【宅建】宅建業法　固定資産税 新築住宅特例とは? |頻出ポイント・ひっかけ問題・過去問攻略・一問一答

固定資産税の新築住宅特例では、いつから課税され、何年間、どの部分の税額が減額されるのかを分けて判断することが中心です。平成27年問24では、1月15日に新築された家屋をその年の1月1日現在から存在していたように扱う誤肢が出され、賦課期日と新築住宅特例の適用開始時期を区別できるかが問われました。指定資料では、一般住宅は3年間、中高層耐火住宅は5年間、固定資産税の一定部分を1/2減額する制度として整理されています。

新築住宅特例では、「新築した年」から自動的に減額が始まるわけではないことが重要です。固定資産税は毎年1月1日を賦課期日とするため、1月2日以後に完成した家屋は、その年の1月1日には存在せず、その年度分の固定資産税そのものが課税されません。課税が始まる翌年度から、新築住宅の減額措置も適用されるという順番で判断します。

2026年現在、新築住宅に係る固定資産税の減額措置は2031年3月31日までに新築された一定の住宅へ適用される制度として延長されています。一般住宅は3年度分、3階建以上の中高層耐火住宅等は5年度分、居住部分のうち120㎡相当分までの固定資産税額が1/2に減額され、2026年4月1日以後の新築住宅では原則40㎡以上240㎡以下という床面積要件が示されています。

問題文を読んだら最初に何を見るか

固定資産税の新築住宅特例では、最初に1月1日現在、その家屋が存在していたかを確認します。新築住宅の減額期間を考える前に、その年度の固定資産税がそもそも課税される家屋なのかを確定する必要があるからです。この章では、問題文で先に拾う語句と、本試験での判断順序を固定します。

次に、新築された家屋が特例対象となる住宅かを確認します。専用住宅だけでなく一定の併用住宅も対象となりますが、居住割合や床面積などの要件があるため、「新築家屋ならすべて1/2減額」とは判断できません。問題文に住宅・店舗・併用住宅・床面積などがあれば、特例の対象要件を確認します。

最後に、減額期間と減額対象範囲を確認します。一般住宅は3年度分、中高層耐火住宅等は5年度分が基本であり、住宅全部の固定資産税を永久に1/2にする制度ではありません。課税開始→住宅要件→減額範囲→減額期間という順序が安定します。

問題文で注目する語句を整理します。この表を見る目的は、どの語句から正誤判断を開始するかを固定することです。平成27年問24の周辺論点も、指定過去問を解くために必要な範囲だけ含めます。

問題文の語句	判断ポイント
1月1日	固定資産税の賦課期日か
1月15日に新築	その年度から課税されるか
新築住宅	減額措置の対象要件を確認
3年間	一般住宅の基本的な減額期間か
5年間	中高層耐火住宅等の期間か
1/2	税率ではなく税額の減額か
120㎡	減額対象となる住宅部分の上限か
40㎡以上240㎡以下	2026年4月以後の現行床面積要件か
1.4％	固定資産税の標準税率か
1.7％	税率上限と誤解していないか
区分所有家屋	持分割合による按分か
連帯して納税	区分所有者の義務と混同していないか
免税点	税額ではなく課税標準を確認するか

この表では、1/2を見つけた直後に○と判断しません。1/2は新築住宅特例で使われる正しい数字ですが、何年間か、どの床面積部分か、その年度に課税が始まっているかという条件が残っています。正しい数字＋誤った時期という組合せにも注意してください。

本試験では、次の順番で判断すると整理しやすくなります。平成27年問24のように一問の中で税率・区分所有・免税点も問われる場合は、各肢を別論点へ分類してから数字を当てはめます。一つ前の肢の判断基準を次の肢へ持ち込まないことが必要です。

・固定資産税についての問題か確認する
・賦課期日である1月1日を確認する
・その年の1月1日に家屋が存在したか確認する
・新築住宅特例の対象住宅か確認する
・床面積・居住割合などの要件を確認する
・一般住宅か中高層耐火住宅等か確認する
・1/2減額の対象範囲を確認する
・減額期間が3年度分か5年度分か確認する
・別肢では標準税率・区分所有・免税点へ判断軸を切り替える

この順番なら、1月15日に新築した住宅について「その年度から特例適用」と書かれた肢を最初の段階で切れます。課税されない年度について減額措置を計算する必要はないため、3年や5年を考える前に賦課期日を確認します。時期→課税→特例という順番を崩さないでください。

宅建試験ではここが狙われやすい

新築住宅特例では、新築日と特例適用開始年度を同じものにするひっかけが狙われます。住宅を1月15日に完成させた場合、その年の1月1日には存在しないため、その年度分の固定資産税は課税されず、特例もその年度から開始しません。新築した事実だけで即座に減額期間を数えないことが必要です。

さらに、1/2という数字を税率とする誤肢にも注意します。新築住宅特例は固定資産税率を半分に変更する制度ではなく、要件を満たす住宅部分に係る固定資産税額を1/2減額する制度です。1.4％という標準税率とは計算段階が異なります。

問題文では期間も交換できます。👉 一般住宅3年度分・中高層耐火住宅等5年度分という対応を確認し、一般住宅を5年、中高層耐火住宅を3年へ入れ替えた文章を見抜いてください。認定長期優良住宅の5年・7年との混同にも注意が必要です。

固定資産税の新築住宅特例｜基本は税額を1/2減額

新築住宅特例は、一定の住宅について固定資産税額の一定部分を1/2減額する制度です。住宅価格や課税標準を1/2にする制度ではなく、通常の固定資産税額を計算した後の減額として扱う点が重要です。この章では、減額割合・対象範囲・期間の基本形を整理します。

現行制度では、一般の新築住宅は新たに固定資産税が課されることとなった年度から3年度分、3階建以上の中高層耐火住宅等では5年度分が基本です。減額対象となるのは居住部分のうち1戸当たり120㎡相当分までであり、120㎡を超える住宅でも住宅全体の税額が1/2になるわけではありません。2026年現在、この一般新築住宅特例は2031年3月31日までに新築された一定の住宅を対象としています。

併用住宅についても、一定の居住割合を満たせば対象になる場合があります。ただし店舗や事務所として使われる非住宅部分まで一律に減額する制度ではなく、居住部分が減額対象です。住宅の種類・居住部分・120㎡・期間を一組で確認します。

基本関係を比較します。この表を見る目的は、減額割合だけではなく、期間と対象部分を同時に整理することです。本試験では一列だけを変更した誤肢を探します。

確認項目	一般住宅	中高層耐火住宅等
減額割合	固定資産税額の1/2	固定資産税額の1/2
基本期間	3年度分	5年度分
対象範囲	居住部分120㎡相当まで	居住部分120㎡相当まで
課税開始	1月1日の存在を基準	1月1日の存在を基準

この表では、3年・5年だけが違い、基本的な1/2減額や120㎡という範囲は共通することを確認できます。期間を聞かれているのに120㎡を思い出したり、減額割合を聞かれているのに3年・5年を答えたりしないよう、問題文の名詞を先に確認します。数字と制度の役割をセットにしてください。

2026年4月1日以後に新築された一般住宅では、原則として床面積40㎡以上240㎡以下という要件が現行制度で示されています。2026年3月31日までの新築住宅では従前の床面積要件が適用されるため、古い過去問の床面積基準を現在の新築住宅へそのまま当てはめないことが必要です。

例題1
一定の新築住宅については、固定資産税の税率そのものを1/2にする。
解答・判断ポイント
正解：×
1/2になるのは税率ではなく、一定部分に係る固定資産税額の減額です。
誤肢分析
誤っている語句
「税率そのものを1/2」
正しい修正
「一定部分に係る固定資産税額を1/2減額する」
標準税率と税額減額を交換した誤肢です。

例題2
一定の一般新築住宅では、新たに固定資産税が課される年度から3年度分、固定資産税額の一定部分が1/2減額される。
解答・判断ポイント
正解：○
一般住宅の減額期間と割合を正しく組み合わせています。
誤肢分析
誤っている語句
なし
正しい修正
なし
新築日ではなく課税開始年度から判断します。

例題3
新築住宅の床面積が150㎡なら、150㎡全部について固定資産税額が1/2減額される。
解答・判断ポイント
正解：×
減額対象は原則として居住部分の120㎡相当分までです。
誤肢分析
誤っている語句
「150㎡全部」
正しい修正
「居住部分のうち120㎡相当分まで」
住宅全体と減額対象範囲を同一化した誤肢です。

宅建試験ではここが狙われやすい

基本問題では、1/2の対象を税率・課税標準・税額のどこへ置くかが狙われます。税負担が半分になるという結果だけを覚えると、「課税標準を1/2」「税率を0.7％」などの文章にも迷いやすくなります。制度上は固定資産税額の減額として判断してください。

120㎡も典型的なひっかけ数字です。床面積が120㎡を超えた瞬間に特例全体がなくなるという意味ではなく、要件を満たす住宅なら減額対象となる範囲が120㎡相当分までという判断になります。床面積要件の上限240㎡と、減額対象範囲120㎡を混同しないでください。

本試験では、👉 対象住宅か→課税開始年度か→減額対象120㎡まで→1/2→3年・5年という順番を使います。数字をすべて一度に思い出すのではなく、問題文で問われた段階だけを確認してください。

賦課期日と新築時期｜1月1日を先に確認

新築住宅特例では、新築日より先に固定資産税の賦課期日である1月1日を確認することが重要です。1月1日時点に存在しない新築家屋には、その年度の固定資産税が課税されないため、その年度分について新築住宅特例を適用する余地もありません。この章では平成27年問24第1肢の判断構造を整理します。

指定資料では、1月15日に新築された家屋について、その年度分の固定資産税の課税対象にはならないと整理されています。課税が始まるのは翌年度からであり、新築住宅特例の3年・5年もそこから問題になります。新築した日から3年間という数え方ではありません。

たとえば2026年1月15日に住宅が完成した場合、2026年1月1日にはその住宅が存在していません。そのため2026年度分の家屋の固定資産税は課税されず、2027年度から課税対象となり、要件を満たせばその課税開始年度から減額措置を確認します。1月1日という一本の基準日が、課税開始と特例開始の両方を左右します。

時系列を整理します。この表を見る目的は、新築日と課税開始年度を直接結び付けないことです。問題文の日付からどの年度の税金を判断しているかを確認してください。

新築時期	その年度の基本判断
1月1日に存在	その年度の課税対象になり得る
1月2日以後に新築	その年度は原則として家屋の課税なし
翌年1月1日に存在	翌年度から課税対象
課税開始年度	要件を満たせば特例開始

この表では、「新築した年」と「固定資産税が最初に課税される年度」が一致しない場合があることを確認します。宅建試験では具体的な日付を与えた上で、3年・5年の開始時期を一年度前倒しさせる誤肢を作ることができます。最初の1年をどこから数えるかが決定点です。

一方、1月1日にすでに完成している住宅なら、その年の賦課期日に家屋が存在します。問題文で「1月1日に新築」「前年12月に完成」などと書かれていれば、その年度の課税対象となり得るため、住宅要件を確認して特例適用へ進みます。日付だけでなく1月1日との前後関係を見ます。

例題4
4月1日から始まる年度の固定資産税は、その年度の4月1日現在の所有状況を基準にする。
解答・判断ポイント
正解：×
固定資産税の賦課期日は1月1日です。
誤肢分析
誤っている語句
「4月1日現在」
正しい修正
「その年度の初日の属する年の1月1日現在」
年度初日と賦課期日を入れ替えた誤肢です。

例題5
1月15日に新築された住宅は、その年度から固定資産税が課され、同時に新築住宅特例の1年目が始まる。
解答・判断ポイント
正解：×
その年度の1月1日には家屋が存在しません。
誤肢分析
誤っている語句
「その年度から固定資産税が課され」
正しい修正
「翌年度から固定資産税が課され、要件を満たせば特例も開始する」
平成27年問24第1肢と同じ時期のひっかけです。

例題6
前年12月に完成し、1月1日現在存在する一定の新築住宅は、その年度から固定資産税の課税対象となり得る。
解答・判断ポイント
正解：○
賦課期日に存在する家屋として判断します。
誤肢分析
誤っている語句
なし
正しい修正
なし
新築月ではなく1月1日の状態を見ます。

宅建試験ではここが狙われやすい

賦課期日の問題では、年度の初日4月1日と1月1日を交換するひっかけが狙われます。税金の「年度」という言葉を見ると4月1日を選びやすくなりますが、固定資産税の賦課期日はその年度の初日の属する年の1月1日です。日付の役割を区別してください。

新築住宅特例と組み合わせると、「1月15日完成→その年度から3年間減額」のような文章を作れます。3年という数字は正しくても、開始年度が誤っているため肢全体は×です。正しい数字＋1年早い開始時期という誤肢に注意します。

平成27年問24第1肢は、👉 1月1日→家屋なし→その年度は家屋の固定資産税なし→特例もまだ始まらないという順番で処理します。特例の知識より賦課期日の確認を先にしてください。

一般住宅と中高層耐火住宅等｜3年と5年を比較

新築住宅の固定資産税特例では、一般住宅は3年度分、中高層耐火住宅等は5年度分という期間の違いが基本です。減額割合はいずれも1/2ですが、建物の種類によって適用期間が異なるため、3年と5年を単独で暗記してはいけません。この章では、期間の入れ替えを中心に整理します。

指定資料でも、一般の新築住宅は3年間、中高層耐火住宅については5年間、固定資産税の1/2が減額されると整理されています。現在の制度でも、一般住宅3年度分、3階建以上の中高層耐火住宅等5年度分という基本関係は維持されています。
ここで注意するのは、期間が「新築日から3年間・5年間」ではないことです。新たに固定資産税が課されることとなった年度から数えるため、1月2日以後に新築された住宅では翌年度が第1年度となります。賦課期日の判断と期間の判断を連続させてください。

一般住宅と中高層耐火住宅等を比較します。この表を見る目的は、数字だけでなく建物類型との対応を固定することです。減額割合が共通で期間だけ異なる点を確認します。

住宅	減額期間	減額割合
一般の新築住宅	3年度分	1/2
3階建以上の中高層耐火住宅等	5年度分	1/2

この表では、マンションという語句だけで機械的に5年と判断しないことも必要です。本試験で構造や階数などの条件が具体的に示される場合は、中高層耐火住宅等の要件に該当するかを確認します。建物類型を確定してから期間を選びます。

減額期間が終了すると、その後は本来の税額へ戻ります。特例終了後に税額が上がって見えても、新たに税率を引き上げる制度ではなく、期限付きの減額が終了しただけです。期間終了と増税を同じ意味にしないでください。

例題7
一般の新築住宅は5年度分、中高層耐火住宅等は3年度分、固定資産税額の1/2が減額される。
解答・判断ポイント
正解：×
期間が逆です。
誤肢分析
誤っている語句
「一般住宅5年度分、中高層耐火住宅等3年度分」
正しい修正
「一般住宅3年度分、中高層耐火住宅等5年度分」
正しい数字を対象住宅間で交換した誤肢です。

例題8
一定の中高層耐火住宅等では、一般住宅より長い期間、新築住宅の固定資産税減額を受ける。
解答・判断ポイント
正解：○
一般住宅3年度分に対し、基本は5年度分です。
誤肢分析
誤っている語句
なし
正しい修正
なし
期間の長短を比較する問題です。

例題9
新築住宅特例の適用期間が終了すると、それ以後の固定資産税率が引き上げられる。
解答・判断ポイント
正解：×
減額措置が終わり本来の税額へ戻るだけです。
誤肢分析
誤っている語句
「固定資産税率が引き上げられる」
正しい修正
「減額期間終了後は本来の固定資産税額に戻る」
減額終了と税率変更を混同した誤肢です。

宅建試験ではここが狙われやすい

期間問題では、3年と5年を入れ替えるだけで完成度の高い誤肢になります。どちらも新築住宅特例の正しい数字なので、数字だけを見て判断することはできません。一般住宅か中高層耐火住宅等かを確認してください。

さらに、認定長期優良住宅の期間を混ぜることもできます。現行制度では一定の認定長期優良住宅は一般住宅より長く、一般タイプ5年度分、中高層耐火住宅等7年度分の減額が問題となるため、3・5・7という数字が並びます。一般新築住宅特例と認定長期優良住宅特例を分けてください。

本試験では、👉 一般新築住宅＝3、中高層耐火住宅等＝5、一定の長期優良住宅ではさらに延長という階層で整理します。数字を単独で並べるのではなく、住宅類型と制度名を必ず付けてください。

現行制度の要件｜2026年4月以後の床面積に注意

2026年現在の新築住宅特例では、新築時期によって床面積要件が異なる点に注意が必要です。2026年4月1日以後に新築された住宅では原則40㎡以上240㎡以下へ要件が変更されており、古い過去問の床面積基準を現在の問題へそのまま使うことはできません。この章では、現行制度へ更新して判断する部分だけを整理します。

2026年3月31日までに新築された住宅では、原則50㎡以上280㎡以下という従前の基準が使われていました。一方、2026年4月1日から2031年3月31日までに新築される住宅については、原則40㎡以上240㎡以下とする現行案内が複数の自治体から公表されています。したがって問題文の新築年月日が床面積要件を分ける決定語句になります。

なお、新築住宅特例の適用期限自体も延長され、現在は2031年3月31日までの新築住宅が対象として案内されています。平成27年の過去問を解く際は出題当時の正解を維持しつつ、現在の本試験対策としては現行の期限と床面積要件を使い分ける必要があります。過去問の制度と現行制度を一つに混ぜないでください。

新築時期による床面積要件を比較します。この表を見る目的は、古い数字を現在の新築へ機械的に当てはめないことです。日付と数字を一組にします。

新築時期	一般的な床面積要件
2026年3月31日まで	原則50㎡以上280㎡以下
2026年4月1日～2031年3月31日	原則40㎡以上240㎡以下

この表では、床面積要件と120㎡という減額対象範囲を混同しないでください。240㎡は現在の特例対象住宅となるための床面積上限、120㎡は要件を満たした住宅について固定資産税額を減額する対象範囲です。適用要件の数字と減額範囲の数字を分けます。

併用住宅については、居住部分の割合が一定以上であることも確認します。2026年現在の自治体案内では、居住部分の割合が2分の1以上の併用住宅を対象とする取扱いが示されています。店舗部分など非住宅部分まで1/2減額されるわけではありません。

例題10
2026年4月1日以後に新築された住宅についても、床面積要件は一律50㎡以上280㎡以下である。
解答・判断ポイント
正解：×
現行制度では原則40㎡以上240㎡以下です。
誤肢分析
誤っている語句
「50㎡以上280㎡以下」
正しい修正
「2026年4月1日以後は原則40㎡以上240㎡以下」
古い制度の数字を現在へ移した誤肢です。

例題11
2026年4月以後の新築住宅で床面積が200㎡なら、床面積要件を満たした場合、200㎡全部の固定資産税が1/2減額される。
解答・判断ポイント
正解：×
特例対象住宅となることと減額範囲は別です。
誤肢分析
誤っている語句
「200㎡全部」
正しい修正
「減額対象は居住部分の120㎡相当分まで」
240㎡と120㎡を混同させる誤肢です。

宅建試験ではここが狙われやすい

法改正後の問題では、古い過去問の正しい数字を現在の制度へ移すひっかけに注意します。50㎡・280㎡は過去の制度で使われた数字なので、現在の問題に出ても見覚えがあり、誤りを発見しにくくなります。取得日ではなく、新築住宅特例では新築時期を確認してください。

また、240㎡と120㎡の違いも重要です。240㎡は現行制度の床面積要件の上限として問題になり、120㎡は固定資産税の1/2減額を受ける対象部分の上限なので、役割がまったく異なります。数字を見たら住宅要件か減額範囲かを確認します。

現行制度を問う肢では、👉 新築年月日→床面積要件→居住要件→120㎡まで→1/2→3年・5年という順番が使えます。平成27年問24の正解判断と、2026年現在の制度知識を区別して学習してください。

平成27年問24の関連論点｜税率・区分所有・免税点

平成27年問24では、新築住宅特例以外に標準税率・区分所有家屋の納税義務・免税点が同時に問われています。指定過去問の正解4へ到達するには、第1肢の特例だけでなく第2～4肢を独立して判断する必要があるからです。この章では、過去問に必要な周辺論点だけを簡潔に整理します。

第2肢では固定資産税の標準税率が問題になります。指定資料では標準税率は1.4％で、市町村が必要と認める場合は標準税率を超える税率を定めることができ、1.7％を上限とする制限税率はないと整理されています。したがって「1.7％を超えることはできない」とする文章は誤りです。

第3肢では区分所有家屋の敷地に係る固定資産税の納税義務が問題になります。各区分所有者は持分割合によって按分した額を負担し、区分所有者全員が固定資産税全額について連帯納税義務を負うという扱いではありません。按分された分割債務か、全額の連帯債務かを区別します。

第4肢は免税点についての正しい肢です。指定資料では、同一人が同一市町村内に所有する土地・家屋・償却資産について、それぞれの課税標準の合計が一定金額未満の場合に原則として固定資産税を課さない制度が示されています。税額が一定額未満かどうかではなく、課税標準の合計を基準にする点が重要です。

本問の周辺論点を比較します。この表を見る目的は、各肢の決定語句を一目で切り替えることです。一問全体を新築住宅特例の知識だけで処理しないでください。

肢	論点	判断の中心
1	新築住宅特例	1月1日・課税開始
2	固定資産税率	標準税率1.4％
3	区分所有	持分割合で按分
4	免税点	課税標準の合計

この表では、数字が出る第1・2・4肢でも数字の役割が異なります。第1肢は時期と減額、第2肢は税率、第4肢は課税標準額なので、数字だけを比較しないでください。一肢ごとに「何についての数字か」を決めます。

第3肢は数字がなくても正誤が決まります。税・その他では数字問題へ意識が偏りやすいため、「連帯して納付」という法律関係を読み飛ばさないことが必要です。問題文の主語と義務内容を最後まで確認してください。

例題12
固定資産税の標準税率は1.4％であり、市町村はどのような場合でも1.7％を超える税率を定めることができない。
解答・判断ポイント
正解：×
指定資料では1.7％を上限とする制限税率はありません。
誤肢分析
誤っている語句
「1.7％を超える税率を定めることができない」
正しい修正
「必要がある場合には標準税率を超える税率を定めることができる」
標準税率と上限税率を混同した誤肢です。

例題13
区分所有家屋の敷地に係る固定資産税は、各区分所有者が全額について連帯して納税義務を負う。
解答・判断ポイント
正解：×
持分割合により按分した額を負担します。
誤肢分析
誤っている語句
「全額について連帯して」
正しい修正
「持分割合によって按分した額について納税義務を負う」
分割債務と連帯債務を交換した誤肢です。

宅建試験ではここが狙われやすい

周辺論点では、正しい数字へ誤った法的意味を付ける方法が使われます。1.4％が標準税率であることを知っていても、「1.7％が絶対的な上限」と付け加えられれば肢全体は誤りです。数字の後に続く条件まで確認してください。

区分所有では、「共有だから連帯」という感覚的な判断に注意します。平成27年問24では持分割合に応じた按分が基本なので、区分所有者全員が全額について連帯するという文章を切る必要があります。日常感覚ではなく税法上の義務内容を優先してください。

指定過去問では、👉 1＝1月1日、2＝1.4％と上限なし、3＝持分按分、4＝免税点と分類します。新築住宅特例の記事でも、正解番号を確定するために必要な周辺論点は一肢一論点で確認してください。

過去問分析

平成27年問24では、固定資産税について新築住宅特例・標準税率・区分所有家屋・免税点という四つの論点が一問にまとめられています。第1～3肢はそれぞれ時期・税率上限・納税義務の内容を変更した誤肢で、第4肢が正しいため正解は4です。この章では、どの語句を確認すれば各肢を短時間で処理できるかを分析します。

最初に拾う語句は、1月15日に新築、1月1日、1.4％、1.7％、連帯して、免税点です。第1肢は新築住宅特例そのものより、まず賦課期日を確認すれば判断できる構造になっています。各肢を「時期・税率・債務・金額基準」へ分類してください。

本問は、新築住宅特例の3年・5年を暗記しているだけでは正解できません。第1肢では課税そのものが始まっていないため、特例期間を検討する前に×と判断できることがポイントです。特例の前提条件を先に確認する問題として利用できます。

最初に確認する語句

問題文では、1月1日、1月15日新築、標準税率1.4％、1.7％、持分割合、免税点を最初に確認します。

平成27年（2015年）問24

正解：4

解説

第1肢は賦課期日前後と新築住宅特例の開始時期、第2肢は固定資産税の標準税率、第3肢は区分所有者の納税義務、第4肢は免税点を問う問題です。第1・2・3肢が誤りで、第4肢だけが正しいため正解は4です。解答では各肢の決定語句だけを確認します。

各肢の正誤理由

1　誤り

固定資産税の賦課期日は毎年1月1日です。1月15日に新築された家屋は、その年の1月1日には存在していないため、その年度分の固定資産税の課税対象にならず、新築住宅特例もその年度からは開始しません。翌年度から課税され、要件を満たせばそこから減額措置を確認します。

誤っている語句

「1月15日に新築された家屋について、その年度から新築住宅特例を適用する」とする部分

正しい修正

「その年度は固定資産税が課税されず、翌年度から課税・特例の適用を確認する」

2　誤り

固定資産税の標準税率は1.4％です。しかし指定資料では、市町村が必要と認める場合に標準税率を超える税率を定めることができ、1.7％を上限とする制限税率はないと整理されています。標準税率と税率の絶対上限を同じものとして扱った点が誤りです。

誤っている語句

「1.7％を超えることはできない」とする部分

正しい修正

「標準税率は1.4％であり、必要がある場合にはこれを超える税率を定めることができる」

3　誤り

区分所有家屋の土地に対して課される固定資産税は、各区分所有者が持分割合によって按分した額を負担します。区分所有者全員が固定資産税全額について連帯して納税義務を負うという扱いではありません。持分按分による分割負担を連帯債務へ変更した点が誤りです。

誤っている語句

「連帯して納税義務を負う」

正しい修正

「持分割合によって按分した額について納税義務を負う」

4　正しい

同一人が同一市町村内に所有する土地・家屋・償却資産について、各課税標準の合計が所定の免税点未満である場合には、原則として固定資産税を課すことができません。免税点は税額ではなく課税標準の合計を基準に判断します。この肢が正しいため、正解は4です。

誤っている語句

なし

正しい修正

なし

問題作成者のひっかけポイント

第1肢では、新築住宅特例の正しい知識を出す前に、課税開始年度を一年度ずらしています。住宅が新築されたという事実に注意を向けさせ、1月1日の賦課期日を見落とさせる構造です。特例の数字ではなく前提条件を誤らせるタイプのひっかけです。

第2肢では1.4％という標準税率自体を変えるのではなく、1.7％という上限を付けています。前半の1.4％が正しいため、その時点で○と判断すると後半の誤りを見落とします。正しい前半と誤った後半を分けて読む必要があります。

第3肢では区分所有という共同関係から「連帯」を連想させています。実際には持分割合による按分なので、共有・区分所有という語句だけで債務形態を決めてはいけません。対象者と負担範囲を確認してください。

受験生が迷う理由

新築住宅特例では、3年・5年・1/2という数字が目立つため、問題文を見た瞬間にその数字を探しやすくなります。しかし平成27年問24第1肢は、数字より先に1月1日を確認すれば解ける問題です。頻出数字を知っていることと、正しい順番で使えることは別です。

第2肢も、1.4％という有名な数字が正しく書かれています。受験生は知っている数字を発見すると肢全体を正しいと判断しやすいため、後半へ「1.7％を超えられない」という条件を加えることで誤肢が作られています。数字の後ろまで読むことが必要です。

第4肢では免税点という別論点へ切り替わります。新築住宅特例の問題だと思い込み、第4肢まで3年・5年・1/2の知識で処理しようとすると判断できません。一肢ごとに論点をリセットしてください。

正しい判断手順

第1肢では、最初に新築日と1月1日を比較します。1月15日完成ならその年度は課税されないと判断し、その時点で特例適用もないため×と確定できます。3年・5年の検討は不要です。

第2肢では標準税率1.4％を確認した後、後半に税率上限を付けていないかを確認します。第3肢では「連帯」という語句へ線を引き、持分割合による按分へ修正します。第4肢では免税点について課税標準を基準に判断します。

本問全体では、👉 1＝賦課期日、2＝標準税率、3＝持分按分、4＝免税点と分類すれば十分です。新築住宅特例の数字をすべての肢へ持ち込まず、問題文の決定語句だけで正誤を確定してください。

類似問題で使える知識

新築日を12月31日・1月1日・1月2日へ変更する類似問題には、同じ賦課期日の判断が使えます。1月1日に存在しているかを確認すれば、どの年度から固定資産税が課税されるかを整理できます。特例期間の起算も課税開始年度から考えます。

期間問題では、一般住宅3年度分と中高層耐火住宅等5年度分を交換する肢に対応できます。さらに認定長期優良住宅の5年度分・7年度分を混ぜた場合でも、どの住宅特例かを先に確定すれば判断できます。数字の所属先を確認してください。

現行制度問題では、新築時期による床面積要件の違いも確認します。2026年4月以後の新築住宅に古い50㎡以上280㎡以下をそのまま使う文章は、過去問知識を現在へ移したひっかけになり得ます。出題年度だけでなく問題文の新築日を見てください。

宅建試験ではここが狙われやすい

平成27年問24では、時期の入れ替え・標準と上限の混同・分割と連帯の交換が使われています。第1肢では3年・5年という数字自体を変えず、その前提となる課税開始年度を変更している点が特徴です。制度の数字だけ暗記した受験生を狙う構造になっています。

第2肢も、正しい1.4％を残したまま誤った制限を後付けしています。選択肢の前半が正しいときほど、その後の「ただし」「超えることはできない」「必ず」などの限定表現を確認してください。部分的に正しい肢を最後まで読むことが必要です。

本問の処理は、👉 1月1日→1.4％→按分→免税点という四つの決定語句だけでも可能です。正解4を暗記するのではなく、各肢をどこまで修正すれば正しい文章になるかを確認することが類似問題対策になります。

一問一答｜過去問の肢レベルで確認

一問一答では、新築住宅特例について賦課期日・減額割合・減額期間・120㎡・現行床面積要件を中心に確認します。平成27年問24で問われた標準税率・区分所有・免税点も、指定過去問を解くために必要な範囲で含めます。単純な数字問題ではなく、正しい数字を別の時期や対象へ移した肢を重点的に扱います。

問題1

固定資産税の賦課期日は毎年1月1日である。

正解：○

固定資産税の課税開始時期を判断する基本日です。

誤っている語句

なし

正しい修正

なし

問題2

1月15日に新築された家屋には、その年度から固定資産税が課される。

正解：×

1月1日にはその家屋が存在しないため、その年度分の家屋の固定資産税は課税されません。

誤っている語句

「その年度から」

正しい修正

「翌年度から課税対象となる」

問題3

1月15日に新築された一定の住宅について、新築住宅特例の3年度分は新築した年度から数える。

正解：×

固定資産税が新たに課される年度から特例期間を考えます。

誤っている語句

「新築した年度から」

正しい修正

「新たに固定資産税が課される年度から」

問題4

一定の一般新築住宅では、固定資産税額の一定部分が3年度分、1/2減額される。

正解：○

一般住宅の基本的な減額期間と割合です。

誤っている語句

なし

正しい修正

なし

問題5

一定の中高層耐火住宅等では、固定資産税額の一定部分が5年度分、1/2減額される。

正解：○

一般住宅より長い5年度分が基本です。

誤っている語句

なし

正しい修正

なし

問題6

一般住宅は5年度分、中高層耐火住宅等は3年度分、固定資産税額を1/2減額する。

正解：×

3年と5年が逆です。

誤っている語句

「一般住宅5年度分、中高層耐火住宅等3年度分」

正しい修正

「一般住宅3年度分、中高層耐火住宅等5年度分」

問題7

新築住宅特例は、固定資産税の標準税率1.4％を0.7％へ変更する制度である。

正解：×

税率ではなく固定資産税額の一定部分を減額します。

誤っている語句

「標準税率1.4％を0.7％へ変更」

正しい修正

「一定部分に係る固定資産税額を1/2減額する」

問題8

一定の新築住宅では、居住部分の120㎡相当分までが固定資産税の減額対象となる。

正解：○

住宅全体が無制限に1/2となる制度ではありません。

誤っている語句

なし

正しい修正

なし

問題9

床面積200㎡の一定の新築住宅なら、200㎡全部について固定資産税が1/2減額される。

正解：×

減額対象は居住部分の120㎡相当分までです。

誤っている語句

「200㎡全部」

正しい修正

「居住部分の120㎡相当分まで」

問題10

2026年4月1日以後に新築された一般住宅について、現行の床面積要件は原則40㎡以上240㎡以下である。

正解：○

2026年4月以後の現行基準です。

誤っている語句

なし

正しい修正

なし

問題11

2026年4月1日以後の新築住宅でも、床面積要件は原則50㎡以上280㎡以下である。

正解：×

従前の数字を現在へ移しています。

誤っている語句

「50㎡以上280㎡以下」

正しい修正

「原則40㎡以上240㎡以下」

問題12

新築住宅特例の120㎡は、特例対象となる住宅自体の床面積上限を意味する。

正解：×

120㎡は固定資産税額の減額対象範囲です。

誤っている語句

「住宅自体の床面積上限」

正しい修正

「固定資産税額の減額対象となる居住部分の上限」

問題13

一定の併用住宅では、店舗部分を含む家屋全体の固定資産税が1/2減額される。

正解：×

非住宅部分まで一律に減額する制度ではありません。

誤っている語句

「店舗部分を含む家屋全体」

正しい修正

「要件を満たす居住部分の一定範囲」

問題14

固定資産税の標準税率は1.4％である。

正解：○

平成27年問24第2肢で確認すべき基本数字です。

誤っている語句

なし

正しい修正

なし

問題15

固定資産税は標準税率1.4％であり、いかなる場合も1.7％を超える税率を定めることはできない。

正解：×

指定過去問では、そのような制限税率はないと判断します。

誤っている語句

「1.7％を超えることはできない」

正しい修正

「必要がある場合には標準税率を超える税率を定めることができる」

問題16

区分所有家屋の土地に係る固定資産税は、各区分所有者が持分割合に応じて按分された額を負担する。

正解：○

全額についての連帯納税義務ではありません。

誤っている語句

なし

正しい修正

なし

問題17

新築住宅特例が終了した翌年度から固定資産税率が引き上げられる。

正解：×

減額が終了して本来の税額へ戻るだけです。

誤っている語句

「固定資産税率が引き上げられる」

正しい修正

「減額措置が終了し本来の税額へ戻る」

問題18

認定長期優良住宅の固定資産税減額期間は、一般の新築住宅特例と常に同じである。

正解：×

一定の認定長期優良住宅では減額期間が延長されます。

誤っている語句

「常に同じ」

正しい修正

「一定の認定長期優良住宅では一般住宅より長い期間が設定される」

問題19

新築住宅特例では、減額割合を見る前に、その年度に固定資産税が課税される家屋かを確認する。

正解：○

1月1日の賦課期日が先の判断になります。

誤っている語句

なし

正しい修正

なし

問題20

平成27年問24では、第4肢が正しい。

正解：○

第1・2・3肢が誤りで、正解は4です。

誤っている語句

なし

正しい修正

なし

一問一答では、3年・5年・1/2という数字が正しくても、その前提が正しいとは限らない点を意識してください。1月15日新築のように課税開始年度がずれていれば、正しい3年という数字を使っていても肢全体は誤りになります。数字の前に時期を確認します。

120㎡・240㎡も役割が違います。120㎡は減額される固定資産税の対象部分、240㎡は2026年4月以後の現行制度で特例対象住宅を判定する床面積上限として問題になるため、数字を交換してはいけません。適用要件か減額範囲かを確認してください。

標準税率や区分所有の問題では、新築住宅特例の数字を使いません。一肢ごとに税率・債務・免税点へ判断軸を切り替え、前の問題で使った数字をそのまま持ち込まないことが重要です。過去問では一肢一論点を徹底します。

宅建試験ではここが狙われやすい

一問一答型では、正しい数字＋誤った開始時期、正しい数字＋誤った対象という組合せが狙われます。一般住宅3年という数字を1月15日新築の年度から数えたり、120㎡を床面積要件の上限として使ったりするだけで誤肢になります。数字単体の記憶では対応できません。

また、旧制度と現行制度の数字交換も注意点です。2026年4月から床面積要件が変わっているため、古い過去問で正しかった50㎡・280㎡を現在の新築住宅へそのまま使うことはできません。日付と制度をセットで判断してください。

本試験では、👉 1月1日→特例対象住宅→床面積要件→120㎡まで→1/2→3年・5年という順番を固定します。周辺肢が出た場合だけ、標準税率・区分所有・免税点へ判断軸を切り替えてください。

FAQ

固定資産税の新築住宅特例では、新築日が年初に近い場合や120㎡を超える場合、途中で売買された場合などに判断が迷いやすくなります。FAQでは、本文の数字をそのまま繰り返すのではなく、条件が一つ変わったときにどのルールへ戻るかを確認します。最初に1月1日、その後に住宅要件を見るという基本順序を使ってください。

Q1．1月2日に住宅を新築した場合、その年度から新築住宅特例を受けられますか？

原則として受けません。その年の1月1日には家屋が存在していないため、その年度分の家屋の固定資産税が課税されず、翌年度から課税と特例を確認します。

Q2．12月31日に完成した住宅なら、翌日の1月1日から課税対象になりますか？

1月1日現在家屋が存在するため、その年度の固定資産税の課税対象となり得ます。特例要件を満たす住宅なら、その課税開始年度から減額措置を確認します。

Q3．新築住宅特例の3年は、完成日から36か月という意味ですか？

そのようには判断しません。固定資産税が新たに課されることとなった年度から3年度分という形で整理します。

Q4．床面積150㎡の住宅は120㎡を超えるので特例対象外ですか？

120㎡は住宅そのものの適用上限ではなく、固定資産税額を減額する対象範囲です。住宅自体の床面積要件を別に確認した上で、減額対象は原則120㎡相当分までと判断します。

Q5．2026年4月に新築した250㎡の住宅は、120㎡までは必ず減額されますか？

現行の一般的な床面積要件は原則40㎡以上240㎡以下なので、250㎡ならまず適用要件を満たすかの段階で問題になります。120㎡の減額範囲へ進む前に住宅自体の適用要件を確認します。

Q6．2026年3月に新築した住宅にも40㎡以上240㎡以下を使いますか？

新築時期で要件が異なります。2026年3月31日までに新築された住宅には従前の床面積要件があるため、2026年4月以後の基準を遡って使いません。

Q7．新築住宅特例は固定資産税と都市計画税の両方を1/2にしますか？

現行の自治体案内では、この新築住宅減額は固定資産税についての制度であり、都市計画税は同じ新築住宅減額の対象ではないとされています。税目名を必ず確認してください。

Q8．新築住宅を特例期間の途中で売却すると、その時点で特例は全部消えますか？

一定の制度上、適用期間が残っていれば新たな所有者が残期間分の減額を受ける扱いが示されています。新しい所有者だから3年・5年を最初から数え直すわけではありません。

Q9．新築住宅の特例終了後に税額が約2倍になるなら、税率が2倍になるのですか？

税率が2倍になるわけではありません。1/2の減額措置が終了し、本来の固定資産税額へ戻るという関係です。

Q10．一般住宅とマンションは必ず3年と5年で分ければよいですか？

本試験では建物の構造・階数など問題文の条件を確認してください。制度上は一般住宅3年度分、一定の3階建以上の中高層耐火住宅等5年度分という区分で整理します。

Q11．認定長期優良住宅なら一般住宅の3年特例と長期優良住宅の5年特例を両方重ねて受けますか？

同じ部分について単純に二つを重ねて期間を合計する制度としては判断しません。認定長期優良住宅については専用の延長された減額期間を確認します。

Q12．併用住宅なら店舗部分も住宅部分と一緒に1/2減額されますか？

店舗・事務所などの非住宅部分まで一律に減額するわけではありません。居住割合などの要件と、減額対象となる居住部分を確認します。

Q13．標準税率が1.4％なら、特例適用中は0.7％と覚えてよいですか？

試験対策では避けた方が安全です。新築住宅特例は税率を0.7％へ変更する制度ではなく、一定部分の固定資産税額を1/2減額する制度として区別してください。

Q14．平成27年問24第1肢では、3年・5年を知らなくても解けますか？

解けます。1月15日新築という日付と1月1日の賦課期日を比較すれば、その年度は固定資産税の課税自体がないため特例も開始しないと判断できます。

Q15．新築住宅特例で最初に見る数字は1/2ですか？

最初に見るのは1月1日です。その年度に課税される家屋であることを確認してから、住宅要件・120㎡・1/2・3年または5年へ進みます。

FAQで共通するポイントは、特例の数字を使う前に適用の前提を確認することです。1月1日に家屋が存在しなければその年度の特例計算へ進まず、床面積要件を満たさなければ120㎡や1/2を考える前に判断が終わります。数字を使う順番が重要です。

また、適用期間の途中で所有者が変わる場合でも、単純に新しい所有者へ新たな3年・5年が与えられるとは考えません。特例が住宅に対して適用される残期間を確認するため、所有者変更と減額期間のリセットを混同しないことが必要です。時期の入れ替えは本試験で使いやすい誤肢です。

現行制度では床面積要件と適用期限が改正されています。古い過去問を解くときは当時の正解理由を維持し、現在の問題を解くときは2026年以後の現行要件へ切り替えてください。過去問の制度と現行制度を混在させないことが重要です。

宅建試験ではここが狙われやすい

境界問題では、1月1日・1月2日という1日の差が正誤を分けます。1月2日に新築した住宅は、その年度の賦課期日には存在しないため、完成直後から固定資産税や減額措置が始まるという日常感覚で判断しないでください。賦課期日の状態を優先します。

床面積では、40㎡・120㎡・240㎡という複数の数字が現在の制度内に存在します。40㎡・240㎡は住宅自体の適用要件、120㎡は減額対象範囲なので、数字の役割を交換した誤肢が作れます。何㎡なら対象かと何㎡まで減額かを分けてください。

本試験では、👉 1月1日に存在→住宅要件を満たす→120㎡まで→税額1/2→一般3年・中高層耐火5年という流れを固定します。この順番で確認すれば、期間・割合・床面積の数字を横に移したひっかけへ対応できます。

まとめ

固定資産税の新築住宅特例では、最初に毎年1月1日の賦課期日に家屋が存在しているかを確認します。1月2日以後に新築された家屋はその年度分の固定資産税が課税されないため、新築住宅特例もその年度からは始まりません。課税開始年度が確定してから減額措置を判断します。

ポイントは、一定の一般新築住宅では3年度分、中高層耐火住宅等では5年度分、居住部分の120㎡相当分までの固定資産税額を1/2減額するという基本関係です。ひっかけでは3年と5年、120㎡と床面積上限、1/2減額と標準税率1.4％が入れ替えられます。2026年4月以後の新築住宅では、現行の床面積要件も新築時期とセットで確認してください。

平成27年問24では、第1肢が1月15日新築の住宅へその年度から特例を適用した点、第2肢が1.7％を税率上限とした点、第3肢が区分所有者へ連帯納税義務を負わせた点で誤りです。第4肢の免税点に関する記述だけが正しく、正解は4となります。過去問攻略では、賦課期日→課税開始→特例要件→減額範囲→期間の順番を固定して判断してください。