また、起算点も同じ30日だからといって完全に共通ではありません。死亡では「相続人がその事実を知った日」という条件が入り、合併では法人格消滅の日との関係を確認するため、数字だけを表面的にそろえると誤答します。本試験では「誰が・いつから・何日以内に」を一つのセットとして処理することが重要です。

免許失効と免許承継を区別する

廃業等の届出では、届出義務だけでなく宅建業免許がいつ効力を失うかを確認する必要があります。特に死亡や合併では、届出をした時点ではなく、それ以前に本人や法人格が消滅した時点で免許も失効すると指定過去問では整理されています。この章では、届出と免許失効、事業承継と免許承継を分けて判断します。

死亡時点で免許が失効する

個人である宅建業者の免許は、その個人本人に与えられたものです。指定過去問では、本人が死亡すれば権利能力を失うため、その時点で宅建業免許も効力を失うと整理されています。相続人が届け出た日まで免許が有効に残るわけではありません。

ここで届出は、免許を失効させる原因ではなく、死亡したという事実を免許権者へ報告する手続として位置付けられます。そのため、「死亡後、相続人の届出があるまでは免許が有効」という選択肢は、届出と免許失効の関係を逆にしています。死亡という原因と届出という事後手続を分けてください。

また、相続人が元の個人業者の免許を当然に引き継ぐと考えることもできません。元の免許は特定の個人に与えられたものであり、別人格である相続人へそのまま移るとする処理には注意が必要です。宅建業の事業承継と免許承継を同一視しないことがポイントです。

合併による法人消滅でも免許は承継されない

法人である宅建業者が吸収合併により消滅すれば、その法人格自体がなくなります。指定過去問では、その時点で消滅法人の宅建業免許も効力を失い、吸収した法人が免許を承継することはできないと整理されています。事業が存続会社へ移るという会社法上のイメージだけで免許まで移ると判断してはいけません。

この問題では、吸収された宅建業者Ａ社と、宅建業者ではないＢ社という組合せが使われています。Ａ社の事業をＢ社が引き継いだとしても、Ａ社に与えられていた宅建業免許まで当然にＢ社へ移るわけではありません。「事業承継」と「免許承継」を分離して考える必要があります。

免許は、単なる財産や契約上の地位と同じように自由に承継できるものとして扱わないことが重要です。指定過去問では法人格が消滅した時点でＡ社の免許が効力を失うため、その後にＢ社がＡ社免許の名義を利用するという考え方はできません。問題文に「承継する」という語句が出たら、特に注意してください。

個人から新設法人へも当然には承継されない

指定過去問では、個人業者Ｃが自らを代表取締役とする株式会社Ｄを設立した事例も出ています。本人が代表取締役として新法人を設立しても、個人Ｃと法人Ｄは法律上同一人格ではありません。そのため、法人Ｄが個人Ｃの宅建業免許を当然に承継することはできないとされています。

この肢は、実質的に経営者が同じであることを利用したひっかけです。Ｃ本人が会社Ｄの代表取締役なので、事業も免許もそのまま会社へ移せそうに見えますが、免許主体は個人Ｃから法人Ｄへ変わっています。宅建試験では実質的な同一性より、免許を受けた主体が誰かを確認してください。

この判断方法は合併の問題にも共通します。別人格になった時点で元の免許を当然に引き継げるという発想を避け、免許主体が同じかどうかを確認します。「同じ経営者」「同じ事業」「同じ店舗」という事情があっても、免許主体まで同じとは限りません。

免許失効と承継を、次の表で比較します。この表を見る目的は、「何かを引き継ぐ」という文章を見たときに、免許まで引き継がれるのかを別判断することです。本試験では事業・法人・個人と免許を混同しないために使います。

場面	元の免許	承継判断
個人業者が死亡	死亡時に失効	相続人へ当然承継しない
法人が合併で消滅	法人格消滅時に失効	存続法人へ当然承継しない
個人が法人を設立	個人免許は個人のもの	新法人へ当然承継しない

この表では、誰が事業を続けるかではなく、誰に免許が与えられているかを見ることが重要です。免許主体が消滅したり別人格へ変わったりする場合は、元の免許がそのまま移ると判断しないようにします。「免許は誰のものか」という視点を固定してください。

例題3

宅建業者である個人Ａが死亡した場合、相続人が30日以内に死亡届を提出した日にＡの免許は効力を失う。

解答・判断ポイント

正解：×

指定過去問では、個人業者の免許は本人が死亡した時点で効力を失うとされています。相続人の届出は事後的な報告であり、免許失効を発生させる行為ではありません。誤っているのは失効時点を届出日に変更している点です。

誤肢分析

誤っている語句
「死亡届を提出した日に」

正しい修正
「宅建業者本人が死亡した時点で」

この誤肢は、届出義務と免許失効を一つの出来事として処理させる形です。30日以内の届出が必要だからといって、その30日間免許が残るわけではありません。「届出の時期」と「免許が消える時期」を必ず別に確認してください。

例題4

宅建業者である個人Ｃが、自らを代表取締役とする株式会社Ｄを設立した場合、ＤはＣの免許をそのまま承継できる。

解答・判断ポイント

正解：×

個人Ｃと法人Ｄは別の主体であり、指定過去問では法人Ｄが個人Ｃの免許を承継することはできないとされています。代表取締役がＣ本人であることは、免許主体が同一であることを意味しません。誤っているのは、経営者の同一性を免許の同一性へ広げた部分です。

誤肢分析

誤っている語句
「ＤはＣの免許をそのまま承継できる」

正しい修正
「法人Ｄは個人Ｃの宅建業免許を当然には承継できない」

この問題は、「同じ人が経営する」という事実を使って別人格を同一視させています。宅建業法では、誰が免許を受けているかという主体を最初に確認する必要があります。個人免許と法人免許を同じものとして扱わないでください。

宅建試験ではここが狙われやすい

免許失効では、「30日以内に届け出る」という手続と「いつ免許が消えるか」という効果を入れ替える誤肢が狙われます。死亡後30日以内に届出が必要だからといって、死亡から届出まで免許が有効という意味ではなく、指定過去問では死亡時に効力を失うと整理されています。本試験では期限の数字を確認した後、別に失効時点を確認してください。

免許承継では、事業・経営者・会社の継続性を使ったひっかけが作れます。合併後の法人が事業を引き継ぐ、個人業者が自分の法人を作るという事情があっても、元の免許まで当然に移るとは限りません。「事業を誰が続けるか」ではなく、「免許を受けた主体が同じか」を判断軸にすることが重要です。

死亡・合併・解散を比較して整理する

死亡・合併・解散は、いずれも廃業等の届出に関係しますが、届出義務者と免許失効の判断が同じではありません。同じ30日という数字が使われるため、数字を中心に覚えると人物や起算点の違いを見落とします。この章では三つの原因を横並びで比較し、本試験での処理手順を固めます。

死亡の場合は、個人業者本人が存在しなくなるため相続人が届出を担当します。合併で法人が消滅する場合も消滅法人そのものは存在しなくなるため、その法人を代表していた役員が届出を担当します。合併・破産以外の解散では法人の清算手続が残るため、清算人が届出義務者となります。

この三つを区別するときは、「誰が一番関係が深そうか」ではなく、原因発生後に法律上どの立場の者が残っているかを確認します。死亡なら相続人、合併なら元の代表役員、一定の解散なら清算人という対応関係を、原因と一緒に理解してください。人物だけを縦に暗記するより、原因から人物を導く方が誤肢に強くなります。

次の表では、届出義務者・起算点・免許失効の考え方をまとめます。この表を見る目的は、正しい30日という数字の裏にある違いを一度に確認することです。選択肢では、一列だけ変更されていないかをチェックしてください。

原因	届出義務者	起算点のポイント	免許
個人の死亡	相続人	知った日	死亡時に失効
合併による法人消滅	代表役員であった者	消滅の日	法人格消滅時に失効
合併・破産以外の解散	清算人	解散後	届出対象として確認

この表では、死亡と合併に共通して「届出より先に主体が消滅する」という点も確認できます。だからこそ、届出義務者は死亡した本人や消滅法人自身ではなく、別の者になります。届出をする人物を考えるときは、原因発生後に本人・法人が存在しているかも確認してください。

数字を整理するときも、「30日」という一語だけでは不十分です。死亡では相続人が事実を知った日、合併では法人格が消滅した日というように、起算点が問題になります。「30日以内」が書かれていても、その前に置かれた時点表現まで含めて正誤を判定します。

例題5

宅建業者が死亡した場合も、合併により法人が消滅した場合も、届出義務者は清算人である。

解答・判断ポイント

正解：×

死亡の場合は相続人、合併による法人消滅の場合はその法人を代表する役員であった者が届出義務者です。清算人は、指定過去問では合併・破産手続開始以外の理由による解散で問題となります。誤っているのは、三つの原因の届出主体をすべて同じにしている点です。

誤肢分析

誤っている語句
「届出義務者は清算人である」

正しい修正
「原因ごとに相続人・代表役員であった者・清算人を区別する」

この誤肢は、「廃業等の届出」という共通テーマを利用して主体を統一しています。宅建業法では同じ制度群でも原因ごとに主体が変わるため、共通点より差を確認することが必要です。「廃業＝清算人」と一括暗記しないようにしてください。

宅建試験ではここが狙われやすい

死亡・合併・解散の比較では、届出義務者だけを交換する方法が最も使いやすい誤肢になります。「死亡した場合は清算人」「合併した場合は相続人」「解散した場合は旧代表取締役」というように、別場面で正しい人物を移せば文章が自然に見えます。本試験では人物名を見たら、それがどの原因と結び付く人物なのかを確認してください。

さらに、同じ30日という数字を利用して起算点を省略するひっかけにも注意が必要です。数字そのものが正しいと安心すると、「知った日から」「消滅の日から」という正誤を分ける時点表現を読み飛ばしてしまいます。「誰が→いつから→30日以内」という三要素をセットで判断することが安定した得点につながります。

過去問分析

この過去問は、免許の承継、死亡による免許失効、合併・解散時の届出義務者を一問で比較させる問題です。4肢すべてに「事業を続ける者」「届出をする者」「免許がいつ失効するか」という似た要素が配置されているため、主体を整理せず読むと混乱します。この章では、指定された1問だけを使い、どの語句を見れば各肢を切れるかまで分析します。

最初に確認する語句

問題文では、吸収合併、免許承継、個人から法人、死亡、相続人、30日以内、清算人、解散を最初に確認します。各肢を「承継問題」「死亡届」「合併届」「解散届」に分類すると、一つ前の肢で使ったルールを次の肢へ誤用しにくくなります。さらに、届出義務と免許失効を別々に判断することが正解へのポイントです。

平成29年（2017年）問44

正解：4

解説

正解は、法人である宅建業者が合併・破産手続開始の決定以外の理由で解散した場合に、清算人が30日以内に免許権者へ届け出るとする肢です。肢1・2は免許を別法人へ承継できるとする点、肢3は死亡時の免許失効時点を届出時と混同する点が誤りです。4肢を処理するときは、免許主体が消滅したか、誰が届出義務者か、免許がいつ失効するかを順番に確認します。

各肢の正誤理由

肢1　誤り

宅建業者Ａ社が宅建業者ではないＢ社と合併し、Ａ社が吸収されて消滅した場合、指定解説ではＡ社の免許は法人格消滅時に効力を失います。Ｂ社がＡ社の事業を引き継いでも、Ａ社の宅建業免許をそのまま承継することはできません。したがって、「合併によって免許もＢ社へ移る」という考え方が誤りです。

さらに、合併によって法人格が消滅した場合には、消滅した法人を代表する役員であった者が、その日から30日以内に免許権者へ届け出ると指定解説では整理されています。合併後のＢ社が届出義務者になると考えるのではなく、消滅したＡ社側の代表役員であった者を確認します。免許承継と届出主体という二つの論点を分けて処理してください。

この肢の正誤を分ける最重要語句は「免許を承継する」です。事業や資産の承継と宅建業免許の承継を同じものとして扱うと誤答します。合併が出たら、法人格消滅、免許失効、届出義務者の三点を順番に確認してください。

肢2　誤り

個人業者Ｃが、自分を代表取締役とする株式会社Ｄを設立しても、個人Ｃと法人Ｄは別の主体です。指定解説では、法人Ｄが個人Ｃの宅建業免許を承継することはできないとされています。代表者が同一人物という事実だけでは、免許主体まで同一にはなりません。

この肢は、実質的な事業の継続性を利用したひっかけです。個人事業を法人化すると、同じ店舗、同じ代表者、同じ事業内容で続けることがあるため、免許もそのまま使えるように感じられます。しかし、本試験では「誰が免許を受けたのか」という法律上の主体を優先して判断します。

正誤を分ける語句は「法人Ｄが個人Ｃの免許を承継」です。個人免許と法人免許を同じものとして扱っているため、この部分を見つければ誤りと判断できます。「同じ経営者だから同じ免許」という短絡的な処理を避けてください。

肢3　誤り

宅建業者が死亡した場合、指定解説では相続人がその事実を知った日から30日以内に免許権者へ届け出ます。この届出義務と期限自体は正しいため、肢の前半だけを見ると正しい文章に見えます。しかし、免許が効力を失う時点について誤った説明が加えられているため、肢全体は誤りです。

指定解説では、個人業者Ｅの免許はＥが死亡した時点で効力を失います。相続人の届出は、死亡後に行う事後的な報告であり、その届出によって初めて免許が失効するものではありません。「30日以内に届出」という正しい知識と、「届出時に失効」という誤った知識を組み合わせた肢です。

正誤を分ける語句は、免許失効の時点です。死亡という原因が発生した時点と、相続人が届け出る時点を別々に確認すれば誤りを見抜けます。選択肢の前半が正しいからといって、後半を確認せず正解としないことが重要です。

肢4　正しい

法人である宅建業者が、合併・破産手続開始の決定以外の理由で解散した場合、指定解説では清算人が届出義務者になります。清算人は30日以内に免許権者へその旨を届け出るため、この肢は正しい記述です。解散という原因と清算人という人物を正しく対応させることがポイントです。

この肢では、30日以内という数字だけでなく「清算人」という主体が正しいことを確認してください。死亡なら相続人、合併による法人消滅なら代表役員であった者なので、他の場面の人物と交換されていないかを見ます。原因・人物・期限がすべて一致しているため正解となります。

本試験では、清算人という言葉を見たら「解散」と対応させるだけでなく、どの解散なのかまで確認する必要があります。指定過去問では、合併・破産手続開始の決定以外の理由による解散という条件が示されています。条件部分を削ったり別原因へ広げたりする誤肢にも注意してください。

問題作成者のひっかけポイント

この問題では、「承継」と「届出」と「免許失効」という別の論点を一つの問題へ混在させています。肢1・2では事業の継続性を利用して免許まで承継できるように見せ、肢3では正しい30日以内の届出と誤った免許失効時点を組み合わせています。肢4だけは原因・主体・期限が正しく対応しているため、それぞれを分解して判断すれば正解できます。

特に肢3は、前半を正しく作って後半だけを誤らせる典型的な構造です。受験生が「相続人・知った日から30日以内」という知識を確認した時点で安心すると、その後の免許失効時点を読み飛ばしてしまいます。一つの肢に複数の法律効果が書かれている場合は、接続詞の前後で文章を分けてください。

受験生が迷う理由

この問題で迷う最大の理由は、事業を引き継ぐことと免許を引き継ぐことを同じだと考えやすい点です。吸収合併や個人事業の法人化では、実際の事業が継続して見えるため、元の免許もそのまま利用できそうに感じます。しかし、指定過去問では免許主体が別人格へ変わる以上、当然の承継はできないと判断します。

もう一つの理由は、30日以内という数字が複数の廃業等届出で共通して出ることです。数字が同じため、相続人・元の代表役員・清算人という主体の違いを軽く扱いやすくなります。「30日を覚える」より、「誰の30日か」を先に確認する必要があります。

正しい判断手順

この問題では、最初に各肢が免許承継・死亡・合併・解散のどれを扱っているか分類します。次に、免許主体が消滅したのか、誰が届出義務者なのか、免許失効はいつなのかを順番に確認します。最後に30日という期限や起算点が正しいかを照合すると、文章量が多い肢でも判断できます。

・①個人業者か法人業者か確認する
・②死亡・合併・解散など原因を確認する
・③免許主体が消滅したか確認する
・④誰が届出義務者か確認する
・⑤免許がいつ失効するか確認する
・⑥30日の起算点が正しいか確認する
・⑦別人・別法人への免許承継が書かれていないか確認する

この順番なら、「30日以内」という正しい数字だけで肢を選ぶミスを防げます。特に免許承継については、実際に事業を誰が続けるかより、免許を受けた主体が同一かどうかを確認します。数字・人物・失効時点を一度に判断せず、一項目ずつ照合してください。

類似問題で使える知識

類似問題では、死亡・合併・解散の主体を交換したり、起算点を変更したりする形に対応できます。その場合も「原因→届出義務者→起算点→免許失効」という判断手順は変わりません。廃業等の届出では、人物と数字をセットで確認する方法が他の肢にも使えます。

また、変更届と廃業等の届出を混同させる問題にも注意が必要です。どちらにも30日という数字が登場する場合がありますが、何を理由として誰が届け出るのかは別の制度です。「30日以内」という共通点だけで同じ手続だと判断しないようにしてください。

宅建試験ではここが狙われやすい

この過去問では、正解肢だけを暗記するより、三つの誤肢がどの知識を変更して作られているかを理解することが重要です。肢1・2は「事業を引き継ぐ＝免許も引き継ぐ」という誤り、肢3は「届出時＝免許失効時」という誤りであり、いずれも別概念を同一視させています。本試験では似た言葉をまとめず、「事業・免許・届出・失効」を別々に処理してください。

また、宅建業法では正しい数字を残して主体や時点だけを変更する誤肢が作られます。30日以内という数字が合っていても、相続人ではなく清算人になっている、知った日ではなく死亡日になっているなど、一部分の変更で肢全体が誤りになります。「原因→主体→時点→数字→効果」という順序で照合することが、この過去問を応用する基本です。

一問一答｜過去問の肢レベルで確認

ここでは、死亡・合併・解散の届出義務者、30日の起算点、免許失効、免許承継を本試験レベルの肢で確認します。単純な定義問題ではなく、正しい数字や人物を別の場面へ移したひっかけを中心に構成しています。各問題では、正誤だけでなく誤っている語句をどのように修正するかまで確認してください。

問題1
個人である宅建業者が死亡した場合、相続人はその事実を知った日から30日以内に免許権者へ届け出る。
正解：○
指定過去問では、相続人が死亡の事実を知った日から30日以内に届け出ると整理されています。死亡日と知った日を混同しないことがポイントです。

問題2
個人である宅建業者が死亡した場合、免許は相続人が死亡届を提出した日に効力を失う。
正解：×
指定過去問では、本人が死亡した時点で免許が効力を失うとされています。届出は事後報告であり、免許失効を発生させる行為ではありません。
誤っている語句
「死亡届を提出した日に」
正しい修正
「宅建業者本人が死亡した時点で」

問題3
個人である宅建業者が死亡した場合、その宅建業免許は相続人へ当然に承継される。
正解：×
元の免許は死亡した個人に与えられたものであり、別人格である相続人へ当然に移ると判断することはできません。免許主体と相続関係を同一視している点が誤りです。
誤っている語句
「相続人へ当然に承継される」
正しい修正
「元の免許を相続人が当然に承継するわけではない」

問題4
法人である宅建業者が合併によって消滅した場合、その法人を代表する役員であった者が30日以内に届け出る。
正解：○
指定過去問では、合併により法人格が消滅した場合、その法人を代表する役員であった者が届出義務者とされています。存続法人を届出義務者としない点を確認してください。

問題5
宅建業者Ａ社がＢ社へ吸収合併された場合、Ｂ社はＡ社の宅建業免許を当然に承継する。
正解：×
指定過去問では、消滅したＡ社の免許をＢ社が承継することはできないとされています。事業承継と免許承継を同じものとして扱っている点が誤りです。
誤っている語句
「宅建業免許を当然に承継する」
正しい修正
「消滅法人の宅建業免許を当然には承継できない」

問題6
宅建業者である個人が、自ら代表取締役となる法人を設立すれば、個人免許を法人へ引き継ぐことができる。
正解：×
個人と法人は別の主体であり、指定過去問では新設法人が個人免許を承継することはできないとされています。代表者が同じであることは免許主体の同一性を意味しません。
誤っている語句
「個人免許を法人へ引き継ぐことができる」
正しい修正
「個人の宅建業免許を法人が当然に承継することはできない」

問題7
法人である宅建業者が合併・破産手続開始の決定以外の理由で解散した場合、清算人が30日以内に届け出る。
正解：○
指定過去問の正解肢で確認された内容です。解散という原因と清算人という主体をセットで判断します。

問題8
法人である宅建業者が解散した場合は、すべて元の代表取締役が30日以内に届け出る。
正解：×
指定過去問では、合併・破産手続開始の決定以外の理由による解散では清算人が届出義務者です。「すべて元の代表取締役」とした主体の一括化が誤りです。
誤っている語句
「すべて元の代表取締役が」
正しい修正
「原因に応じて届出義務者を区別する」

問題9
死亡の場合も合併の場合も30日以内という数字が出るため、起算点も同じである。
正解：×
死亡では相続人が事実を知った日が問題となり、合併では法人格消滅の日との関係を確認します。数字が同じだから起算点も同じとする考え方が誤りです。
誤っている語句
「起算点も同じ」
正しい修正
「原因ごとに30日の起算点を確認する」

問題10
廃業等の届出を30日以内に行う規定がある場合、その30日間は元の宅建業免許が必ず有効である。
正解：×
死亡や合併による法人格消滅では、指定過去問上、届出前に免許が効力を失う場面があります。届出期限と免許の有効期間を同一視している点が誤りです。
誤っている語句
「30日間は元の宅建業免許が必ず有効」
正しい修正
「届出期限と免許失効時点は別に判断する」

問題11
吸収合併で事業が存続法人へ移れば、宅建業免許も財産と同様に当然に移転する。
正解：×
指定過去問では、合併により消滅した法人の宅建業免許を存続法人が承継することはできないとされています。免許を一般の財産と同じように扱っている点が誤りです。
誤っている語句
「宅建業免許も財産と同様に当然に移転する」
正しい修正
「宅建業免許は当然には承継されない」

問題12
廃業等の届出問題では、30日という数字を確認してから届出義務者を判断するのが最も安全である。
正解：×
先に死亡・合併・解散などの原因を確認し、その原因から届出義務者を確定する方が安全です。30日は複数場面で共通するため、数字から判断すると主体の入れ替えを見落とします。
誤っている語句
「30日という数字を確認してから届出義務者を判断」
正しい修正
「原因と届出義務者を確認してから30日と起算点を判断する」

宅建試験ではここが狙われやすい

一問一答で確認したように、廃業等の届出では「30日」「相続人」「清算人」「合併」という正しい語句が含まれていても、組合せが違えば誤肢になります。特に別場面で正しい人物を移したり、正しい30日に誤った起算点を付けたりする方法は、文章を自然に見せることができます。知っている単語が含まれているかではなく、「原因と主体が対応しているか」を確認してください。

免許承継については、「同じ事業」「同じ代表者」「吸収合併」という継続性を示す語句がひっかけになります。事業が続くことと免許が引き継がれることは別なので、選択肢に「当然に承継」「そのまま引き継ぐ」という表現があれば免許主体を確認する必要があります。本試験では事業の実態より、誰が免許を受けた主体なのかを優先してください。

FAQ

廃業等の届出では、届出義務者を覚えていても、免許失効時点や承継との関係で判断に迷うことがあります。ここでは本文の単純な繰り返しではなく、複数の知識が同じ選択肢へ書かれた場合の処理方法を整理します。迷ったときにどの論点を先に確認するかという視点で利用してください。

Q1．「30日以内」と書かれていれば、廃業等の届出では正しい可能性が高いですか？
数字だけでは判断できません。死亡・合併・解散のどの原因かを確認し、届出義務者と起算点が一致しているかまで見ます。

Q2．死亡の場合、30日以内に届け出るのだから、その間は免許も有効ではないのですか？
指定過去問では、免許は本人の死亡時点で効力を失うと整理されています。30日は相続人の届出期限であり、免許の延長期間ではありません。

Q3．合併なら権利義務を引き継ぐのに、なぜ免許承継の肢へ注意するのですか？
指定過去問では、消滅した法人の宅建業免許を存続法人が承継することはできないとされています。事業上の承継と宅建業免許の承継を分けて判断する必要があります。

Q4．個人事業を自分の会社へ法人化した場合も免許承継を疑うべきですか？
はい、指定過去問では個人と法人は別主体として扱われています。代表者が同じでも、個人免許が新法人へ当然に移ると判断してはいけません。

Q5．死亡・合併・解散の人物を覚えられない場合はどう整理しますか？
原因発生後に誰が法律上その手続きを担当できる立場に残るかを考えます。死亡なら相続人、合併による消滅なら元の代表役員、一定の解散なら清算人という因果関係で整理します。

Q6．一つの肢に届出期限と免許失効時期の両方が書かれていたらどうしますか？
二つを別々に正誤判定してください。期限部分が正しくても失効時点が誤っていれば、その選択肢全体は誤りになります。

宅建試験ではここが狙われやすい

廃業等の届出の境界問題では、一つの肢に複数の正誤判断を入れることで難易度を上げることができます。例えば、「相続人が知った日から30日以内」という前半を正しくし、「届出時に免許失効」という後半だけを誤らせれば、前半を知っている受験生ほどひっかかりやすくなります。長い選択肢では一文全体を一度に判定せず、届出義務・期限・失効時期へ分解してください。

また、「合併」「法人化」という言葉から一般的な承継を連想させる誤肢にも注意が必要です。宅建業免許まで当然に移るのかは別の判断なので、「承継」「引継ぎ」「そのまま使用できる」という表現があれば免許主体へ戻ります。誰が事業を行うかではなく、誰に免許が与えられているかを確認することが判断の基準です。

まとめ

宅建業法の廃業等の届出では、最初に死亡・合併・解散のどれが起きたのかを確認します。次に、死亡なら相続人、合併による法人消滅なら代表役員であった者、一定の解散なら清算人というように届出義務者を対応させます。30日以内という数字は最後に確認し、起算点まで正しいかを判断してください。

免許失効については、届出時と当然に一致するわけではありません。指定過去問では、個人業者の死亡や合併による法人格消滅では、その原因が発生した時点で免許も効力を失うと整理されています。届出は事後的な報告になる場合があるため、届出期限と失効時期を分ける必要があります。

本試験での判断順序は、「原因→届出義務者→起算点→30日→免許失効→承継可否」で固定すると整理できます。特に合併や法人化では、事業を引き継ぐことと宅建業免許を引き継ぐことを同じものとして扱わないことが重要です。数字や人物を単独で暗記するのではなく、問題文のどこを見るかを固定してください。

宅建試験ではここが狙われやすい

廃業等の届出で最も狙われやすいのは、届出義務者、30日の起算点、免許失効時期の入れ替えです。30日という数字自体を正しく残したまま、相続人を清算人に変えたり、知った日を死亡日に変えたりすれば、知識が曖昧な受験生を迷わせる誤肢になります。「数字が正しいか」ではなく、「誰が・いつから・30日以内か」を一組で確認してください。

もう一つのひっかけは、事業承継と免許承継の混同です。合併後に事業が続く場合や、個人が自分の法人を設立する場合でも、元の免許まで当然に移ると判断しないことが指定過去問攻略のポイントになります。「誰が免許を受けているか」を最初に確認し、主体が変わっている場合は承継できるという記述を慎重に判断してください。