危険負担 について 宅 建 問題 解説
H19-10 建物の滅失（危険負担 債務不履行）
平成19年9月1日にＡ所有の甲建物につきＡＢ間で売買契約が成立し、当該売買契約において同年9月30日をもってＢの代金支払と引換えにＡは甲建物をＢに引き渡す旨合意されていた。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ 甲建物が同年8月31日時点でＡＢ両者の責に帰すことができない火災により滅失していた場合、甲建物の売買契約は有効に成立するが、Ａの甲建物引渡し債務も、Ｂの代金支払債務も共に消滅する。
２ 甲建物が同年9月15日時点でＡの責に帰すべき火災により滅失した場合、有効に成立していた売買契約は、Ａの債務不履行によって無効となる。
３ 甲建物が同年9月15日時点でＢの責に帰すべき火災により滅失した場合、Ａの甲建物引渡し債務も、Ｂの代金支払債務も共に消滅する。
４ 甲建物が同年９月15日時点で自然災害により滅失しても、ＡＢ間に「自然災害による建物滅失の危険は、建物引渡しまでは売主が負担する」との特約がある場合、Ａの甲建物引渡 し債務も、Ｂの代金支払債務も共に消滅する。
それでは、平成19年10問についてみていきましょう。
本文については、まず9月の1日に建物の売買が成立しています。そして、その建物についての引渡しが30日ということになっています。そこで問題を解く時には、このように流れ図を書いて、9月の1日に契約、9月の30日に引き渡しいうふうに書きます。
次に選択肢の1番。8月の31日つまり契約よりも、前の段階で建物が滅失していると、この場合契約した時には、この建物はもう存在しなかった。このように存在しないものを契約しても無効になりますから、このようにないものを売買することはできませんので、無効という扱いになります。従って、選択肢の1番は誤りです。
続いて、選択肢の2番、3番、4番についてみますと、
9月15日の段階で建物滅失しています。この時、選択肢の2番は売主に落ち度があるわけですから、売主に落ち度があり約束が実行できなくなった場合、債務不履行、損害賠償、解除の問題となります。従って、選択肢の2番は誤りです。
債務不履行というのは、損害賠償や解除ができるのであって、債務不履行になったら直ちに無効にあるわけではありません。あくまでも債務不履行になったよと損害賠償請求しましょう。解除しましょう。解除が認められた場合に契約がなかったということになる扱いになってきます。
次に選択肢の3番。買主Bに落ち度がある。そんな状況で建物は滅失しています。この場合に買主が月に払うべき代金の支払い債務は残るんですか? 当然残ります。買主に落ち度があり建物が壊れたものですから、買主は、売主にちゃんとお金を払わなければならなりません。普通に考えても3番は誤りです。
最後に選択の4番。これは、自然災害です。例えば、地震であったり津波あったったりで建物が滅失してしまった。そのような場合には、どうなるんですかという問題です。危険負担と呼ばれる、問題で危険負担 についてのポイント。
こちら危険負担については、実際の不動産売買の場合特約がほとんどの場合で設定されています。そこで特約が設定されば、その特約が優先します。選択肢の4番についても特約があると言ってるわけですから、どんな特約であるかしっかりと読んで行く必要があります。
選択肢の4番をご覧ください。AとBの間に自然災害に建物滅失の危険は、建物引き渡しまで売主が負担すると特約があります。すると、この特約が優先されますので、売主が負担するということはどういうことか。
まず売主の建物の引渡債務は、もう建物が滅失していますから引き渡すことができません。
従って建物の引き渡し債務は消えています。次に、買主の代金支払債務なんですが特約に注目します。特約では、売主が損害を負担するふうに言っています。どういうことかというと、自然災害によって滅失した、場合損するのは売主。
つまり売主は、買主からお金がもらえない買主の支払代金債務は消えるということなります。選択肢の4番は、特約をしっかり読んで頂ければ簡単に解ける問題です。しっかりとポイントを覚えていきましょう。
