【宅建】不動産鑑定評価基準・原価法｜頻出ポイント・ひっかけ・過去問攻略

この記事では**原価法（不動産鑑定評価基準）**について解説します。

（※原価法＝不動産を再調達した場合の原価を基準として価格を求める手法）

この記事でわかること

✓ 原価法の意味

✓ 積算価格の考え方

✓ 原価法の計算手順

✓ 出題頻度と重要ポイント

✓ 典型的なひっかけ問題

✓ 過去問の出題パターン

✓ 一問一答

出題傾向

出題頻度

★★★★☆

（頻出）

重要度

★★★★☆

（鑑定評価の基本三方式）

ポイント

原価法は、不動産鑑定評価基準における三方式の一つです。

「積算価格」を求める手法として毎年のように出題されています。

原価法とは

不動産鑑定評価基準では、

「対象不動産を再調達するとした場合に必要となる原価を求め、その原価から減価修正を行って価格を求める方法」

を原価法といいます。

原価法の考え方

同じ建物や土地を現在新たに取得・建築するとしたらいくら必要かを考えます。

そして、

経年劣化や老朽化などの減価分を差し引いて価格を求めます。

不動産鑑定評価基準における原価法

頻出条文

原価法によって求められる価格を

積算価格

といいます。

試験で覚えるポイント

原価法

↓

積算価格

という組み合わせは頻出です。

本試験で狙われるポイント

① 原価法→積算価格

★★★★★

→ 最重要

② 再調達原価

★★★★★

→ 定義問題で頻出

③ 減価修正

★★★★★

→ ひっかけ問題で頻出

最重要整理（超頻出）

手法	求める価格
原価法	積算価格
取引事例比較法	比準価格
収益還元法	収益価格

宅建試験ではこの対応関係が非常によく出題されます。

原価法の流れ

① 再調達原価を求める

↓

② 減価修正を行う

↓

③ 積算価格を求める

この流れは必ず覚えましょう。

よくあるひっかけ問題（3パターン）

① 原価法と収益還元法の混同

→ 賃料収入から求めると思わせる

実際：

原価法は再調達原価が基準

② 積算価格と比準価格の混同

→ 名称を入れ替えて出題

実際：

原価法→積算価格

取引事例比較法→比準価格

③ 減価修正を無視する

→ 再調達原価＝価格と思わせる

実際：

減価修正が必要

過去問パターン

パターン①（基本）

原価法によって求められる価格は積算価格である

→ ○

パターン②（頻出）

再調達原価を基礎とするのは原価法である

→ ○

パターン③（ひっかけ）

原価法により比準価格を求める

→ ✕

積算価格を求める

一問一答

Q1：原価法で求める価格は？

A：積算価格

Q2：原価法の基礎となるものは？

A：再調達原価

Q3：減価修正は必要か？

A：必要

本試験での解き方

① 鑑定評価三方式を確認

↓

② 原価法か判断

↓

③ 再調達原価を確認

↓

④ 減価修正を確認

↓

⑤ 積算価格と結論付ける

まとめ

原価法で重要なのは次の3つです。

① 再調達原価を基礎とする

② 減価修正を行う

③ 積算価格を求める

この3点は宅建試験の頻出ポイントです。

セットで学ぶべき分野

・取引事例比較法

・収益還元法

・積算価格

・比準価格

・収益価格

結論

👉 原価法は「再調達原価－減価修正」で価格を求める手法

👉 原価法で求める価格は積算価格

👉 「原価法＝積算価格」の組み合わせは本試験で最重要レベルの頻出事項