【宅建】不動産取得税｜課税対象とは? |頻出ポイント・ひっかけ問題・過去問攻略・一問一答

不動産取得税の課税対象を判断するときは、最初に土地・家屋を実質的に取得したのかを確認します。売買や贈与などは課税を検討しますが、相続のように形式的な所有権移転として非課税になる取得もあるためです。この記事では平成19年問28を中心に、課税対象、非課税、免税点、住宅特例、税率を整理します。

宅建では「不動産を取得した」という一言だけで課税すると判断してはいけません。取得原因を確認した後に、課税対象か、非課税か、免税点以下か、さらに住宅等の特例が使えるかという順番で処理する必要があります。課税対象外・非課税・免税点・軽減措置を別々に判断することが本記事の中心です。

問題文を読んだら最初に何を見るか

不動産取得税では、最初に何を、どの原因で、誰が取得したのかを確認します。土地・家屋の取得であっても、相続による取得、新築住宅、既存住宅、法人による取得などで判断が変わるからです。この章では、平成19年問28で最初に確認する語句と本試験の処理順序を整理します。

平成19年問28では、肢1が免税点、肢2が既存住宅の課税標準控除、肢3が土地の税率、肢4が相続による取得を扱っています。 同じ不動産取得税でも正誤を決める論点がすべて違うため、一つの数字だけですべてを処理することはできません。各肢の決定語句を先に分類してください。

2026年8月現在は、令和8年4月1日以後の取得について免税点が変更されています。土地は課税標準となるべき額が16万円未満、家屋は新築・増築・改築なら66万円未満、その他の取得なら34万円未満の場合に課税されません。古い過去問の数字ではなく、現在の取得時点に対応した数字を確認する必要があります。

問題文では次の語句に線を引きます。この表を見る目的は、課税対象・免税点・住宅特例・税率のどの論点を問われているかを最初に振り分けることです。数字だけでなく、その数字が何についての基準かも確認してください。

問題文の語句	判断ポイント
土地を取得	原則として課税対象を確認
家屋を取得	原則として課税対象を確認
売買	実質的取得として課税を確認
贈与	無償でも課税を確認
相続	非課税となる取得を確認
法人が取得	住宅特例の対象者を確認
個人が取得	既存住宅なら自己居住要件を確認
既存住宅	住宅特例の要件を確認
課税標準	固定資産評価額・控除を確認
16万円	現行の土地の免税点
66万円	新築・増築・改築家屋の免税点
34万円	その他の家屋の免税点
3％	土地・住宅の軽減税率を確認
4％	本則・非住宅家屋を確認
30万円	固定資産税の土地免税点との混同に注意

この表では、「30万円」「3％」のような数字だけを見て正誤を決めないことが重要です。例えば土地30万円は固定資産税の免税点として登場する数字であり、不動産取得税の現在の土地免税点16万円とは別です。平成19年問28の肢1は、この異なる税目の数字を利用したひっかけでした。

本試験では次の順番で処理します。課税対象になる取得なのかを確認してから、免税点・特例・税率という数字へ進むのが基本です。数字から読み始めると、固定資産税との入れ替えに引っかかりやすくなります。

・①土地・家屋の取得か確認する
・②売買・贈与・相続など取得原因を確認する
・③課税対象か非課税取得か確認する
・④取得者が個人か法人か確認する
・⑤住宅なら新築・既存を確認する
・⑥既存住宅なら自己居住要件を確認する
・⑦課税標準を確認する
・⑧免税点を確認する
・⑨税率と特例の適用時点を確認する
・⑩固定資産税など別税目の数字と交換されていないか確認する

この順番なら、肢1は免税点、肢2は取得者・住宅特例、肢3は土地の税率、肢4は取得原因として処理できます。一つの選択肢の数字を覚えているかどうかではなく、どの論点の数字なのかを確定してから比較してください。取得原因→対象→主体→課税標準→数字という流れを固定します。

宅建試験ではここが狙われやすい

平成19年問28型では、別の税目では正しい数字を不動産取得税へ移す方法が特に狙われます。土地30万円という数字は固定資産税の免税点として実在するため、数字自体に違和感がなく、不動産取得税の免税点と混同するとそのまま誤答します。 数字を覚えるときは、税目・対象・法律効果まで一組にしてください。

さらに、住宅特例では個人と法人の交換、非課税では相続と売買・贈与の交換が使えます。税率では3％と4％を土地・住宅・非住宅家屋の間で移せるため、どの数字も単独暗記では不十分です。問題文では「誰が・何を・どう取得したか」を先に確定し、その後で数字を当てることが最も安定します。

不動産取得税の課税対象とは

不動産取得税は、原則として土地又は家屋を実質的に取得した場合に課税を検討します。売買だけでなく贈与や交換などによる取得も対象となるため、対価を支払ったかどうかだけでは決まりません。この章では、課税される取得と非課税となる取得の境界を整理します。

売買による土地・家屋の取得

土地や家屋を売買によって取得した場合は、不動産取得税の基本的な課税場面です。不動産を取得した事実を基準に考えるため、取得後に登記したかどうかだけを課税判断の中心にはしません。取得・保有・登記という三つの場面を別の税目として整理してください。

不動産取得税を「登記したときの税」と考えると登録免許税と混同します。また、「毎年所有しているから課税される税」と考えると固定資産税との混同になります。不動産取得税では取得したときという課税場面を最初に固定してください。

贈与による取得も課税を確認する

土地や家屋を贈与によって取得した場合も、不動産取得税の課税を確認します。対価がないから不動産取得税も当然に非課税になるわけではなく、売買価格の有無と不動産の取得という事実は別だからです。東京都主税局も贈与・交換による不動産取得を不動産取得税の対象として案内しています。

ここは国土利用計画法などの「対価を伴う契約」と混同しないことが必要です。不動産取得税は有償取得だけを課税対象にする制度ではないため、贈与という語句だけで非課税とは判断できません。取得原因を一つずつ確認してください。

相続による取得は非課税

相続による土地・家屋の取得は、形式的な所有権移転等として不動産取得税が非課税となる類型です。平成19年問28の肢4では、相続による取得へ不動産取得税が課される趣旨の文章が誤りとされています。 地方税法にも形式的な所有権移転等に対する非課税規定が置かれています。

したがって「無償取得なら全部非課税」と覚えてはいけません。贈与は課税を確認する一方、相続は非課税というように、同じ無償の権利移転でも取扱いが異なります。有償・無償より取得原因そのものを見ることが重要です。

課税関係を比較します。この表を見る目的は、売買・贈与・相続を「所有権が移った」という一点だけで同じ処理にしないことです。本試験では取得原因へ最初に線を引いてください。

取得原因	不動産取得税の基本判断
売買	課税を確認
贈与	課税を確認
交換	課税を確認
相続	非課税を確認
形式的な所有権移転	非課税規定を確認

この表では、相続だけを「不動産を取得していない」と理解しないでください。不動産自体は取得していますが、不動産取得税については非課税となる取得として処理します。課税対象外と非課税は別の概念として整理することが必要です。

例題1

土地を贈与によって無償で取得した場合は、売買代金を支払っていないため不動産取得税は課されない。

解答・判断ポイント

正解：×

贈与による取得でも不動産取得税の課税を確認します。無償であることだけを理由に非課税とはなりません。

誤肢分析

誤っている語句

「無償であるため課されない」

正しい修正

「贈与による土地・家屋の取得も原則として課税を確認する」

この誤肢は対価の有無と不動産の取得を混同しています。取得原因から判断してください。

例題2

相続によって土地を取得した場合は、不動産の所有権を取得する以上、通常の売買と同じように不動産取得税が課される。

解答・判断ポイント

正解：×

相続による取得は、不動産取得税について非課税となる取得として確認します。売買と同じ処理にはしません。

誤肢分析

誤っている語句

「通常の売買と同じように課される」

正しい修正

「相続による取得は非課税を確認する」

この誤肢は所有権移転という共通点だけで取得原因を同一視しています。平成19年問28の肢4と同じ判断です。

宅建試験ではここが狙われやすい

課税対象では、売買・贈与・相続という取得原因の交換が最も使いやすいひっかけです。「無償だから非課税」という説明は相続には近い結論でも、贈与にまで広げれば誤りになるため、無償取得という上位概念だけでは判断できません。具体的に何によって権利を取得したのかを確認してください。

また、「相続は取得そのものではない」と説明するのも正確ではありません。取得はしているものの不動産取得税について非課税になるため、課税対象外・非課税・免税点以下を同じ意味で扱わないことが必要です。試験では結論だけでなく、なぜ課税されないのかという法律上の位置付けまで区別すると誤肢を切りやすくなります。

不動産取得税の免税点｜固定資産税の30万円と混同しない

不動産取得税には、課税標準となるべき額が一定額未満なら課税しない免税点があります。2026年4月1日以後の取得では、土地16万円、新築・増築・改築家屋66万円、その他の家屋34万円が基準です。この章では平成19年問28の肢1と、固定資産税との数字の違いを整理します。

土地の免税点は現在16万円未満

令和8年4月1日以後に土地を取得した場合、不動産取得税の課税標準となるべき額が16万円未満なら課税されません。16万円「以下」ではなく16万円「未満」なので、境界表現まで正確に読む必要があります。現行制度を使う本試験では、古い10万円という数字から更新してください。

平成19年問28の資料では、現在の数字へ更新された形で土地16万円未満と整理されています。 したがって課税標準が20万円や30万円未満というだけでは、当然に免税になるとは限りません。数字の大小だけでなく免税点そのものと比較します。

家屋は取得の種類で66万円・34万円

新築・増築・改築による家屋取得では、課税標準となるべき額が66万円未満なら免税です。一方、売買などその他の家屋取得については34万円未満が現在の免税点になります。家屋という一語だけで同じ数字を当てないでください。

この違いを利用すれば、新築家屋へ34万円、既存家屋の売買へ66万円を当てる誤肢が作れます。どちらも不動産取得税の正しい数字なので、数字だけの丸暗記では入れ替えに対応できません。家屋＋取得形態＋免税点の三点を一組にします。

固定資産税の免税点との比較

平成19年問28の肢1では、不動産取得税と固定資産税の免税点を混同させるひっかけが使われています。指定資料では固定資産税の土地30万円、家屋20万円、償却資産150万円という数字が比較用に示されています。 「土地30万円」という数字を見た瞬間に正しいと判断しないでください。

免税点を比較します。この表を見る目的は、同じ「土地の免税点」でも税目によって数字が違うことを確認することです。不動産取得税については2026年4月1日以後の取得を基準にしています。

税目・対象	免税点
不動産取得税・土地	16万円未満
不動産取得税・新築等家屋	66万円未満
不動産取得税・その他家屋	34万円未満
固定資産税・土地	30万円未満
固定資産税・家屋	20万円未満
固定資産税・償却資産	150万円未満

この表では、16万円と30万円を「土地に関する二つの数字」として並べるだけでは足りません。16万円は不動産取得税の現在の土地免税点、30万円は固定資産税の土地免税点という税目までセットにしてください。税目を最初に確定してから数字を選びます。

例題3

土地の取得について課税標準が30万円未満であれば、不動産取得税は必ず課税されない。

解答・判断ポイント

正解：×

2026年4月1日以後の土地取得について、不動産取得税の免税点は16万円未満です。30万円は固定資産税の土地免税点との混同です。

誤肢分析

誤っている語句

「30万円未満なら必ず課税されない」

正しい修正

「令和8年4月1日以後の土地取得では16万円未満を確認する」

この誤肢は別税目の正しい数字を移しています。平成19年問28型の代表的なひっかけです。

宅建試験ではここが狙われやすい

免税点では、不動産取得税と固定資産税の数字交換が最も注意すべきひっかけです。土地30万円は宅建学習で頻繁に見る数字なので、税目を確認せず数字だけ思い出すと不動産取得税でも正しいと判断しやすくなります。平成19年問28の肢1は、まさに税目と数字をセットで覚えているかを確認する問題です。

現行制度ではさらに、不動産取得税の免税点が2026年4月1日から変更されたことにも注意が必要です。以前の土地10万円・新築等家屋23万円・その他家屋12万円を現在の問題へ機械的に使用せず、取得日を確認したうえで16万円・66万円・34万円を使います。 税目＋取得日＋対象＋数字という順番が、法改正後の問題では必要です。

住宅の課税標準控除｜個人・法人と新築・既存を分ける

住宅の特例では、新築住宅と既存住宅を分け、さらに取得者が個人か法人かを確認することが重要です。平成19年問28の肢2では、法人が既存住宅を取得した場面に個人の自己居住用既存住宅の特例を持ち込んだことが誤りでした。 この章では、その主体の違いを中心に整理します。

新築住宅は個人・法人を一律に除外しない

指定資料では、新築住宅については一定の床面積要件を満たす場合、個人だけでなく法人取得でも課税標準控除を検討できる形で整理されています。 「住宅特例はすべて個人だけ」とまとめると、新築住宅の問題で誤ります。新築か既存かを先に分けてください。

住宅特例では、単に住宅という用途だけを見るのではなく、床面積などの要件も確認します。ただし平成19年問28の肢2では、法人が既存住宅を取得したという主体だけで誤りを判断できるため、不要な要件まで先に検討する必要はありません。正誤を決める最短の条件を探してください。

既存住宅は個人の自己居住用を確認

既存住宅の課税標準控除については、個人が自己の居住用として取得することが重要な要件です。東京都主税局の現行案内でも、中古住宅の特例について個人が自己居住用として取得すること、一定の床面積・耐震要件を満たすことが示されています。

したがって法人が既存住宅を取得した場面へ、個人の自己居住用特例をそのまま当てることはできません。平成19年問28の肢2はこの主体交換が決定点です。 法人には「自己の居住」という要件を当てられないと考えると処理しやすくなります。

新築住宅と既存住宅を比較します。この表を見る目的は、「住宅なら全部同じ特例」とまとめないことです。本試験では住宅の状態と取得者を先に見てください。

比較項目	新築住宅	既存住宅
取得者	個人・法人を確認	個人を確認
自己居住要件	同じ形で要求しない	個人の自己居住用が重要
床面積	要件を確認	要件を確認
控除額	原則1,200万円を確認	新築時期等により確認
ひっかけ	個人限定とする	法人にも適用するとする

この表では、控除額1,200万円だけを先に覚えないことが重要です。取得者や住宅の種類が特例要件を満たさなければ、控除額の数字を検討する前に選択肢を切れます。誰が＋どの住宅を＋何のために取得したかという順番で判断してください。

例題4

法人が既存住宅を取得した場合でも、自己居住用既存住宅と同じ課税標準控除を受けることができる。

解答・判断ポイント

正解：×

既存住宅の特例では、個人が自己の居住用として取得する要件を確認します。法人取得へその特例をそのまま適用することはできません。

誤肢分析

誤っている語句

「法人が既存住宅を取得した場合でも」

正しい修正

「個人が自己の居住用として取得した既存住宅について要件を確認する」

この誤肢は取得者を個人から法人へ変更しています。平成19年問28の肢2と同じ作問方法です。

宅建試験ではここが狙われやすい

住宅特例では、個人と法人、新築と既存、自己居住用と賃貸用などの対象条件を交換することで誤肢が作られます。控除額が正しく書かれていても、その特例を使える取得者や住宅が違えば文章全体は誤りです。数字を見る前に主体と住宅の種類を確定してください。

平成19年問28では「法人が取得」という短い語句だけで、既存住宅の特例が使えないことを判断できます。 本試験では難しい数字へ進む前に、主体だけで切れるか、用途だけで切れるかを確認する方が効率的です。要件を全部思い出してから答えるのではなく、最初に欠けている必須条件を探してください。

不動産取得税の税率｜土地・住宅3％と非住宅4％を区別する

不動産取得税の税率は、本則4％を基礎としつつ、現在は土地と住宅について3％の特例税率が適用されています。平成19年問28の肢3は商業ビルそのものではなく、その「敷地」である土地を取得したケースなので3％が適用される点が正しい内容でした。 この章では対象不動産から税率を選ぶ判断方法を整理します。

土地は用途にかかわらず3％を確認する

令和9年3月31日までに取得した土地については、現在3％の特例税率が適用されています。したがって住宅用地だけでなく、商業ビルの敷地であっても「取得したもの」が土地なら3％を確認します。土地の上に建つ建物の用途だけで土地の税率を決めないでください。

平成19年問28の肢3は、商業ビルという言葉によって「住宅以外だから4％」と思わせる構造です。しかし取得対象は商業ビルの敷地、つまり土地なので、現在の特例では3％を適用する方向になります。 名詞の修飾関係を正確に読んでください。

住宅用家屋は3％、非住宅家屋は4％

現在、住宅用家屋は土地と同じく3％の特例税率を確認します。一方、店舗や事務所など住宅以外の家屋については4％であり、建物という一分類だけで同じ税率にはなりません。土地・住宅・非住宅家屋の三つへ分けてください。

この違いを使えば「商業ビルは4％だから、その敷地も4％」という誤肢を作れます。家屋の用途による税率と土地の税率を一つにまとめないことが必要です。取得した不動産が土地なのか建物なのかを最初に確認します。

税率を比較します。この表を見る目的は、商業用・住宅用という用途だけで税率を判断しないことです。2026年8月時点の制度として整理します。

取得した不動産	現行の税率
土地	3％
住宅用家屋	3％
非住宅家屋	4％
商業ビルの敷地	土地なので3％
商業ビル本体	非住宅家屋として4％を確認

この表では「商業」という言葉だけを見ないことがポイントです。商業ビルの敷地なら土地、商業ビルそのものなら非住宅家屋なので、同じ不動産取引でも税率が分かれる場合があります。取得物→用途→税率の順序を固定してください。

例題5

商業ビルの敷地である土地を取得した場合、住宅用土地ではないため不動産取得税率は4％である。

解答・判断ポイント

正解：×

現在の特例では土地について3％を確認します。商業ビルの敷地であることを理由に非住宅家屋の4％を使うことはできません。

誤肢分析

誤っている語句

「住宅用土地ではないため4％」

正しい修正

「土地の取得なので3％の特例税率を確認する」

この誤肢は家屋の用途と土地の税率を混同しています。平成19年問28の正解肢3を逆転させた形です。

宅建試験ではここが狙われやすい

税率では、3％と4％という正しい数字を対象不動産の間で交換する方法が狙われます。「商業ビル」という言葉があれば4％という連想は一部では正しいものの、問題文が取得しているのは建物本体か敷地かを確認しなければ結論は出ません。平成19年問28の肢3では「敷地」という一語が正解を決めています。

また、現在の3％は期限付きの特例税率なので、永久にすべての土地・住宅が3％だと断定するのも適切ではありません。現行制度では令和9年3月31日までという適用時点を伴うため、数字・対象・期限をセットで確認してください。 何％かより先に、何についての税率かを見ることが本試験攻略になります。

平成19年（2007年）問28を分析する

平成19年問28は、免税点、既存住宅特例、税率、相続非課税という不動産取得税の主要な判断項目を横断する問題です。正解は3であり、商業ビルの敷地である土地へ3％の軽減税率を適用する内容が正しくなっています。 この章では各肢を簡潔に処理し、正誤を決める一語を確認します。

最初に確認する語句

問題文では、30万円、法人、既存住宅、商業ビルの敷地、3％、相続を最初に確認します。30万円は固定資産税との混同、法人は既存住宅特例、敷地は土地税率、相続は非課税という論点へ振り分けられます。どの数字も何について使われているかを先に確定してください。

平成19年（2007年）問28

正解：3

解説

商業ビルの敷地を取得した場合、取得対象は非住宅家屋ではなく土地です。土地については軽減税率3％が適用されるため、肢3が正しい内容になります。

各肢の正誤理由

肢1　誤り
不動産取得税の土地免税点を30万円とする点が誤りです。2026年4月1日以後の取得では土地16万円未満であり、30万円は固定資産税の土地免税点と混同させています。

肢2　誤り
既存住宅の課税標準控除では個人が自己の居住用として取得することを確認します。法人による既存住宅取得へ同じ自己居住用特例を適用する点が誤りです。

肢3　正しい
商業ビルの「敷地」は土地なので、土地についての軽減税率3％を確認します。商業ビルという用途から建物本体の4％を敷地へ移さないことが判断ポイントです。

肢4　誤り
相続による不動産取得は、形式的な所有権移転等として不動産取得税が非課税となります。所有権を取得したという事実だけで、売買と同じように課税することはできません。

問題作成者のひっかけポイント

本問では、他の場面では正しい数字・条件を別の対象へ移す方法が一貫して使われています。30万円は固定資産税なら意味のある数字、住宅特例は個人の自己居住用既存住宅なら意味のある制度、4％は非住宅家屋なら意味のある税率ですが、それぞれ対象が違えば誤りです。数字や制度名だけで正誤を決めないことが必要です。

肢3でも「商業ビル」という言葉を強調して読めば4％を連想しやすくなります。しかし税率を適用する対象は商業ビルではなくその敷地なので、土地3％という結論になります。修飾語ではなく取得対象そのものを確認することが作問者のひっかけを外す方法です。

受験生が迷う理由

不動産取得税には免税点、課税標準控除、課税標準1/2特例、税率3％など複数の数字が存在します。さらに固定資産税にも30万円・20万円・150万円という免税点があるため、数字を税目から切り離して覚えると混同が起こります。何についての数字かを言葉で説明できる状態にしてください。

住宅特例も、新築・既存、個人・法人、自己居住用という複数の条件があるため混乱しやすい論点です。本試験では全部の要件を同時に思い出すのではなく、法人なのか個人なのかという明確な不適合条件を先に探します。条件一つで切れる選択肢は、数字の検討まで進まない方が効率的です。

正しい判断手順

本問では、最初に各肢の数字や主体を論点へ分類します。次に税目・取得原因・取得対象を確認してから、その論点に対応する数字や特例を当てます。数字だけを先に比較する方法は避けてください。

・①肢1は「30万円」をどの税目の数字か確認する
・②不動産取得税の免税点と固定資産税を分ける
・③肢2は取得者が個人か法人か確認する
・④既存住宅なら自己居住要件を確認する
・⑤肢3は取得したものが土地か家屋か確認する
・⑥土地なら3％の特例税率を確認する
・⑦肢4は取得原因が相続か確認する
・⑧相続なら非課税規定を確認する
・⑨課税・非課税・免税を区別する
・⑩条件がすべて一致した肢を確定する

この順番なら、肢1は税目交換、肢2は主体交換、肢3は取得対象、肢4は取得原因として独立して処理できます。正解3だけを覚えるのではなく、各肢がどの種類のひっかけなのかを分類してください。税目→主体→対象→取得原因という違いを見抜ければ類似問題にも対応できます。

類似問題で使える知識

肢1の30万円を現在の16万円未満へ修正すれば、2026年4月1日以後の土地取得について免税点に沿った文章へ近づきます。肢2の法人を個人へ変えても、自己居住・床面積・耐震など残りの要件を確認する必要があり、主体だけ直せば必ず正しいわけではありません。

肢3では「敷地」を「商業ビル本体」に変更すれば、非住宅家屋4％の問題へ変わります。肢4では「相続」を「贈与」に変更すれば、非課税ではなく原則的な課税を確認する方向になります。一語変更するとどのルールへ移動するかを考える学習が、過去問の応用に有効です。

宅建試験ではここが狙われやすい

平成19年問28は、税金問題で頻出する数字の置換・主体の置換・対象物の置換・取得原因の置換を一問で確認できます。特に肢1の30万円と肢3の商業ビルは、受験生が既に知っている正しい知識を利用して誤った結論へ誘導する構造です。正しい数字や語句を見つけても、その対象まで一致しているか確認してください。

本問を解く際は、免税点・控除額・税率を一つの「軽減制度」としてまとめないことも重要です。免税点は一定額未満なら課税しない基準、課税標準控除は課税標準から一定額を控除する制度、税率3％は税額計算に使う割合なので作用する段階が異なります。どの計算段階の制度かまで区別すれば、数字交換型の誤肢に強くなります。

一問一答｜過去問の肢レベルで確認

ここでは、不動産取得税の課税対象、免税点、住宅特例、税率、非課税を本試験レベルで確認します。単純な定義問題ではなく、平成19年問28で使われた税目・主体・数字・取得原因の交換を中心にしています。誤りの場合は、どこを直せば正しい文章になるかまで確認してください。

問題1
2026年4月1日以後に取得した土地について、不動産取得税の免税点は課税標準30万円未満である。
正解：×
現在の土地の免税点は16万円未満です。
誤っている語句
「30万円未満」
正しい修正
「令和8年4月1日以後の土地取得では16万円未満」

問題2
土地の固定資産税の免税点30万円という数字を、不動産取得税の土地免税点として使うことはできない。
正解：○
税目が異なるため、数字も分けて判断します。

問題3
法人が既存住宅を取得した場合でも、個人が自己居住用に取得した場合と同じ既存住宅の課税標準控除を当然に受けられる。
正解：×
既存住宅の特例では個人の自己居住用という要件を確認します。
誤っている語句
「法人でも当然に受けられる」
正しい修正
「個人が自己居住用として取得する場合に要件を確認する」

問題4
商業ビルの敷地である土地を取得した場合、建物が非住宅用途であるため土地の税率も4％となる。
正解：×
土地については現行の3％の特例税率を確認します。
誤っている語句
「土地の税率も4％」
正しい修正
「土地の取得なので3％の特例税率を確認する」

問題5
商業ビルそのものを取得した場合は、非住宅家屋として4％の税率を確認する。
正解：○
敷地の土地3％と建物本体4％を区別します。

問題6
相続によって土地を取得した場合は、売買代金を支払っていなくても通常の贈与と同じように不動産取得税が課される。
正解：×
相続による取得は非課税を確認します。
誤っている語句
「通常の贈与と同じように課される」
正しい修正
「相続による取得は非課税」

問題7
土地を贈与によって取得した場合は、無償取得であることだけを理由に不動産取得税は非課税にならない。
正解：○
贈与と相続を区別する問題です。

問題8
2026年4月1日以後の新築・増築・改築家屋は、課税標準となるべき額が66万円未満なら免税点を下回る。
正解：○
66万円は新築・増築・改築家屋の現在の免税点です。

問題9
2026年4月1日以後に売買で取得した既存家屋の免税点は66万円未満である。
正解：×
その他の家屋取得では34万円未満です。
誤っている語句
「66万円未満」
正しい修正
「売買等によるその他の家屋は34万円未満」

問題10
平成19年問28では、商業ビルの敷地を取得する場合の税率3％を正しいとする肢3が正解である。
正解：○
取得対象が土地であることが判断の決定点です。

宅建試験ではここが狙われやすい

一問一答では、**16万円・66万円・34万円・30万円、3％・4％**という数字を対象とセットで確認してください。どの数字も実在するため、「見たことがある数字」という感覚では本試験の誤肢を切れません。16万円は現在の不動産取得税の土地免税点、30万円は固定資産税の土地免税点というように、税目まで言える状態にします。

主体では個人・法人、取得原因では相続・贈与、対象では土地・非住宅家屋を交換する問題に注意します。数字が正しくても主体や取得原因が違えば肢全体は誤りなので、誰が・何を・どの原因で取得したか→数字という順序を守ってください。平成19年問28の各肢は、この判断方法をまとめて確認する教材として利用できます。

FAQ

不動産取得税の課税対象では、贈与と相続、住宅と非住宅、免税点と特例の違いで迷いやすくなります。ここでは本文と同じ知識をそのまま聞き直すのではなく、複数の条件が重なった場合の判断を整理します。迷ったときは取得原因・対象物・取得者へ戻ってください。

Q1．親から土地を無償でもらえば、相続と同じように不動産取得税は非課税ですか？
贈与と相続は分けて判断します。贈与は原則として課税を確認し、相続は形式的な所有権移転等として非課税を確認します。

Q2．課税標準が免税点未満なら、「非課税の取得」と同じ意味ですか？
同じ意味ではありません。相続などは非課税規定の問題ですが、免税点は課税標準となるべき額が一定額未満なので税額を課さない仕組みです。

Q3．商業施設用の土地は住宅用ではないため4％ですか？
土地である以上、現在は土地について3％の特例税率を確認します。商業施設そのものという非住宅家屋の4％と、敷地である土地を分けてください。

Q4．既存住宅を会社名義で買い、社員を住ませれば自己居住用住宅の控除を受けられますか？
既存住宅の特例でいう自己居住用は、個人が自己の居住用として取得する要件を確認します。法人が取得したという時点で、個人の自己居住用既存住宅の特例と同じ処理はできません。

Q5．土地の課税標準が20万円なら、30万円未満なので不動産取得税はかかりませんか？
固定資産税の土地免税点30万円と混同しています。2026年4月1日以後の不動産取得税では土地16万円未満が免税点なので、20万円だから当然に免税とはなりません。

Q6．免税点の16万円・66万円・34万円は今後も変わりませんか？
税制改正によって変更される可能性があるため、永久に固定された数字として扱わない方が適切です。現在の数字は令和8年4月1日以後の取得について確認し、古い過去問を解く場合は出題当時と現行制度を区別してください。

宅建試験ではここが狙われやすい

境界事例では、課税されない理由をすべて「非課税」とまとめることがひっかけになります。相続による非課税と、課税標準が免税点未満である場合、住宅の軽減措置によって税額が減る場合はそれぞれ法律上の仕組みが異なります。問題文の「非課税」「免税点」「控除」「減額」という用語を読み分けてください。

また、「商業用」「法人」「無償」という目立つ言葉だけから税率や課税の有無を決めないことも必要です。商業ビルの敷地なら土地、法人の既存住宅取得なら自己居住特例の主体、無償取得なら贈与か相続かというように、その言葉がどの要件に関係しているのかを確認します。条件を一つずつ分類する方が、複数条件をまとめて暗記するより安定します。

まとめ

不動産取得税の課税対象では、最初に土地・家屋をどの原因で取得したのかを確認します。売買・贈与は原則として課税を検討し、相続は非課税を確認するため、単に所有権が移転したかだけでは判断できません。平成19年問28では、商業ビルの敷地という土地へ3％の税率を適用する肢3が正解でした。

現行制度では、2026年4月1日以後の免税点は土地16万円、新築・増築・改築家屋66万円、その他の家屋34万円について、それぞれ「未満」を確認します。 固定資産税の土地30万円と交換するひっかけ、既存住宅特例の個人・法人交換、土地3％と非住宅家屋4％の交換に注意してください。最終的には取得原因→課税対象・非課税→取得者→住宅の種類→免税点→税率・特例という問題文を見る順序を固定します。

宅建試験ではここが狙われやすい

不動産取得税の課税対象では、正しい数字だけを暗記するより、その数字を誰・何・どの税目へ使うのかを整理することが得点につながります。平成19年問28では30万円を固定資産税から移す、個人用特例を法人へ移す、非住宅というイメージを敷地の土地へ移すというように、すべて「別の場面では正しい知識」が材料になっています。 問題文では数字を見る前に税目・取得対象・取得原因を固定し、正しい知識が正しい対象へ使われているかを確認してください。