【宅建】宅建業法　35条（重要事項説明）の説明時期とは? |頻出ポイント・ひっかけ問題・過去問攻略・一問一答

宅建業法35条の重要事項説明は、契約が成立するまでの間に行うのが基本です。契約するかどうかを判断するための情報提供なので、契約成立後に説明しても35条の目的を果たせません。本記事では、説明時期を中心に35条と37条の違い、説明対象、電磁的方法まで整理します。

宅建試験では、「契約前・契約後」だけでなく、35条に入る事項と37条に入る事項の交換が頻繁に狙われます。令和5年問33では、引渡しの時期を重要事項説明事項とする誤肢が出されており、時期と記載事項を同時に区別する力が必要です。説明時期を単独暗記せず、契約成立を境に制度を切り替えて判断します。

問題文を読んだら最初に何を見るか

35条の説明時期では、最初に契約が成立する前なのか後なのかを確認します。35条は契約判断のための制度であり、37条は成立した契約内容を明確にする制度なので、契約成立が両者を分ける境界になるからです。この章では、時期、対象者、説明事項、書面という順番で判断します。

問題文に「契約を締結するに当たって」「契約成立まで」「引渡しの時期」などがあれば、それぞれ何についての時期なのかを確認します。重要事項説明そのものは契約成立前ですが、物件の引渡し時期は契約内容として37条書面で確認する事項です。同じ「時期」という言葉でも制度が異なります。

また、35条では誰に説明するのかも重要です。売買や交換では、宅建業者ではない取得者が重要事項説明を受ける側になる場面があります。令和5年問33では、交換契約における説明対象まで組み合わせて出題されています。

問題文で注目したい語句を次の表に整理します。表を見る目的は、35条か37条かを早い段階で切り分けることです。特に「契約成立前」「引渡し」「取得する物件」「電磁的方法」を確認してください。

問題文の語句	判断ポイント
契約が成立するまで	35条の説明・交付時期
契約成立後	37条を確認
重要事項説明	契約判断のための制度
取得する宅地・建物	説明対象を確認
交換契約	誰が何を取得するか確認
引渡しの時期	37条書面を確認
支払金・預り金	35条の保全措置を確認
所有権移転登記後	保全対象か確認
電磁的方法	相手方の承諾を確認
口頭による依頼	承諾方法に注意
35条書面	説明を伴う
37条書面	契約成立後に交付

この表では、数字や用語だけで○×を判断しないことが重要です。「引渡しの時期」という言葉は取引上重要に見えますが、それだけで35条の重要事項になるわけではありません。どの書面で扱う事項なのかまで確認してください。

本試験では次の順番で問題を処理します。最初に契約成立前後を決め、次に誰が何を取得するのかを確認してから、問題となっている事項を35条または37条へ振り分けます。最後に電磁的方法などの例外的な手続を確認します。

・① 契約成立前か成立後か確認する
・② 誰が宅建業者なのか確認する
・③ 誰が宅地・建物を取得するのか確認する
・④ 35条の説明対象となる物件か確認する
・⑤ 問われている事項が35条か37条か確認する
・⑥ 書面交付と説明の時期を確認する
・⑦ 電磁的方法なら承諾方法を確認する

この順番を使うと、「取引に関係することはすべて35条で説明する」という誤った判断を防げます。35条は重要な情報を何でも説明する制度ではなく、法律で定められた事項を契約成立前に説明する制度です。37条との役割分担まで見て選択肢を処理してください。

宅建試験ではここが狙われやすい

説明時期では、契約成立前と契約成立後の入れ替えが最も基本的な誤肢パターンです。しかし本試験では、単に時期だけを変更するのではなく、37条の記載事項を35条へ移す方法と組み合わせることがあります。令和5年問33第2肢の「引渡しの時期」は、その典型として処理できます。

さらに、「取引上重要な事項だから35条だろう」という受験生の感覚も利用されます。法律上重要であることと、35条の説明事項であることは同じではありません。👉 契約前＝35条、契約後＝37条と決めた後、具体的な事項を振り分けるという順番を固定してください。

35条の説明時期｜契約が成立するまで

重要事項説明は、売買・交換・貸借などの契約が成立するまでの間に行います。相手方が契約を締結するかどうかを判断するために、物件や取引条件に関する重要事項を事前に知らせる制度だからです。この章では、「契約前」という言葉を本試験でどう使うかを整理します。

説明を契約成立後に行った場合、相手方は重要事項を知らないまま契約を成立させたことになります。したがって、「契約成立後、速やかに重要事項を説明すればよい」という文章は35条の基本から外れます。速やかに説明するかではなく、契約が成立する前かを確認してください。

逆に、契約成立前であればいつでも同じという単純な問題だけが出るわけではありません。35条書面の交付と重要事項説明を行い、相手方が内容を確認したうえで契約判断できる状態であることが前提です。問題文では説明の前後関係まで確認します。

35条と37条の時期を比較します。表を見る目的は、契約成立を境として二つの制度を分けることです。書面名が分からなくても、制度目的から判断できるようにします。

比較	35条	37条
時期	契約成立まで	契約成立後
目的	契約判断の情報提供	契約内容の明確化
宅建士による説明	必要	不要
宅建士の記名	必要	必要
判断の入口	契約する前	契約した後

35条と37条には宅建士の記名という共通点があるため、時期や説明義務まで同じだと思わないことが重要です。35条は説明を伴いますが、37条では同じ重要事項説明を行うわけではありません。共通点より相違点を先に確認してください。

例題1

重要事項説明は、売買契約が成立するまでの間に行わなければならない。

解答・判断ポイント

正解：○

35条は契約判断のための制度なので、契約成立前に説明します。契約成立後の説明では35条の説明時期を満たしません。

誤肢分析

誤っている語句

なし

正しい修正

なし

説明時期の基本形です。

例題2

宅建業者は、売買契約成立後に重要事項を速やかに説明すれば、35条の義務を果たしたことになる。

解答・判断ポイント

正解：×

35条では契約成立前に説明する必要があります。「速やかに」という表現で契約後の説明を正当化することはできません。

誤肢分析

誤っている語句

「売買契約成立後」

正しい修正

「売買契約が成立するまでの間」

説明時期を契約後へずらした誤肢です。

例題3

35条書面の交付と重要事項説明は、相手方が契約を締結するか判断する前に行う。

解答・判断ポイント

正解：○

制度目的から判断できる問題です。契約判断の材料を事前に提供するという流れを確認します。

誤肢分析

誤っている語句

なし

正しい修正

なし

条文表現を言い換えた場合への対応問題です。

宅建試験ではここが狙われやすい

説明時期の誤肢は、「契約成立後」「契約締結と同時」「引渡しまで」など、別の時点へ置き換えることで作られます。特に「契約後速やかに」という文章は、一見すると消費者保護に配慮しているように見えますが、35条の時期とは一致しません。契約成立という境界を超えていないかを最初に確認してください。

また、35条の時期と37条の時期を交換する方法にも注意が必要です。37条は契約成立後なので、正しい37条の知識を35条へ移すだけで自然な誤肢になります。👉 35条＝契約前、37条＝契約後を最初に確定し、その後に細かな記載事項へ進んでください。

交換契約の重要事項説明｜誰が何を取得するか

交換契約では、相手方が取得する宅地・建物について重要事項説明が必要かを確認します。交換では当事者双方が土地などを渡し合うため、売買よりも説明対象を取り違えやすいからです。この章では、令和5年問33第1肢の判断方法を整理します。

宅建業者Aが甲宅地を所有し、宅建業者ではないBが乙宅地を所有しているとします。AとBが甲宅地と乙宅地を交換する場合、Bが取得するのはA所有の甲宅地です。そのためAはBに対し、甲宅地について重要事項説明を行う必要があります。

一方、乙宅地はB自身がもともと所有し、Aへ渡す物件です。AがBに対して、B自身が手放す乙宅地について重要事項説明をするという関係にはなりません。交換と書かれていたら、まず矢印を書いて取得物件を整理してください。

交換契約の見方を表で整理します。表を見る目的は、所有者ではなく取得者を基準に説明対象を判断することです。人物と物件の組合せを反対にしないでください。

当事者	交換前に所有	交換後に取得	説明判断
宅建業者A	甲宅地	乙宅地	Bへ甲を説明
個人B	乙宅地	甲宅地	甲の説明を受ける
Bから見た乙宅地	自分の所有物	手放す	AからBへの説明対象ではない

交換問題では「甲」「乙」という記号を文章のまま追うと混乱しやすくなります。誰が何を渡し、何を受け取るのかを簡単な矢印で整理してください。そのうえで宅建業者から説明を受ける相手方と取得物件を対応させます。

例題4

宅建業者Aが所有する甲土地と個人Bが所有する乙土地を交換する場合、Bが取得する甲土地についてAは重要事項説明を行う。

解答・判断ポイント

正解：○

Bが取得する物件は甲土地です。重要事項説明では、相手方が取得しようとする物件を確認します。

誤肢分析

誤っている語句

なし

正しい修正

なし

取得物件を確認する基本問題です。

例題5

交換契約では、宅建業者Aは相手方Bが自ら所有して手放す乙土地についても、Bに重要事項説明をしなければならない。

解答・判断ポイント

正解：×

Bに対する説明では、Bが取得する甲土地を確認します。B自身が手放す乙土地までAがBへ説明する義務があるとは判断しません。

誤肢分析

誤っている語句

「Bが自ら所有して手放す乙土地についても」

正しい修正

「Bが取得する甲土地について」

取得物件と譲渡物件を入れ替えた誤肢です。

宅建試験ではここが狙われやすい

交換契約では、所有している物件と取得する物件の入れ替えが狙われます。売買なら買主が取得する物件は一つなので分かりやすいですが、交換では双方が取得者になるため人物関係が複雑に見えます。文章だけで追わず、「A→甲を渡す」「B→乙を渡す」と整理してください。

また、「交換だから双方のすべての物件を双方へ説明する」という過剰な一般化にも注意します。誰が宅建業者で、誰に対してどの物件を説明する関係なのかを確認する必要があります。👉 相手方→取得する物件→35条説明という三段階で処理してください。

引渡しの時期｜35条ではなく37条を確認する

宅地や建物の引渡しの時期は、35条の重要事項説明事項として判断するのではなく、37条書面との比較が必要です。引渡しは契約内容を確定する事項であり、成立後の契約内容を明確にする37条書面で問題になるからです。この章では、令和5年問33第2肢を中心に整理します。

「いつ物件を引き渡すか」は取引で非常に重要な情報なので、35条でも説明しなければならないように感じます。しかし宅建試験では、日常的に重要かではなく、法律上どの書面の記載事項なのかを確認します。重要そうだから35条という判断は使わないでください。

35条では、物件そのものや取引判断に必要な法令上の制限などを契約前に説明します。37条では、代金・引渡しなど成立した契約の内容を明確にします。両制度の目的を理解すると、暗記していない事項でも推測しやすくなります。

時期に関する論点を比較します。表を見る目的は、「説明をいつするか」と「物件をいつ引き渡すか」を分けることです。同じ「時期」でも、何の時期かを確認してください。

「時期」の内容	35条・37条	判断ポイント
重要事項説明をする時期	35条	契約成立まで
35条書面を交付する時期	35条	契約成立まで
37条書面を交付する時期	37条	契約成立後
物件を引き渡す時期	37条	契約内容として記載

この表では、単に「時期」という単語を暗記しないことが重要です。35条の説明時期と、37条に記載する引渡し時期はまったく別の意味です。何についての時期なのかを必ず言葉にしてください。

例題6

宅地の引渡しの時期は、35条の重要事項説明で必ず説明する事項である。

解答・判断ポイント

正解：×

引渡しの時期は37条書面で確認する事項です。35条と37条の記載事項を入れ替えています。

誤肢分析

誤っている語句

「35条の重要事項説明で」

正しい修正

「37条書面で」

令和5年問33第2肢と同じひっかけです。

例題7

重要事項説明を行う時期と、物件を引き渡す時期は、どちらも35条の問題として判断する。

解答・判断ポイント

正解：×

説明する時期は35条ですが、物件の引渡し時期は37条で確認します。同じ「時期」という語句を一つにまとめないでください。

誤肢分析

誤っている語句

「どちらも35条」

正しい修正

「説明時期は35条、引渡し時期は37条」

用語の共通性を利用した誤肢です。

宅建試験ではここが狙われやすい

令和5年問33第2肢は、取引上重要な事項＝重要事項説明事項と思わせる作りです。引渡しの時期は買主にとって重要ですが、それだけで35条へ分類することはできません。35条と37条の目的から所属する事項を判断する必要があります。

「時期」という共通語を使って混同させる方法にも注意してください。説明時期は契約成立前、引渡し時期は成立した契約内容として37条に記載します。👉 何がいつなのかを主語付きで確認することが、数字や時期の入れ替え問題に有効です。

支払金・預り金の保全措置

35条では、一定の支払金・預り金について保全措置を講ずるかどうかが重要事項となります。ただし、受領する金銭ならすべて同じように保全措置の説明対象になるわけではありません。この章では、令和5年問33第3肢で使われた登記前後の判断を整理します。

問題では、宅建業者が売主となり、買主から金銭を受領する場面が設定されることがあります。その場合、保全措置の対象となる金銭なのかを確認してから、35条書面への記載の要否を判断します。最初から「金銭を受け取る＝保全措置を説明」と決めないでください。

令和5年問33では、買主への所有権移転登記以後に受領する金銭が問題となりました。このような金銭まで問題文の保全措置対象として扱い、重要事項説明書へ記載する必要があるとする内容は誤りです。登記前後という時点が正誤を分けています。

判断ポイントを簡潔に比較します。表を見る目的は、金銭の名称だけでなく受領する時点を見ることです。問題文の「登記以後」という語句を読み落とさないでください。

問題文の条件	判断ポイント
支払金・預り金	保全措置の対象か確認
宅建業者が売主	規制内容を確認
所有権移転登記前	保全対象となるか検討
所有権移転登記後	本問の保全対象とはしない
35条書面への記載	保全措置の対象を前提に判断

この表では、「保全措置」という制度名だけで○を付けないことが重要です。出題者は制度そのものを正しく書きながら、対象となる金銭の範囲だけを変更できます。金銭・時点・保全対象という順番で判断してください。

例題8

宅建業者が受領する金銭について保全措置が問題となった場合は、受領時期や対象となる金銭かを確認する。

解答・判断ポイント

正解：○

35条書面への記載だけを見るのではなく、その前提となる保全措置の対象性を確認します。条件を一段階戻って判断する問題です。

誤肢分析

誤っている語句

なし

正しい修正

なし

細かな35条問題への基本的な処理方法です。

例題9

買主への所有権移転登記後に売主宅建業者が受領する金銭についても、本問の保全措置を講ずるかどうかを35条書面に記載しなければならない。

解答・判断ポイント

正解：×

登記後に受領する金銭まで本問の保全対象として扱いません。「登記後」という時点が判断ポイントです。

誤肢分析

誤っている語句

「所有権移転登記後に受領する金銭についても」

正しい修正

「保全措置の対象となる金銭について」

令和5年問33第3肢のひっかけです。

宅建試験ではここが狙われやすい

支払金・預り金の問題では、制度そのものではなく対象範囲を変更する誤肢に注意します。「保全措置を講ずるかどうかは重要事項」という基本知識だけで判断すると、登記後の金銭まで含めた文章を○にしやすくなります。細かな条件語句を確認してください。

また、金額ではなく「いつ受領するか」という時点が決め手になる場合があります。数字がない選択肢でも時期の入れ替えが使われるため、金銭の種類と受領時点を一緒に確認してください。👉 保全措置→対象となる金銭か→受領時点→35条記載という順番が安全です。

電磁的方法による35条書面の提供

35条書面は、一定の手続を満たせば電磁的方法によって提供することが可能です。ただし、宅建業者が一方的に電子化を選択できるわけではなく、相手方の承諾を適切に得る必要があります。この章では、令和5年問33第4肢の判断ポイントを整理します。

問題では、相手方が「電子データでよい」と口頭で話した場面などが設定されます。この場合、口頭で希望を伝えたことだけを理由に、必要な承諾手続がすべて完了したと判断しないことが重要です。電磁的方法そのものの可否と承諾方法を分けます。

現在の制度では、重要事項説明書等を電子メールやWebからのダウンロードなどで提供する仕組みがあります。電子化が認められたからといって、相手方保護のための承諾まで不要になったわけではありません。「電子化可能」と「自由に電子化可能」を区別してください。

判断を表で整理します。表を見る目的は、提供方法と承諾を別々に確認することです。問題文で「口頭」「承諾不要」という語句を見つけたら注意します。

条件	判断ポイント
電磁的方法による提供	可能
相手方の承諾	必要
口頭で電子化を希望	それだけで処理しない
電子メール等	利用可能な方法を確認
承諾不要	誤肢を疑う

この表では、法改正によって電子化が可能になったという知識だけで○を付けないことが重要です。宅建試験では、新しい制度について「可能になった範囲」を必要以上に広げる誤肢がよく作られます。承諾など残っている条件を確認してください。

例題10

35条書面は、所定の条件を満たせば電磁的方法で提供することができる。

解答・判断ポイント

正解：○

現在は書面の電磁的方法による提供が認められています。ただし、相手方の承諾など必要な手続を確認します。

誤肢分析

誤っている語句

なし

正しい修正

なし

電子化の基本問題です。

例題11

相手方が口頭で「電子データでよい」と言えば、35条書面を電磁的方法で提供するための承諾手続は不要である。

解答・判断ポイント

正解：×

電磁的方法での提供について必要な承諾を適切に得る必要があります。口頭の依頼だけで承諾手続が不要になるとは判断しません。

誤肢分析

誤っている語句

「承諾手続は不要」

正しい修正

「必要な方法で承諾を得る」

令和5年問33第4肢のひっかけです。

宅建試験ではここが狙われやすい

電子化の問題では、制度が認められたことと条件がなくなったことを混同させる誤肢が狙われます。電磁的方法で35条書面を提供できるという結論は正しくても、「相手方の承諾は不要」と続けば別の判断が必要です。一文の前半が正しいから全体も正しいとは限りません。

特に法改正論点は、昔の「電子化不可」と現在の「電子化可能」の二択だけで覚えると危険です。現在は電子化可能ですが、相手方保護のために所定の手続が残されています。👉 電子化できるか→承諾があるか→承諾方法は適切かという三段階で判断してください。

過去問分析

この過去問では、35条について説明対象、35条と37条の記載事項、保全措置、電磁的方法を横断して判断します。単なる説明時期だけの問題ではなく、「契約前に何を誰へ説明する制度なのか」まで理解しているかが問われています。この章では、指定された令和5年問33だけを分析します。

正解肢は交換契約における説明対象を問う第1肢です。第2肢は37条との混同、第3肢は保全対象となる金銭の範囲、第4肢は電磁的方法に関する承諾がひっかけになります。したがって、正解は1です。

本問では、35条の基本から細かな電子化まで難易度の異なる知識が一問に含まれています。すべての肢を細部まで判断しようとせず、確実な基本肢から正解候補を絞る方法も有効です。第1肢と第2肢を正確に処理できれば得点しやすくなります。

最初に確認する語句

問題文では、交換契約、取得する宅地、引渡しの時期、所有権移転登記後、電磁的方法、口頭を最初に確認します。

令和5年（2023年）問33

正解：1

解説

本問は35条の重要事項説明について、正しいものを選ぶ問題です。第1肢が正しく、第2肢・第3肢・第4肢は誤りとなります。35条と37条の違いを中心に各肢を処理します。

各肢の正誤理由

◆1（正しい）
交換契約では、Bが取得する甲宅地についてAからBへの重要事項説明が必要です。B自身が所有し手放す乙宅地について、AがBへ説明する義務まではありません。

◆2（誤り）
宅地の引渡しの時期は、35条の重要事項説明事項として処理しません。37条書面で確認する契約内容です。

◆3（誤り）
問題文のように所有権移転登記後に受領する金銭まで、本問の保全措置対象として35条書面への記載を要求しません。金銭の種類だけでなく受領時点を見る必要があります。

◆4（誤り）
35条書面を電磁的方法で提供する場合は、必要な承諾手続を確認します。相手方が口頭で電子化を希望したという事情だけで、承諾手続が不要になるわけではありません。

問題作成者のひっかけポイント

第1肢では、交換契約によって二つの土地が同時に登場するため、どちらについて説明するのかを混乱させています。甲宅地・乙宅地という記号を追うのではなく、Bが最終的に取得する物件を確認すると判断できます。人物と取得物件の対応を問う肢です。

第2肢では、「引渡しの時期は取引上重要だから35条だろう」という感覚を利用しています。実際には37条書面で確認する事項なので、重要性だけで判断すると誤ります。35条と37条の入れ替えが典型的なひっかけです。

第3肢では保全措置という正しい35条論点を使いながら、対象となる金銭の範囲を変更しています。第4肢では電子化可能という正しい制度を使い、承諾条件だけを外しています。どちらも前半が正しいため、文章全体を最後まで読む必要があります。

受験生が迷う理由

交換契約では、売買の「売主・買主」という関係より登場人物が複雑になります。双方が物件を渡し、双方が物件を取得するため、誰にどの物件を説明するのかが見えにくくなるからです。矢印を書いて取得関係を整理すると判断できます。

第2肢は、引渡し時期が実務上非常に重要であることが迷う原因です。宅建試験では実務上重要かではなく、法律上35条と37条のどちらへ分類されているかを判断します。日常感覚を条文分類より優先しないでください。

電子化についても、「電子でよいと本人が言ったのだから問題ない」と考えやすくなります。しかし法律上は提供方法だけでなく承諾手続も問題になります。制度が緩和された部分と残っている条件を分ける必要があります。

正しい判断手順

第1肢では、①交換契約、②Bが取得する物件は甲宅地、③Aは宅建業者、という順番で確認します。Bが取得する甲宅地について説明義務があり、Bが手放す乙宅地についてBへ説明する義務はないため○です。これで正解候補を確保できます。

第2肢では「引渡しの時期」という語句を見て、35条ではなく37条へ分類します。したがって35条で説明しなければならないとする文章は×です。基本比較だけで処理できます。

第3肢では保全措置の対象金銭かを確認し、第4肢では電磁的方法の承諾手続を確認します。どちらも条件の一部が変更されているため×です。最後に1○・2×・3×・4×として正解1を確定します。

類似問題で使える知識

交換契約が出た場合は、誰が何を取得するかを図にします。売買・交換・貸借という契約名より、重要事項説明を受ける相手方と対象物件を対応させることが有効です。複雑な人物設定でも同じ方法を使えます。

35条と37条の比較では、契約前後を最初に固定します。引渡し時期など成立した契約内容を明確にする事項が出たら、37条を疑ってください。説明時期と記載事項を一緒に整理すると混同を防げます。

電子化問題では、「電子化できる」という結論だけで処理しません。相手方の承諾や提供方法など、電子化するための条件を確認します。法改正問題全般で使える判断方法です。

宅建試験ではここが狙われやすい

令和5年問33では、別制度の正しい知識を35条へ移す方法と、正しい制度から条件を一つ外す方法が使われています。第2肢は37条の引渡し時期を35条へ移し、第4肢は電子化できる制度から承諾手続を外しています。正しい用語が並んでいるからといって○とは限りません。

👉 復習では、1＝取得する物件を説明、2＝引渡し時期は37条、3＝保全対象の金銭を確認、4＝電子化には承諾確認と圧縮してください。特に第2肢は「説明時期」の学習と35条・37条比較をつなぐ重要な肢です。問題文の一語をどの制度へ分類するかを固定してください。

一問一答｜過去問の肢レベルで確認

ここでは、35条の説明時期を中心に本試験で使われる誤肢レベルを確認します。契約成立前後、交換契約、35条と37条、電子化を組み合わせて判断します。誤りの場合は、どこを修正すれば正しい文章になるかまで確認してください。

問題1
重要事項説明は、売買契約が成立するまでの間に行わなければならない。
正解：○
35条は契約判断のための制度なので、契約成立前に説明します。

問題2
重要事項説明は、売買契約成立後に速やかに行えばよい。
正解：×
契約成立後では35条の説明時期を満たしません。
誤っている語句
「契約成立後」
正しい修正
「契約が成立するまでの間」

問題3
35条書面の交付は契約成立前、37条書面の交付は契約成立後と整理できる。
正解：○
契約成立を境に二つの書面を区別します。

問題4
37条書面も35条書面と同様に、契約成立前に交付しなければならない。
正解：×
37条書面は契約成立後です。
誤っている語句
「契約成立前」
正しい修正
「契約成立後」

問題5
宅地の引渡しの時期は、35条の重要事項として説明しなければならない。
正解：×
引渡し時期は37条書面で確認します。
誤っている語句
「35条の重要事項」
正しい修正
「37条書面の記載事項」

問題6
重要事項説明を行う時期は35条、物件を引き渡す時期は37条というように区別する。
正解：○
同じ「時期」でも対象となる行為が違います。

問題7
宅建業者Aと個人Bが土地を交換する場合、Bに対してはBが取得する土地を基準に重要事項説明を判断する。
正解：○
交換では取得する物件を確認します。

問題8
交換契約では、宅建業者は相手方が自ら所有し手放す土地についても、その相手方へ必ず重要事項説明を行う。
正解：×
相手方が取得する物件を基準に判断します。
誤っている語句
「自ら所有し手放す土地についても」
正しい修正
「相手方が取得する土地について」

問題9
35条書面は、所定の条件を満たせば電磁的方法で提供できる。
正解：○
電子化自体は可能ですが、必要な承諾手続を確認します。

問題10
相手方が口頭で電子化を希望すれば、35条書面を電磁的方法で提供するための承諾手続は不要である。
正解：×
口頭の希望だけで承諾手続不要とはなりません。
誤っている語句
「承諾手続は不要」
正しい修正
「必要な方法による承諾を確認する」

問題11
35条と37条はどちらも宅建士の記名が関係するため、説明義務も同じである。
正解：×
35条では説明が必要ですが、37条に同じ説明義務はありません。
誤っている語句
「説明義務も同じ」
正しい修正
「35条では宅建士による説明が必要」

問題12
取引上重要な事項であれば、法律上の区分にかかわらずすべて35条で説明しなければならない。
正解：×
35条と37条では法定の記載・説明事項が異なります。
誤っている語句
「すべて35条」
正しい修正
「35条・37条のどちらの事項かを確認する」

一問一答では、「重要そうだから35条」という感覚で判断しないことがポイントです。契約成立前後を確認し、具体的な事項が35条と37条のどちらに属するかを確認してください。交換契約なら取得物件、電子化なら承諾条件へ判断軸を切り替えます。

宅建試験ではここが狙われやすい

一問一答では、契約前・契約後、35条・37条、取得物件・譲渡物件という対になる語句を入れ替えた誤肢が中心です。どちらも正しい法律用語なので、一語だけを見れば誤りに気付きにくくなります。問題文全体ではなく、変更された条件を探す読み方が有効です。

さらに電子化では、「できる・できない」という二択だけで覚えないことが必要です。現在は電子化できますが、だからといって承諾などの条件が不要になるわけではありません。👉 時期→対象→書面→例外条件という順番で最後に見直してください。

FAQ

35条の説明時期では、「契約前ならいつでもよいのか」「引渡し時期も説明するのか」という境界で迷いやすくなります。FAQでは本文の単純な繰り返しではなく、条件が少し変化した場合の判断方法を確認します。迷った場合は契約成立という境界線へ戻ってください。

また、交換契約や電子化では、通常の売買とは異なる条件が加わります。しかし基本となる「誰が・誰に・何を・いつ」という判断方法は変わりません。条件を一つずつ追加して処理してください。

Q1．契約書へ署名した直後に重要事項説明をすれば35条を満たしますか？
契約が既に成立しているなら遅いと判断します。重要事項説明は契約成立までに行う必要があります。

Q2．重要事項説明を契約と同じ日に行うことはできますか？
同じ日かどうかだけでは判断しません。重要事項説明が契約成立より前に行われているかを確認します。

Q3．引渡しが契約の数か月後なら、その時期を35条で説明しますか？
引渡し時期は37条書面との比較で判断します。35条の説明時期と混同しないでください。

Q4．交換契約では両方の土地について必ず説明しますか？
誰に対する説明かを確認します。相手方が取得する物件を基準として判断してください。

Q5．電子メールで35条書面を送れば、それだけで35条を満たしますか？
提供方法だけでは判断できません。電磁的方法に必要な承諾や、宅建士による説明など他の要件も確認します。

Q6．相手方から「紙はいらない」と口頭で言われたら電子化できますか？
口頭の希望だけで必要な承諾手続が不要になるとは判断しません。電子化の方法と承諾を分けて確認してください。

Q7．35条と37条で迷ったら何を最初に見ますか？
契約成立前か後かを最初に確認します。その後に説明義務や具体的な記載事項を確認してください。

Q8．取引上とても重要な内容なら35条と考えてよいですか？
その判断方法は危険です。法律上35条と37条のどちらに分類される事項なのかを確認してください。

FAQで共通するポイントは、時間的な前後関係だけでなく、何についての時期なのかを確認することです。「契約の時期」「説明の時期」「引渡しの時期」は同じ意味ではありません。主語と行為をセットで読んでください。

宅建試験ではここが狙われやすい

境界問題では、「契約と同じ日」「契約直後」「引渡しまで」など曖昧に感じる時点が使われます。しかし35条では日付ではなく、契約成立より前か後かを確認すれば基本判断ができます。余計な日時情報に惑わされないことが必要です。

また、35条と37条の分類では、受験生の常識を利用したひっかけが作られます。「重要だから35条」という判断ではなく、法律上の制度区分を見ることが必要です。👉 契約成立を境に制度を切り替えることを最優先してください。

まとめ

35条の説明時期では、最初に契約成立前か後かを確認します。契約成立前は35条、成立後の契約内容は37条という時間軸を固定し、引渡し時期など似た事項を入れ替えられていないかを見ます。令和5年問33は1○・2×・3×・4×で正解1です。

👉 本試験では、契約前後→誰が何を取得するか→35条か37条か→例外条件の順番で処理してください。特に「引渡しの時期＝37条」と、電子化では承諾条件が残ることを確認します。問題文のどこを見るかを固定すれば、35条の時期問題を安定して処理できます。