宅建業法における手付金等の保全とは
売主が宅建業者で買主が宅建業者でない場合。
弱い立場の買主を保護するために一定のケースで売主の宅建業者は、保全措置を取った上でなければ手付金、中間金と言ったお金を受け取ることができません。売買契約を結び、その後引き渡しがなされる前の間に。まだ売主から買主に土地や建物が引き渡される前までに。
買主から売主に手付金、中間金というようないろんな名目でお金が支払われる場合があります。この時に、買主の立場で考えてみますと、お金を払っているのだけれども、まだ引き渡しを受けていない。そんな状況です。もしお金だけ払って引き渡してもらえなかったら買主は大損してしまいます。
そこで万が一買主がお金を払ったが、不動産を引き渡してくれない場合。または、売主がどこかへってしまった。そんな場合に備えて、万が一そんなことが起こったら保証してくれた銀行が代わりにお金を払いますよ。保険屋さんが保険金という形でお金を払ってくれますよ。
というようにあらかじめ保全の措置を決めておくというルールです。保全措置というのは、買主が売主に「まだ不動産を引き渡してもらってない」のだけども手付金、中間金というお金を払っていく。
もしその払ったお金払った後々トラブルが起こって、不動産が引き渡してもらえなかった時に、払ったお金をなんとか取返したい。そんな時に、銀行の連帯保証があれば、代わりに払ってもらえます。保険屋さんの保険があれば、保険金という形で助けてもらうことができます。
というのが保全措置です。ただこの保全措置については、完成物件、もう造成済みの宅地、建築完了している建物。このように完成物件の場合には、銀行の保証。保険屋さんの保険。指定保管機関による保管。
この三つが利用できます。
未完成物件の場合、「宅地造成中」、「建築中」、そんな場合には、銀行の保証か保険屋さんの保険しか利用ができません。指定保管機関による保管というのは利用ができない。未完成物件の場合には、リスクが高いで指定保管期間の利用はしないという方向になっています。
は、受験生親悩ませるどういう場合に、保全措置が必要となるのか。あるいは、保全措置を取らなくて良いのか。と言う問題についてみていきたいと思います。まず、完成物件の場合には、10%と1000万円という数字を比べていくことになります。
完成物件の場合には、10%以下で、1000万以下の場合に保全措置は不要となります。裏を返せば、10%を超えている。または、1000万円を超えている。どちらかを超えている場合には保全措置が必要となります。この視点で問題を解いていいかと思います。
次に未完成、物件の場合です。5%以下でしかも、1000万円以下の場合には保全措置を取らなくても手付金等を受け取っていいです。裏を返すと、5%超えているまたは、1000万円を超えている。どちらかの数字を超えている場合には保全措置が必要となります。
これが未完成物件の場合です。ここまで来たら。この10%と5%、どっちが完成物件で、どちらが未完成物件か、しっかりと覚えておけば良いということになります。ここは、ひとつを正確に覚えておけば試験問題は解けます。一つ正確に覚えやすい方法を紹介しておきます。
5%」、「未完成」、ここは「、ごみごみごみごみごみごみごみ」5%が未完成、というように覚えましょう。後、一点補足させて頂きますが保全措置。これ何で必要かと思し上げますと、弱い立場の買主がまだ引き渡しを受けていないのに、お金だけを売り主に払っている。
もし万が一何かトラブルとなって払ったお金だけ持ち逃げされてしまう。そんな場合に、弱い立場の買主がかわいそうだから、買主を助けるために保全措置を取っておいてください。そこで買主は、確かに引き渡しは受けておりません。
でも売主から宅地や建物の登記の移転してもらっています。登記を受けている場合には、後は裁判で争い登記があるから買主の勝ちということになります。買主が登記を備えた場合には、保全措置を講じなくてもよいということです。以上のポイントを押さえましょう
