建築基準法における 建築確認とは
ここでは、最低限覚えておかなければならないことを学んでいきますでは、建築確認から見ていきます。
1.建築確認
建築確認 ですけども、一度建物を建てられてしまうと建てられた建物がインチキであったり、法律違反の建物であっても、後から壊したり建て直すのは大変です。
そこで、予め建物を建てる前に、前もって法律のルール通りに建物が建てられようとしているかどうか。事前にチェックする必要があります。事前にチェックするというのが建築確認のシステムです。
建築確認ですけども、なんでもかんでも家を建てるときに必要かと言いますと、実はそうではありません。一定規模以上の大規模な建物について建築確認が必要となります。一定規模以上の建物と言うのは、どれくらいのサイズでしようか。
木造住宅であれば3階以上のケースです。
木造以外のケースについては、2階以上または、200平方メートルを超える床の面積の場合。
次に、たくさんの人が出入りするような映画館とかホテルのような特殊建物については、たくさんの人が出入りします。よって、安全に作らなければいけないと言う要請が強いのです。
100平方メートルを超える建物については、建築確認を受けなければなりません。さて、この覚え方ですが、木造以外、特殊というように縦に並べます。特殊については、「1」木造以外については「2」、木造については「3」と、1・2・3というように階段状に並びますので、上手に使っていただければと思います。
ちょっと注意事項を申し上げます。
都市計画区域や準都市計画区域については、建物を新築したりする場合に建築確認が必要となります。この場合は、建物の大きさを問わずに建築確認が必要となる場合がありますので、ここはちょっと注意しておいてください。
2.単体規定
では、次に単体規定というルールについて説明していきます。単体規定というのは、全国どこでも建物について守らなければいけないとされるルールのことです。
・防火壁
まず、防火壁で区画するというルールがあります。1000平方メートルで区切るというルールです。1000平方メートルを超えるような大きな建物。デパートや大きな学校というのをイメージしていただければ結構です。
大きな建物は、一度火災が発生しますと、その火が建物全体に燃え移り、たくさんの死者などが出てしまうかもしれない。そこで、そう言った事態にならないように、大きな建物については、1000平方メートルのブロックごとに防火扉・防火シャッターなどを設けて区画しなさいというルールがあります。
ちょっと注意いただきたいポイントがあります。例外があります。
耐火建築物や準耐火建築物については、防火壁・防火扉などを設けなさいというルールは適用されません。
ここのところはちょっと注意して押さえておきましょう。
・避雷設備
避雷設備ですが、雷がどんと落ちるための避雷設備です。20メートルを超えるような建物には必要です。ここで区別をしてしっかり押さえていただきたいのは、非常用の昇降機というのはエレベーターです。
ただ、普通のエレベーターではなく、大きなビルとかにある通常は業務用のエレベーター。従業員専用エレベーター。非常用のときなどに利用されるエレベーターのことを言います。
非常用の昇降機については、31メートルを超える建物に必要です。ここで覚え方ですが、昇降機の「ショー」31の「ミイ」「ショーミイ」で覚えることができます。私に見せて、見せて、「ショーミイ」で覚えましよう。
・道路
では続きまして、道路についてのルール基本中のポイントを確認していきましょう。建築基準法では、どのような条件を満たした場合に、その敷地に建物を建てていいのかというルール考えていくことになります。
ある敷地がある場合に、この敷地に建物を建てていいかどうか。その時の考え方のポイントですが、この敷地に建物を建てました。もし、万が一火事になってしまった場合、その火事を消せますか。消防車が入ってきて消せますかというのがポイントになります。
そこで、消防車が入ってくるためのスペースを確保しましょう。道路の幅は4メートル以上の幅。消防車は4メートル以上の幅が必要なのは、車がすれ違える2台分の幅が必要だからです。それが4メートルです。
車1台分の幅は、大体2メートルと考えていただければわかりやすいかと思います。その消防車が消防活動するために建物のそばに行くためには、その建物の敷地の間口が道路の接している部分が2メートル。消防自動車が入っていく1台分のスペースが必要となります。
建物を敷地に建てるための道路のルールは、4メートル以上の道の幅の道路に2メートル以上、間口が接しているというのが条件になります。これが基本ルールですが、もちろん例外もあります。
消防活動ができればいいわけですから、隣近所に大きな公園がある。隣近所に大きな空き地があるというように、一定の例外が認められた場合、消防活動ができるので、広い空き地に接している場合は例外があるというのがあります。
道路に関することでしっかり覚えていただきたいのは、4メートル以上の幅の道路に2メートル以上接してなければいけません。
例えば、道路の幅が3メートルしかありません。昔ながらの細い道路に面した敷地があります。もうすでに家が建ってしまっている。新しく建築基準法のルールができてからは、4メートル以上の幅にしなければいけないという道路のルールができました。
そうすると、建築基準法のできる前は、3メートル幅の道路に接してもよかったのですが、ルールができてからは、3メートル幅ではダメです。
そこで、どうするかと言いますと、今は、3メートルの幅しかありません。しかし、道路の中心線から見て、それぞれ2メートルの幅を確保しましょう。
将来的には、建物の建っているところを、今壊せと言わないけども、将来的には、4メートル幅の道路を確保するために、道路中心線からそれぞれ2メートルの範囲については、ここは、将来、家を建てることができない。というルールになります。
これをセットバックと言います。
3・建ぺい率
では、次に建ぺい率に行きます。建ぺい率というのは、何のルールか説明します。
たとえば、ある敷地があります。
ある土地があった時に。その土地の上に、どのくらいの大きさの建物を建てていいですか。
その建物について、一階の床面積について考えるのが建ぺい率ということになります。
建ぺい率については、ずっと10年くらい建試験で狙われているテーマがあります。
それはある敷地があったときに、建ぺい率の適用ルールがなくなるのはどういう場合かという問題です。
その敷地があった時に、「敷地目一杯に家を建てちゃっていいですよ」というケースです。
建ぺい率の適用がなくなり敷地めいっぱい建物が建てられるのは、それはどういう場合でしょうか。
建ぺい率が8/10でしかも、防火地域内で耐火建築物の場合です。
注意点があります。
建ぺい率は、商業地域については、一律8/10になっています。従って、試験問題で商業地域以内、防火地域、耐火建築物といった建ぺい率の適用がなくなります。なぜかと言うと、商業地域というのは、建ぺい率が8/10とよみとめなければなりません。
使用業地域で、防火地域内で耐火建築物となったら、建ぺい率が8/10になる商業地域で防火の話だから建ぺい率の適用はないと考える必要があります。
4・容積率
では続いて、容積率について説明していきましょう。容積率というのはある敷地があった時に、その敷地の上に建物を建てます。どれくらいのサイズの建物を建てていいのでしょうか。1階の床面積、2階の床面積、3階の床面積。その建物全体の床面積の合計を考えていくのが容積率のテーマです。
容積率についての重要なテーマを一つ紹介します。
「12メートルよりも、幅の広い10メートル以上の幅の道路に接している時は、都市計画で指定された容積率がそのまま採用される。」
そうではなくて、ある敷地があった時に、その敷地が接ししている道路の幅が狭い。12メートルもない12メートル未満の道路にか接していないような敷地がある場合。実は、容積率というのは、都市計画で定められた数値ではなくて、一定の計算をして決めていかなければなりません。
こういう例で考えていきましょう。
「ある敷地があります。」この敷地は、4メートルの幅の道路と6メートルの幅の道路と接しています。この場合、二つの道路に接している場合は広い方の道路で考えます。
4と6であれば、広い方の6メートルの幅の道路と考えます。6メートルの幅に接している敷地は、低層住居地域や中高層住居専用地域あるいは、住居地域や準住居地域、住居型の地域の場合には4/10をかけます。すると、6×10/4ということになります。
これは、24/10ということになります。この計算で出てきた24/10と都市計画で指定された容積率、30/10と比べます。どちらが採用されるかと言いますと、より厳しい方。
従いまして、このケースでは、都市計画で指定された30/10よりも、計算で求めた24/10の方がより厳しい数字ということになりますので、24/10が採用されるということになります。
住居型の場合に4/10をかけるのですが、住居型ではない商業系や工業系の場合はどうでしょう。
商業系や工業系の場合には6/10をかけるというのは基本となっています。
5・防火地域・準防火地域
次のテーマ行きます。防火地域・準防火地域のルール。
防火地域や準防火地域では、耐火建築物にしなければいけない。という場合があります。防火地域については、3階以上・100平方メートルを超える場合です。
ここの覚え方ですが、「防」3・100なので、お寺のイメージを思い浮かべて、ボウサン100歳超えた?なんて覚えておくといいです。
準防火地域について説明します。
準防火地域については、4階以上または、1500平方メートルを超える。この場合には、耐火建築物にしなければいけません。ここは、「準・4・1500くれ」、何て覚えることもできます。
6・第一種低層住居地域・第2種低層住居地域
では、次に第一種低層住居地域や第2種低層住居地域などの低層住居地域のルールがあります。
お隣さんの家を覗き見るような環境ではいけませんので、お隣さん家の境界線から外壁を少し遠ざけてください。
建物の一番外のラインの外壁をお隣さん家の境界線から少し遠ざけてください。というルールがあります。
1.5メートルまたは、1.0メートル、どちらかの数字を定めたもので、ちゃんとお隣さん家の外壁から離してください。というルールがあります。
それから重要なのは、次のルール。
低層住居専用地域では、あまり高い大きな建物を建てられては困るそれで、高さについてのルールがあります。
この高さについてのルールは、低層住居専用地域だけのルールです。一種低層・二種低層だけに高さのルールがあります。
10メートルまたは、12メートルどちらか都市計画で指定しますが、それより高い建物はダメだということになります。
7・斜線制限と日影規制
次に、斜線制限と日影規制についてみていきます。
斜線規制については、道路斜線・隣地斜線・北側斜線のルールがあります。
それぞれの違いにでは、テキストなどを参照してください。
道路斜線規制については、全ての用途地域で適用があります。次にちょっと注意していただきたいのは、
隣地斜線制限。
建物を建てた時に、お隣さん家にあんまり日陰ができすぎないように、お隣さん家を守るために斜線制限というルールがあります。これは、低層住居専用地域以外のルールです。
なぜ低層住居専用地域では、この隣地斜線制限のルールがないのかということですが、低層住居地域では、もともと建物の高さが10メートルまたは、12メートルというルールが決められています。
ということで、低層住居専用地域では、あまり高い建物は建てられません。ということは、隣地斜線制限というルールは、意味がないということになります。よって適用がないことになります。
北側斜線制限
・
次に北側斜線制限、ここは、ちょっと難しいのですが、第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・第層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域で適用があります。
覚え方ですが、四文字カタカナに分解して、「キタガワ」左にずれて適用があるよ。
一種低層・二種低層・一種中高・二種中高と適用があるよと覚えるといいです。
ちょっと注意事項です。
中高層住居専用地域では、日影規制の規制があるかどうかで扱いが変わってきます。ここのところは十分注意してください。
・日影規制
日影規制とは、日陰があんまりできないようにするルールです。
日陰ができても困らないような場所については日影規制の適用はありません。
日陰ができても困らない場所が三つあります。
工業専用地域・工業地域・商業地域に適用がありません。
低層住居専用地域と、それ以外の用途地域ではちょっと扱いが異なっています。
低層住居専用地域については、7メートルを超える建築物や、または、3階以上の建物については日影規制の対象になります。
低層住居専用地域以外であれば、10メートルを超える建物について適用があります。
ここは覚え方があって、低層住専用住居地域の7と3。
7+3=10これがちょうど10メートルになります。
または、ミナト（3.7.10）の日陰と覚えることもできます。
建築基準法の最重要ポイントは以上です。
しっかりと覚えて宅建試験に合格しましょう
