【宅建】宅建業法　手付金等の保全措置とは? |頻出ポイント・ひっかけ問題・過去問攻略・一問一答

宅建業者が自ら売主となる取引では、買主から受領する手付金等について一定の場合に保全措置が必要です。特に本試験では、完成物件の「10％」、手付金の上限である「20％」、保全対象となる金額の範囲が入れ替えられます。この章では平成4年問41を解くために、数字だけでなく何についての数字なのかまで整理します。

手付金等の保全措置は、単に「いくら受け取れるか」を問う制度ではありません。保全措置が必要になる基準、保全する金額、認められる方法、保全が不要になる場合、手付金の上限を別々に判断する必要があります。問題文に金額が複数登場したら、一つの計算だけで結論を出さないことが重要です。

平成4年問41では、4,500万円という代金を基準に、10％と20％という異なる割合が登場します。10％は完成物件で保全措置の要否を考える数字であり、20％は手付金の限度額を考える数字なので役割が異なります。数字→その数字の対象→超えた場合の効果まで一組にして判断してください。

問題文を読んだら最初に何を見るか

手付金等の保全措置では、最初に宅建業者が自ら売主となっているかを確認します。そのうえで、物件が完成しているか、手付金等はいくらか、買主への所有権移転登記が済んでいるかを確認します。この章では、長い問題文から正誤判断に必要な条件だけを抜き出す方法を整理します。

次に重要なのが、問題文に出てくる金銭の名称だけで判断しないことです。「手付金」だけでなく、契約締結後から引渡し前までに支払われる中間金なども、手付金等として問題になる場合があります。平成4年問41第1肢では、最初の手付金と後から受領する中間金を合計して考えることがポイントです。

さらに、保全措置と手付金の額の制限を混同してはいけません。保全措置を講じれば何円でも手付金を受領できるわけではなく、手付金には別に代金額の20％という限度があります。問題文に「保全措置を講じた」という安心させる表現があっても、その後に手付金額そのものを確認してください。

問題文では次の語句を見つけたら、その部分へ印を付けます。この表を見る目的は、数字を見つけるだけでなく、その数字がどの規制に使われるのかを分類することです。特に10％と20％を同じ計算へ使わないようにします。

問題文の語句	判断ポイント
宅建業者が自ら売主	保全措置の規制を確認
工事完了済み	完成物件の基準を確認
代金4,500万円	10％・20％の計算基礎
手付金	手付金等の累計を確認
中間金	手付金等に含めて考える
10％	完成物件の保全基準
1,000万円	完成物件の保全基準
20％	手付金の限度額
保証・保険	認められる保全方法か確認
所有権移転登記	保全不要となる場合を確認

この表では、10％と20％を見つけた瞬間に役割を分けることが重要です。完成物件で代金4,500万円なら10％は450万円、20％は900万円ですが、同じ規制を判断する数字ではありません。本試験では「何％か」より先に「何を判断する割合か」を確認してください。

基本的な処理順は次のとおりです。金額計算を最初に行うのではなく、適用場面を確定してから必要な数字だけを使います。

・① 宅建業者が自ら売主か確認する
・② 物件が完成済みか確認する
・③ 買主への所有権移転登記の有無を確認する
・④ 受領する手付金等の累計額を確認する
・⑤ 保全措置が必要になる基準を確認する
・⑥ 必要なら保全する金額の範囲を確認する
・⑦ 手付金そのものが20％を超えていないか確認する

この順番なら、保全措置が必要かという問題と、手付金を受領できるかという問題を切り離せます。平成4年問41では、第1肢で10％の基準と保全範囲、第4肢で20％の上限が別々に問われています。同じ金額問題でも、使う規定を先に確定することが重要です。

宅建試験ではここが狙われやすい

この論点で最初に狙われるのは、10％と20％の数字の入れ替えです。どちらも売買代金に割合を掛けて計算するため、「完成物件なら20％まで保全不要」「10％が手付金の上限」などと書かれると混同しやすくなります。数字だけを暗記せず、10％は何の基準で20％は何の上限なのかを確認してください。

もう一つは、手付金と中間金を別々の金銭として処理させるひっかけです。最初の受領時には基準以下でも、その後の中間金受領によって手付金等の累計額が基準を超える場合があります。👉 自ら売主→完成・未完成→累計額→保全要否→20％上限の順番で処理すると、数字のすり替えを見抜きやすくなります。

手付金等の保全措置の基本判断

手付金等の保全措置は、宅建業者が受領した金銭を買主へ返還できなくなる危険に備えるための制度です。平成4年問41で中心となる完成物件では、代金額の10％または1,000万円という基準を確認します。この章では、保全が必要になる場面と、基準を超えたときの処理を整理します。

完成物件では、受領する手付金等の額が代金額の10％以下かつ1,000万円以下であれば、資料上、保全措置を講じずに受領できる範囲として扱われています。逆に基準を超える場合には、保全措置を講じなければなりません。二つの数字のどちらか一方だけを見て判断しないことがポイントです。

例えば代金4,500万円なら10％は450万円です。この場合は1,000万円より450万円の方が先に問題になるため、450万円を超えるかどうかが重要になります。平成4年問41第1肢でも、この450万円を超える時点を正しく判断できるかが問われています。

完成物件の数字を整理します。この表を見る目的は、「10％」と「1,000万円」のどちらを使うかではなく、両方の基準を確認することです。問題文では代金額を使って10％を実際に計算してください。

確認項目	完成物件
代金に対する割合	10％
金額基準	1,000万円
基準内	保全措置不要
基準超過	保全措置が必要
判断する金額	手付金等の額

代金4,500万円なら、4,500万円×10％＝450万円です。したがって、この事例では1,000万円に達するより前に450万円の基準が問題になります。試験では割合だけでなく、具体的な代金額へ当てはめて小さい方の基準を見つける必要があります。

例題1

宅建業者が自ら売主となる完成物件の売買で、代金4,500万円の場合、手付金等が450万円を超えるときは保全措置の要否を確認する。

解答・判断ポイント

正解：○

4,500万円の10％は450万円です。平成4年問41と同じ計算基準になります。

誤肢分析

誤っている語句

なし

正しい修正

なし

数字だけでなく「完成物件の保全基準」として450万円を理解する問題です。

例題2

完成物件では、手付金等が代金額の20％を超えた場合に初めて保全措置が必要となる。

解答・判断ポイント

正解：×

完成物件の保全措置で確認する割合は10％です。20％は手付金の限度額と混同させています。

誤肢分析

誤っている語句

「20％」

正しい修正

「10％」

保全基準と手付金の上限を入れ替えた典型的な誤肢です。

例題3

完成物件の保全措置では、代金額に対する割合だけを確認すればよく、1,000万円という金額基準は考慮しない。

解答・判断ポイント

正解：×

完成物件では割合だけでなく1,000万円の基準も確認します。どちらか一方を削った文章に注意してください。

誤肢分析

誤っている語句

「割合だけを確認すればよく」

正しい修正

「代金額の10％と1,000万円の両方を確認する」

二つある基準の片方を消して誤肢にするパターンです。

宅建試験ではここが狙われやすい

完成物件では、10％と1,000万円の片方だけを正しく書く誤肢に注意します。「10％以下なら常に保全不要」と書かれていても、金額が1,000万円を超えていないかを確認しなければなりません。二つの基準がある制度では、一方だけ正しい文章を完成形だと思わないことが重要です。

さらに、20％という別制度の頻出数字が混ぜられます。20％は手付金の額の制限であり、完成物件の保全措置が必要になる割合ではありません。👉 10％＝保全要否、20％＝手付金上限と役割を付けて確認すると、数字だけを交換した誤肢を切りやすくなります。

手付金と中間金｜累計額で判断する

手付金等の保全措置では、最初に受領した手付金だけでなく、その後に受領する中間金も含めて判断する必要があります。平成4年問41第1肢では、手付金を受け取った時点では保全措置が不要でも、中間金を受領すると基準を超えるという構成です。この章では、受領時期と累計額のひっかけを整理します。

例えば完成物件で代金4,500万円なら、10％は450万円です。最初の手付金が450万円以下であれば、その時点では資料上の保全基準を超えていません。しかし後から中間金を受領し、手付金等の合計が450万円を超えるなら、その受領時には保全措置が必要になります。

ここで「最初に手付金を受け取れたのだから、後の中間金にも保全不要」と考えてはいけません。保全措置の要否は、受領する手付金等の累計額を踏まえて確認します。試験では、受領を複数回に分けることで基準を回避できるような文章がひっかけとして作られます。

累計額の考え方を整理します。この表を見る目的は、各支払いを単独で判定せず、受領済みの手付金等との合計を見ることです。金額が複数回に分けられていたら必ず足してください。

受領場面	確認すること
最初の手付金	基準を超えるか
中間金受領前	既受領額を確認
中間金受領時	累計額を確認
基準を超える場合	保全措置が必要
分割して受領	個別額だけで判断しない

この表で重要なのは「1回の受領額」ではなく「その時点の手付金等の総額」です。一回ごとの金額が450万円以下でも、累計で450万円を超えれば平成4年問41の事例では保全が問題になります。分割受領という形式だけで規制を回避できると考えないでください。

例題4

完成物件で代金4,500万円、最初に300万円の手付金を受領し、その後200万円の中間金を受領する場合、中間金受領時には累計500万円として保全措置を確認する。

解答・判断ポイント

正解：○

10％の450万円を累計500万円が超えています。各受領額を別々に見るのではありません。

誤肢分析

誤っている語句

なし

正しい修正

なし

「300万円」「200万円」を個別判定させるひっかけへの対策です。

例題5

手付金300万円と中間金200万円を別の日に受領する場合、それぞれ450万円以下なので保全措置は不要である。

解答・判断ポイント

正解：×

累計500万円で判断します。受領日が異なることを理由に別々の金額として処理しません。

誤肢分析

誤っている語句

「それぞれ450万円以下なので」

正しい修正

「累計500万円として判断する」

分割受領によって保全基準を回避できるように見せる誤肢です。

宅建試験ではここが狙われやすい

この論点では、金額の分割と時期の分割を利用した誤肢が狙われます。手付金と中間金を別の名称にし、さらに受領日も分けることで、別々の規制対象であるように見せる方法です。本試験では名称や受領日ではなく、手付金等として累計する必要があるかを確認してください。

また、「最初の受領時に適法だった」という事実を、その後も保全不要という結論へつなげる誤肢にも注意します。後の受領によって基準を超えるなら、その時点で判断が変わります。👉 今回受領額ではなく累計額、最初の判断ではなく受領時ごとの判断という二点を固定してください。

保全措置が必要になったら全額を保全する

手付金等が基準を超えて保全措置が必要になった場合、基準を超過した部分だけを保全すればよいわけではありません。資料では、保全措置は手付金等の全額について講じなければならないと整理されています。平成4年問41第1肢では、この「全額」が正誤を分ける重要なポイントです。

代金4,500万円の完成物件なら10％は450万円ですが、例えば手付金等の累計が500万円になった場合に、450万円を超えた50万円だけ保全するのではありません。保全措置が必要となった以上、対象となる手付金等の全額について保全します。基準額と保全額を同じものとして考えないことが必要です。

この区別は本試験で非常に狙いやすい部分です。10％という数字を「保全が必要になる境界」ではなく、「保全しなくてよい部分」と読み替えると誤答します。基準を超えたかの判定といくら保全するかの判定を二段階に分けてください。

比較すると次のようになります。この表を見る目的は、基準額と実際の保全対象額を切り離すことです。「超過部分」という表現が問題文に出たら特に注意してください。

判断場面	見るもの
保全措置の要否	基準を超えるか
基準を超えない	保全不要
基準を超える	保全措置が必要
保全する範囲	手付金等の全額
超過部分だけ保全	誤り

この表では、基準額は免除額ではないと理解してください。基準を1円でも超えた場合に、超えた1円だけを保全するという仕組みではありません。問題文に「超過部分について保証した」とあれば、全額が保全されているかを確認します。

例題6

完成物件で保全基準を超える手付金等を受領する場合、基準を超えた部分だけでなく手付金等の全額について保全措置を講じる。

解答・判断ポイント

正解：○

保全措置が必要となった場合の対象は全額です。基準額と保全額を区別します。

誤肢分析

誤っている語句

なし

正しい修正

なし

平成4年問41第1肢の中心となる判断です。

例題7

完成物件で代金4,500万円、手付金等が500万円となった場合、450万円を超える50万円についてだけ保全措置を講じればよい。

解答・判断ポイント

正解：×

保全が必要となった場合は手付金等の全額について措置を講じます。50万円だけでは足りません。

誤肢分析

誤っている語句

「50万円についてだけ」

正しい修正

「手付金等の全額について」

「基準超過額」と「保全対象額」を入れ替えた典型的な誤肢です。

宅建試験ではここが狙われやすい

ここでは、基準額を控除額へ変えるひっかけが中心です。「10％までは保全不要」という知識から、10％相当額は最後まで保全対象外だと思わせます。しかし基準を超えて保全措置が必要になれば、資料では手付金等の全額を保全すると整理されています。

問題文に「超える部分」「超過額」「差額だけ」という表現があれば警戒してください。数字の計算自体が正しくても、保全する範囲を間違えれば選択肢は誤りになります。👉 基準超過を確認→保全必要→全額を保全という三段階で処理してください。

保全措置の方法｜誰の保証でもよいわけではない

保全措置が必要な場合、どのような保証でも認められるわけではありません。資料では宅建業法上認められた方法によって保全する必要があり、平成4年問41第2肢の「友人の連帯保証」は保全措置にならないとされています。この章では、保証という言葉だけで適法と判断しないための見方を整理します。

試験では、「資力のある友人」「十分な財産を持つ第三者」「確実に支払える保証人」など、実質的には安全そうな事情が付けられることがあります。しかし、保全措置は誰かが返還を約束すれば足りる制度ではありません。法律上認められる方法かどうかを確認する必要があります。

この論点では、保証人の信用力を計算する必要はありません。問題文に個人的な連帯保証しか示されていないなら、宅建業法上の保全措置として認められる方法かを確認します。日常的な「保証」と法律上の「保全措置」を同じ意味として扱わないことがポイントです。

例題8

宅建業者の友人が十分な資産を有しており、手付金等について連帯保証した場合は、当然に宅建業法上の保全措置となる。

解答・判断ポイント

正解：×

友人の連帯保証は資料上の保全措置にはなりません。保証人の資力だけで判断しないでください。

誤肢分析

誤っている語句

「当然に宅建業法上の保全措置となる」

正しい修正

「宅建業法上認められた保全措置を講じる必要がある」

平成4年問41第2肢と同じひっかけです。

例題9

手付金等の保全措置では、返還の安全性が高そうかという印象ではなく、宅建業法上認められた方法かを確認する。

解答・判断ポイント

正解：○

「保証」という名称だけでは判断しません。誰がどの方法で保全しているかを確認します。

誤肢分析

誤っている語句

なし

正しい修正

なし

方法の適法性を先に確認するための問題です。

宅建試験ではここが狙われやすい

保全方法では、一般的な保証と法定の保全措置を混同させる誤肢が狙われます。「連帯保証」という法律用語が使われると有効な保全に見えますが、連帯保証であれば誰でもよいわけではありません。保証人の肩書きや資産額より、認められた保全方法かを先に確認してください。

また、「買主が承諾したからよい」という条件が追加されても注意が必要です。保全措置の方法を当事者の合意だけで自由に変更できるとは資料に示されていません。👉 保証があるかではなく、誰によるどの保全方法かを見ることが誤肢を切るポイントです。

所有権移転登記をした場合｜保全措置が不要になる

買主への所有権移転登記がされた場合には、手付金等の保全措置を講ずる必要がなくなります。平成4年問41第3肢では、買主への所有権移転登記後に保証委託契約を解約しており、宅建業法に違反しないとされています。この章では、保全が不要になる時期を整理します。

保全措置の目的は、買主が代金の一部を支払ったにもかかわらず、物件も取得できず金銭も戻らない危険を防ぐことにあります。買主への所有権移転登記が行われれば、資料では保全措置を講ずる必要がなくなるとされています。そのため、それまで存在していた保証を永久に維持しなければならないわけではありません。

ここでは「一度保全措置を講じたら契約完了まで絶対に解除できない」という思い込みに注意します。問題文の途中で所有権移転登記が行われているなら、その前後で保全義務が変わる可能性があります。何をしたかだけでなく、いつしたかを確認してください。

時期を整理すると次のようになります。この表を見る目的は、保証契約の解約だけを見て違反と判断しないことです。必ずその前に所有権移転登記が行われているかを確認します。

状況	保全措置の判断
基準超過・登記前	保全措置を確認
保全措置を実施	受領可能か確認
買主へ所有権移転登記	保全不要となる
登記後に保証を解約	直ちに違反ではない
登記前に必要な保証を解約	問題となる

この表では、「保証を解約した」という後半部分だけを読まないことが重要です。登記前の解約と登記後の解約では結論が変わります。本試験では、正しい行為の時期だけを前後させて誤肢にする方法が使われます。

例題10

必要な保全措置を講じた後、買主への所有権移転登記を行ったので、その後に保証委託契約を解約した。

解答・判断ポイント

正解：○

所有権移転登記後は資料上、保全措置を講ずる必要がありません。平成4年問41第3肢の判断です。

誤肢分析

誤っている語句

なし

正しい修正

なし

保証解約の「時期」が判断を分けます。

例題11

手付金等の保全措置は一度講じた以上、買主への所有権移転登記後も必ず維持しなければならない。

解答・判断ポイント

正解：×

所有権移転登記後は保全措置を講ずる必要がなくなります。「必ず維持」という部分が誤りです。

誤肢分析

誤っている語句

「所有権移転登記後も必ず維持」

正しい修正

「所有権移転登記後は保全措置を講ずる必要がなくなる」

原則を登記後まで延長する誤肢です。

宅建試験ではここが狙われやすい

この論点では、行為そのものではなく時期を入れ替えるひっかけが中心です。「保証を解約した」という部分だけを見ると違反に感じますが、所有権移転登記後なら結論が変わります。問題文では保証契約の締結・解約と登記の前後関係を確認してください。

また、「保全措置は一度必要になれば最後まで必要」という原則化にも注意します。必要性がなくなる条件を無視し、義務を永久に続ける文章は疑ってください。👉 保全必要→所有権移転登記→保全不要という時系列を固定すると、時期を前後させた誤肢を見抜きやすくなります。

保全措置と手付金20％上限は別の規制

手付金等の保全措置を講じたとしても、宅建業者が受領できる手付金の額には別の制限があります。資料では、手付金の限度額は**代金額の20％**であり、平成4年問41第4肢では1,000万円の手付金を受領したこと自体が問題になっています。この章では、保全措置と20％上限を完全に分けて判断します。

代金4,500万円なら、20％は900万円です。したがって手付金1,000万円は900万円を超えており、資料では受領すること自体が宅建業法に違反すると整理されています。ここで保全措置を講じているかどうかを理由に、1,000万円の受領を適法にすることはできません。

この問題は、保全措置を「受領制限を解除する制度」と誤解すると間違えます。保全措置は手付金等の返還を確保する制度であり、手付金の20％上限とは判断する目的が異なります。保全されているかとそもそも受領可能な額かを別々に確認してください。

二つの数字を比較します。この表を見る目的は、10％と20％を数字だけで暗記せず、それぞれの役割を固定することです。平成4年問41では両方が同じ問題内で使われています。

数字	何を判断するか
10％	完成物件の保全措置の基準
1,000万円	完成物件の保全措置の基準
20％	手付金の限度額
4,500万円×10％	450万円
4,500万円×20％	900万円

この表では、450万円を超えたから手付金を受領できないとは判断しません。450万円を超えれば保全措置の要否が問題となり、900万円を超える手付金は受領自体が問題になります。同じ代金額へ掛ける割合でも、法的効果がまったく異なります。

例題12

代金4,500万円の売買で、宅建業者が自ら売主として1,000万円の手付金を受領する場合、十分な保全措置を講じれば受領できる。

解答・判断ポイント

正解：×

手付金の20％は900万円です。1,000万円は上限を超えるため、保全措置を講じても受領できません。

誤肢分析

誤っている語句

「十分な保全措置を講じれば受領できる」

正しい修正

「保全措置を講じても20％を超える手付金は受領できない」

平成4年問41第4肢の中心となるひっかけです。

例題13

完成物件で手付金等が代金額の10％を超えることと、手付金が代金額の20％を超えることは、同じ法的効果を生じる。

解答・判断ポイント

正解：×

10％は保全措置の要否、20％は手付金の受領上限です。数字の役割を区別してください。

誤肢分析

誤っている語句

「同じ法的効果を生じる」

正しい修正

「10％と20％では判断する規制が異なる」

数字を覚えていても役割を取り違える受験生を狙う誤肢です。

宅建試験ではここが狙われやすい

ここでは、保全措置を万能な例外として扱う誤肢が最も危険です。「保証した」「保険を付けた」などの安全措置が書かれると、その後の金額制限までクリアしたように見えます。しかし保全措置を講じても、手付金の20％上限を超えることはできません。

さらに、10％と20％を単純に入れ替えるだけでなく、効果まで入れ替える問題にも注意します。「10％超は受領禁止」「20％超なら保全すればよい」という文章は、数字と法的効果の両方が逆です。👉 10％超→保全を確認、20％超→手付金受領自体を確認と処理してください。

過去問分析

この過去問では、保全基準・保全範囲・保全方法・登記後の扱い・手付金の上限を一問で確認します。すべて手付金等に関する文章ですが、各肢で使う判断基準は異なります。この章では、平成4年問41について正誤を分ける語句を一肢ずつ確認します。

本問の特徴は、数字だけ覚えていても正解できない点です。第1肢では10％を計算した後に全額保全まで判断し、第2肢では保全方法、第3肢では所有権移転登記、第4肢では20％上限を使います。問題文の各肢を「どの規制の問題か」に分類してから判断することが必要です。

また、違反する肢が多く並ぶ中で、第3肢だけが違反しません。保証委託契約を解約したという一見危険な行為が書かれていますが、その前に所有権移転登記が行われている点が決め手です。行為だけでなく、条件と時期を最後まで読む必要があります。

最初に確認する語句

問題文では、**工事完了済み、10％、中間金、連帯保証、所有権移転登記、20％**を最初に確認します。

平成4年（1992年）問41

正解：3

解説

本問では、宅建業者が自ら売主となる取引における手付金等の保全措置が問われています。第1肢・第2肢・第4肢は違反し、第3肢は違反しません。正解番号を先に覚えるのではなく、各肢で使う規制を切り替えることが重要です。

各肢の正誤理由

◆第1肢（違反する）

工事完了済みの物件では、資料上、代金の10％または1,000万円を超える場合に保全措置が必要です。代金4,500万円の10％は450万円なので、手付金等が450万円を超える段階で保全措置が必要になります。中間金だけでなく、それまでの手付金を含む全額について保全措置を講じる必要があります。

本肢では、手付金について何ら保全措置を講じていません。基準を超えた部分や後から受領する中間金だけを保全すればよいわけではありません。**「手付金については保全措置を講じていない」**という部分が違反を判断する決め手です。

◆第2肢（違反する）

手付金等の保全措置は、宅建業法上認められる方法で行う必要があります。資料では「友人の連帯保証」は保全措置にならないとされています。連帯保証という言葉が書かれているだけで適法と判断してはいけません。

この肢では、保証人に返還能力があるかどうかが中心ではありません。問題文の保証が宅建業法上認められる保全措置なのかを確認します。**「友人の連帯保証」**という語句が正誤を分けています。

◆第3肢（違反しない）

買主に所有権移転登記をした場合、資料では手付金等の保全措置を講ずる必要がなくなります。したがって、所有権移転登記後に保証委託契約を解約しても宅建業法に違反しません。保証を解約したという事実だけを見ないことが重要です。

この肢の判断ポイントは行為の順番です。所有権移転登記→保証委託契約の解約という順番になっているため、解約時には保全措置を維持する必要がありません。時期を逆にされれば判断も変わるため、前後関係を確認してください。

◆第4肢（違反する）

手付金の限度額は資料上、代金額の20％です。代金4,500万円なら4,500万円×20％＝900万円となるため、1,000万円の手付金は上限を超えています。保全措置を講じたとしても、この上限を超えて受領することはできません。

ここでは「保全措置を講じた」という事情に引っ張られないことがポイントです。保全措置の有無と、手付金を20％までしか受領できない規制は別に判断します。1,000万円＞900万円を確認した時点で違反と判断できます。

問題作成者のひっかけポイント

第1肢では、10％という基準を理解している受験生に対して、基準超過部分だけ保全すればよいと思わせています。450万円までは保全不要という知識から、450万円相当額を保全対象から除外してしまうのが狙いです。正しくは、基準を超えて保全が必要になった場合には全額について保全します。

さらに第1肢では、「手付金」と「中間金」という名称を分けています。受領時期と名称が異なるため、中間金だけを新しい規制対象として考えやすくなります。しかし判断するときは、それまでに受領した手付金等との累計額と、必要な保全範囲を確認します。

第2肢では、「連帯保証」というもっともらしい法律用語が使われています。保証人が友人であっても確実に返還してくれそうならよいと考えさせる構成ですが、宅建業法上認められる保全措置かが判断基準です。日常的な保証の有効性と宅建業法上の保全措置を混同させています。

第3肢では、「保証委託契約を解約」という危険に見える行為を目立たせています。しかし、その直前に買主への所有権移転登記が行われているため、保全措置の必要性自体がなくなっています。否定的な語句だけを拾って×にする受験生を狙った肢です。

第4肢では、保全措置を講じたという正しい行為を先に示しています。そのため、買主の金銭は安全なのだから1,000万円でもよいと考えやすくなります。しかし手付金の20％上限は別規制なので、保全措置によって上限が解除されることはありません。

受験生が迷う理由

最も大きな原因は、10％と20％を「手付金に関する割合」とだけ覚えてしまうことです。数字自体を思い出せても、それぞれが保全基準と受領上限のどちらなのか分からなければ正誤を判断できません。数字には必ず制度上の役割を付けて覚える必要があります。

第1肢では、450万円までは保全不要という知識が逆に誤答原因になります。「450万円までは保全不要」から「450万円分は常に保全不要」へ意味を広げてしまうからです。基準を超えた後は全額保全という別の判断へ切り替える必要があります。

第3肢では、「保証を解約」という行為が心理的に強く見えます。宅建試験では、このように違反らしい単語の前後へ例外条件を置くことがあります。最後まで読み、所有権移転登記という条件を拾えるかがポイントです。

第4肢では、保全措置と手付金上限が同じ8種制限の周辺知識として学習されるため混同しやすくなります。どちらも金銭を扱いますが、一方は返還確保、もう一方は受領額の制限です。制度の目的を短く区別すると数字の混同を防げます。

正しい判断手順

第1肢では、まず工事完了済みであることを確認します。次に4,500万円×10％＝450万円を計算し、手付金等の累計がこれを超える時点を確認します。保全が必要になれば全額が対象なので、手付金を保全していない本肢は違反です。

第2肢では金額計算をする必要はありません。保全方法が「友人の連帯保証」と書かれているため、宅建業法上認められる保全措置かを確認します。資料上は認められないため違反と判断します。

第3肢では、金額より時系列を確認します。買主への所有権移転登記が先に行われ、その後に保証委託契約を解約しています。登記後は保全措置が不要なので、違反しないと判断します。

第4肢では、10％ではなく20％を使います。4,500万円×20％＝900万円と計算し、受領する手付金1,000万円と比較します。900万円を超えているため、保全措置の有無にかかわらず違反です。

類似問題で使える知識

類似問題では、まず数字の名称ではなく役割を確認してください。「10％」「20％」だけを暗記するのではなく、「保全要否」「手付金上限」と対応させます。数字を入れ替えた選択肢でも、この方法なら短時間で誤りを発見できます。

次に、手付金等が複数回に分けて支払われる場合は累計額を確認します。「手付金」「中間金」と名称が変わっても、各金額を完全に独立させないことが重要です。受領のたびに、その時点で基準を超えるかを確認してください。

保全方法については、保証という名称だけで○にしません。誰が保証するのか、宅建業法上認められた方法なのかを確認します。第三者の資力や買主の同意といった周辺事情で判断基準を変えないことが必要です。

最後に、保全措置が不要になる条件が問題文に入っていないか確認します。所有権移転登記の前後は、保証の維持・解約の正誤を左右します。行為そのものが正しいかではなく、その時点で保全義務が残っているかを判断してください。

宅建試験ではここが狙われやすい

平成4年問41では、数字を直接間違えるだけでなく、数字の意味・保全範囲・方法・時期・別制度との関係をずらして誤肢が作られています。第1肢は基準額と保全額、第2肢は一般保証と法定保全、第3肢は登記と解約の時期、第4肢は保全措置と20％上限の混同です。一つの暗記だけで四肢すべてを処理しようとしないことが重要です。

特に「保全措置を講じた」という語句が必ず○方向に働くわけではありません。方法が不適切なら保全にならず、20％を超える手付金なら保全しても受領できず、所有権移転登記後ならそもそも保全が不要です。👉 必要性→方法→範囲→時期→別の上限制限まで確認すると、保全という一語に惑わされにくくなります。

一問一答｜過去問の肢レベルで確認

ここでは手付金等の保全措置について、数字・累計額・保全範囲・保全方法・登記・20％上限を組み合わせて確認します。単純に「10％はいくつか」を答える問題ではなく、正しい知識の一部を入れ替えた本試験型の誤肢を中心にしています。この章では、どの語句を修正すれば正しい文章になるかまで確認してください。

問題1

完成物件では、手付金等が代金額の10％または1,000万円の基準を超える場合に保全措置の要否が問題となる。

正解：○

平成4年問41で使う基本基準です。10％と1,000万円を一組で確認します。

問題2

完成物件では、手付金等が代金額の20％を超えた場合に初めて保全措置が必要となる。

正解：×

20％は手付金の限度額と混同しています。

誤っている語句

「20％」

正しい修正

「10％」

問題3

完成物件で代金4,500万円の場合、保全措置の要否を判断する割合基準は450万円である。

正解：○

4,500万円×10％＝450万円です。20％の900万円と混同しないでください。

問題4

完成物件で代金4,500万円の場合、900万円を超えるまでは手付金等の保全措置を講じる必要がない。

正解：×

900万円は20％であり、手付金の上限を判断する数字です。完成物件の保全基準として使う割合は10％です。

誤っている語句

「900万円を超えるまでは」

正しい修正

「450万円を超える場合は保全措置を確認する」

問題5

手付金300万円を受領した後、中間金200万円を受領する場合、それぞれが450万円以下なら別々に判断してよい。

正解：×

手付金等の累計額を確認します。合計500万円として判断してください。

誤っている語句

「それぞれが450万円以下なら別々に判断」

正しい修正

「累計500万円として判断」

問題6

手付金等が保全基準を超えた場合、基準を超えた部分についてだけ保全措置を講じればよい。

正解：×

必要となった場合は手付金等の全額を保全します。

誤っている語句

「基準を超えた部分についてだけ」

正しい修正

「手付金等の全額について」

問題7

完成物件で代金4,500万円、手付金等500万円の場合、保全が必要なら500万円全額について保全する。

正解：○

450万円を超えた50万円だけではありません。基準と保全対象額を区別します。

問題8

宅建業者の友人が十分な財産を持つ場合、その友人による連帯保証は当然に手付金等の保全措置として認められる。

正解：×

友人の連帯保証は資料上の保全措置になりません。

誤っている語句

「当然に手付金等の保全措置として認められる」

正しい修正

「宅建業法上認められた保全措置が必要である」

問題9

手付金等の保全措置では、保証人に十分な返済能力があるかだけでなく、法律上認められる保全方法かを確認する。

正解：○

一般的な保証と宅建業法上の保全措置を区別します。

問題10

買主への所有権移転登記後も、手付金等について講じた保全措置は必ず維持しなければならない。

正解：×

資料では所有権移転登記後は保全措置が不要になります。

誤っている語句

「必ず維持しなければならない」

正しい修正

「所有権移転登記後は保全措置を講ずる必要がなくなる」

問題11

買主への所有権移転登記を行った後に保証委託契約を解約することは、平成4年問41の事例では宅建業法に違反しない。

正解：○

登記と解約の順番が判断ポイントです。

問題12

保証委託契約を解約したかどうかだけを見れば、所有権移転登記の時期を確認する必要はない。

正解：×

解約の前に所有権移転登記がされているかが重要です。

誤っている語句

「所有権移転登記の時期を確認する必要はない」

正しい修正

「所有権移転登記と解約の前後関係を確認する」

問題13

宅建業者が自ら売主となる場合、手付金の限度額は代金額の20％である。

正解：○

平成4年問41第4肢で使う数字です。保全基準の10％と分けてください。

問題14

代金4,500万円なら、手付金の20％上限は900万円である。

正解：○

4,500万円×20％＝900万円です。

問題15

代金4,500万円で1,000万円の手付金を受領する場合、全額について保全措置を講じれば適法となる。

正解：×

20％の900万円を超えているため、保全措置によって適法にはなりません。

誤っている語句

「全額について保全措置を講じれば適法」

正しい修正

「保全措置を講じても20％を超える手付金は受領できない」

問題16

完成物件における10％と手付金の20％は、どちらも代金額に掛ける割合なので同じ規制を判断する数字である。

正解：×

10％は保全措置の基準、20％は手付金の限度額です。

誤っている語句

「同じ規制を判断する数字」

正しい修正

「異なる規制を判断する数字」

問題17

保全措置を講じた場合でも、手付金の20％上限は別に確認する。

正解：○

保全の有無だけで金額制限を判断しません。

問題18

手付金等の保全措置では、保全が必要か、方法が適切か、保全範囲が正しいかを別々に確認する。

正解：○

一つの「保全済み」という表現だけで正誤を決めないための判断方法です。

問題19

手付金等が保全基準以下であった時点で保全不要なら、その後に中間金を追加受領しても判断は変わらない。

正解：×

中間金を受領した時点の累計額で再び確認します。

誤っている語句

「判断は変わらない」

正しい修正

「中間金受領時の累計額で改めて判断する」

問題20

手付金等の問題で「保証を解約した」と書かれていた場合、まず所有権移転登記が済んでいるかを確認する。

正解：○

解約という行為だけで×にしません。時期と保全義務の有無を確認します。

一問一答で特に区別したいのは、基準・範囲・上限の三つです。10％は保全措置が必要になる基準、全額は必要になった場合の保全範囲、20％は手付金の上限を示しています。同じ金銭問題でも三つの役割を混ぜないでください。

宅建試験ではここが狙われやすい

一問一答レベルでは、数字そのものを変えるより、正しい数字を別の制度へ移動させる誤肢が危険です。「20％」自体は正しい数字なので、数字だけを暗記していると完成物件の保全基準へ使われても見逃します。数字を見たら必ず「何についての数字か」を口頭で補ってください。

もう一つは、「保全した」という正しい行為を使って別の違反を隠す方法です。保全方法が不適切、保全範囲が不足、20％上限を超過というように、保全という一語だけでは適法性を判断できません。👉 必要性・範囲・方法・時期・上限のどこが問われているかを先に分類してください。

FAQ

FAQでは、本文の基本ルールを繰り返すのではなく、受験生が選択肢を処理するときに迷いやすい境界を扱います。特に、基準ちょうどの場合、分割受領、保証の意味、登記との前後関係、20％上限との関係を確認します。この章では、問題文の条件が少し変わった場合の考え方を整理します。

Q1．10％ちょうどなら「10％を超える」に含まれますか？

資料では「10％または1,000万円を超える場合」とされています。したがって、問題文が「超える」としているのか「以上」としているのかを正確に読んでください。

Q2．手付金が基準以下なら、その後の中間金は無視できますか？

無視できません。中間金を受領することによって手付金等の累計額が基準を超えないかを確認します。

Q3．中間金だけが基準以下なら保全不要ですか？

中間金だけを単独で見るのではありません。それまでに受領した手付金等と合わせた額で判断します。

Q4．基準を1万円だけ超えた場合も全額を保全するのですか？

資料では、保全措置が必要となる場合は手付金等の全額について措置を講じるとされています。超えた1万円だけを保全するという判断ではありません。

Q5．「10％までは保全不要」なら、基準を超えた後も10％部分は保全不要ではないのですか？

その読み方が典型的なひっかけです。10％は保全の要否を判断する基準であり、保全が必要になった後の控除額ではありません。

Q6．連帯保証なら法律上強い保証なので、誰が保証してもよいのですか？

平成4年問41では、友人の連帯保証は保全措置にならないとされています。一般的な連帯保証の効力と、宅建業法上認められる保全措置かどうかを区別してください。

Q7．保証人が非常に資産家なら結論は変わりますか？

今回の資料では、保証人の資産額によって友人の連帯保証が保全措置になるとは示されていません。試験では資力の印象ではなく、認められた保全方法かを確認します。

Q8．買主が友人の保証でよいと承諾すれば保全措置になりますか？

今回の資料は、そのような買主の承諾を保全方法の代替条件としていません。問題文に当事者の合意が追加されても、それだけで法定の保全措置になるとは判断しないでください。

Q9．所有権移転登記をしたら、なぜ保証の解約が問題にならないのですか？

資料では、買主への所有権移転登記をすれば保全措置を講ずる必要がなくなるとされています。そのため、登記後の保証委託契約の解約は平成4年問41では違反しません。

Q10．保証を先に解約し、その後に所有権移転登記をすれば同じですか？

順番が違います。試験では、保全義務が存在する時点で必要な措置が維持されているかを確認する必要があります。

Q11．20％までなら必ず保全措置なしで受領できますか？

そうではありません。20％は手付金の上限であり、完成物件の保全措置については10％または1,000万円の基準を別に確認します。

Q12．10％を超えたら手付金を受領できないのですか？

10％超は、資料上、完成物件で保全措置が必要になるかを判断する基準です。手付金の受領上限である20％と混同しないでください。

Q13．保全措置をすれば20％を超えてもよいのですか？

できません。平成4年問41第4肢では、保全措置を講じても手付金の20％上限を超過できないとされています。

Q14．4,500万円の物件なら450万円と900万円のどちらを先に計算しますか？

何を問われているかで使い分けます。保全措置の要否なら450万円、手付金の限度額なら900万円を確認してください。

Q15．問題文に10％と20％が両方出てきたらどう処理しますか？

それぞれの数字の横に「保全基準」「手付上限」と書き分けると安全です。同じ代金額へ掛ける割合でも、法的効果が異なります。

Q16．「保全措置済み」と書いてあれば、その肢は○と考えてよいですか？

判断できません。保全方法、保全範囲、保全が必要な時期、手付金の20％上限などを別に確認する必要があります。

FAQで共通するのは、数字や「保証」という単語を単独で判断材料にしないことです。正しい数字や法律用語が書かれていても、対象や時期が入れ替えられていれば誤肢になります。問題文の一部分が正しいことと、選択肢全体が正しいことを区別してください。

宅建試験ではここが狙われやすい

境界問題では、「以下」と「超える」、「基準額」と「保全額」、「保全措置」と「手付金上限」のように、似ているが役割の違う言葉が狙われます。特に10％と20％はどちらも正しい数字なので、数字の存在だけで○×を判断すると危険です。数字の直後に「何の数字か」を補って読む習慣を付けてください。

また、時系列を変えただけの選択肢にも注意が必要です。所有権移転登記後の保証解約は違反しなくても、同じ行為を登記前へ移動させれば判断が変わります。👉 数字の対象・保全する範囲・方法・行為の前後関係を確認すると、単語暗記では見抜けない誤肢にも対応できます。

まとめ

この論点では、10％と20％の入れ替え、基準額と保全額の混同が最も狙われます。特に「基準超過部分だけ保全」「保全すれば20％超でも受領可能」という文章に注意してください。本試験では、まず数字が何を判断するための数字なのかを確認します。

さらに、保証の名称だけで適法と判断したり、保証解約という語句だけで違反と決めたりしないことが重要です。👉 数字の役割→保全範囲→保全方法→登記との前後関係の順番で確認すると、ひっかけを見抜きやすくなります。正しい知識が書かれていても、対象・範囲・時期が入れ替えられていないかを最後に確認してください。