税・その他　譲渡所得 (宅建試験)

宅建：譲渡所得税と買い替え特例

税法を学ぶ上でのポイント

1. 買い替えの特例
   • 特定の居住用財産の買い替え特例を理解するために、図を用いて分かりやすく整理することが推奨されます。
   • 譲渡資産と買い替え資産のそれぞれの要件を正確に把握することが重要です。
2. 正確な数字の把握
   • 期間や数字に関する混乱を避けるため、正確な数字を押さえましょう。
   • 特に、建物の床面積（50㎡以上）と土地の面積（500㎡以下）の区別を明確にすることが大切です。
3. 丁寧な学習
   • 情報が混乱しないよう、一つ一つ丁寧に学習を進めることが重要です。
   • 譲渡所得税の学習のポイントは「丁寧に」です。
4. 期間の把握
   • 取得時期と居住時期を正確に把握するため、図などを用いて整理すると理解しやすくなります。
   • 古い家（譲渡資産）は「譲渡しなければならない期間」、新しい家（買い替え資産）は「取得する期間」という違いを認識する必要があります。
5. 特例が受けられない場合
   • 配偶者、直系血族、生計を同一にする親族への譲渡は、特例の対象外です。
   • 収用交換等による5,000万円の特別控除を受けている場合、買い替え特例は利用できません。
   • 買い替え特例を受けようとする年・前年・前々年に、3,000万円の特別控除や軽減税率の特例を受けている場合も併用できません。
6. 損益通算と繰越控除
   • 譲渡損失が生じた場合、一定の要件を満たせば翌年以降3年間、譲渡損失を他の所得と相殺（損益通算）したり、繰越控除することが可能です。
   • ただし、譲渡資産の所有期間が5年を超える居住用財産であることが要件です。
7. 過去問の活用
   • 過去問を解くことで、知識を定着させることが重要です。
8. 基礎をしっかり押さえる
   • 税法は細かい部分まで深入りしすぎず、基礎をしっかり押さえることが大切です。
9. 図解の活用
   • 複雑な要件を図解で整理すると、より分かりやすくなります。
10. 他との混同を避ける

他の特例や控除の数字と混同しないよう、整理して学習することが重要です。

譲渡所得税の学習ポイント

• 買い替えの特例
  • 特定の居住用財産の買い替えに関する特例を、図を用いて分かりやすく理解することが推奨されます。
  • 譲渡資産と買い替え資産、それぞれの要件を正確に把握することが重要です。
• 正確な数字の把握
  • 期間や数値に関する混乱を防ぐため、正確に押さえる必要があります。
  • 特に以下の点に注意が必要です。
    • 建物の床面積：50m²以上（上限なし）
    • 土地の面積：500m²以下
• 丁寧な学習
  • 情報が混乱しないよう、一つ一つ丁寧に学習を進めましょう。
  • 譲渡所得税の学習のポイントは「丁寧に」です。
• 期間の把握
  • 取得時期と居住時期を正確に整理するため、図などを活用すると効果的です。
  • **古い家（譲渡資産）**の期間は譲渡しなければならない期間、**新しい家（買い替え資産）**の期間は取得する期間であるという違いを正しく認識しましょう。
• 特例が受けられない場合
  • 以下の場合、買い替えの特例を受けることはできません。
    • 配偶者、直系血族、生計を同一にする親族等への譲渡
    • 収用交換等による5,000万円の特別控除を受けている場合
    • 買い替え特例を受けようとする年、前年、前々年に3,000万円の特別控除や軽減税率の特例を受けている場合

---

居住用財産の買い替えの特例

• 概要
  • 古い家を売って新しい家を購入する際に適用される制度です。
  • 譲渡資産（売る家）と買い替え資産（購入する家）には、それぞれ適用条件があります。
• 譲渡資産の要件
  • 所有期間：10年を超えること
  • 用途：個人の居住用財産であること
  • 譲渡の対価：1億円以下であること
  • 居住期間：10年以上であること
  • 譲渡期限：家屋に居住しなくなった日から3年を経過する年の12月31日まで
• 買い替え資産の要件
  • 建物：床面積が50m²以上（上限なし）
  • 土地：面積が500m²以下
  • 築年数：
    • 既存住宅の場合：建築後25年以内
    • または新耐震基準に適合しているもの
  • 取得時期：譲渡した年の前年、譲渡した年、譲渡した年の翌年末まで
  • 居住時期：
    • 譲渡した年の前年または譲渡した年に取得 → 譲渡した年の翌年末までに居住
    • 譲渡した年の翌年に取得 → 取得した年の翌年末までに居住

---

居住用財産の買い替え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

• 概要
  • 個人が居住用財産を譲渡し、その翌年の12月31日までに新しい居住用財産を取得し、さらに取得後の翌年末までに居住する場合、一定の要件を満たせば譲渡損失を翌年以降3年間繰り越して控除できます。
• 適用要件
  • 譲渡資産：所有期間が5年を超える居住用財産であること
  • 取得期間：譲渡した年の翌年の12月31日までに新しい居住用財産を取得すること
  • 居住期間：取得後の翌年の12月31日までに居住の用に供すること

---

買い替え特例について

居住用財産の買い替えの特例

• 概要
  • 古い家を売って新しい家を購入する場合に適用される制度です。
  • **譲渡資産（売る家）と買い替え資産（購入する家）**には、それぞれ適用条件があります。

譲渡資産の要件

• 所有期間が10年を超えること
• 個人の居住用財産であること
• 譲渡の対価が1億円以下であること
• 居住期間が10年以上であること
• 譲渡期限：家屋に居住しなくなった日から3年を経過する年の12月31日まで

買い替え資産の要件

• 建物：床面積が50m²以上（上限なし）
• 土地：面積が500m²以下
• 築年数：
  • 既存住宅の場合、建築後25年以内のもの
  • または新耐震基準に適合しているもの
• 取得時期：
  • 譲渡した年の前年、譲渡した年、譲渡した年の翌年末までの間
• 居住時期：
  • 譲渡した年の前年または譲渡した年に取得 → 譲渡した年の翌年末までに居住
  • 譲渡した年の翌年に取得 → 取得した年の翌年末までに居住
  • 期間を正確に把握するため、図を用いて整理すると分かりやすくなります。

特例が受けられない場合

以下の場合、買い替え特例は適用されません。

• 配偶者、直系血族、生計を同一にする親族等への譲渡
• 収用交換等による5,000万円の特別控除を受けている場合
• 買い替え特例を受けようとする年・前年・前々年に、
  • 3,000万円の特別控除や
  • 軽減税率の特例を受けている場合

居住用財産の買い替え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

• 概要
  • 個人が居住用財産を譲渡し、その翌年の12月31日までに新しい居住用財産を取得し、
    さらに取得後の翌年末までに居住する場合、一定の要件を満たせば譲渡損失を翌年以降3年間繰越控除できます。
• 適用要件
  • 譲渡資産：所有期間が5年を超える居住用財産であること
  • 取得期間：譲渡した年の翌年の12月31日までに新しい居住用財産を取得すること
  • 居住期間：取得後の翌年の12月31日までに居住の用に供すること

---

学習のポイント

✅ 図解の活用：要件を図で整理すると理解しやすい
✅ 正確な数値の把握：特に以下の区別を明確にする

土地の面積：500m²以下
✅ 丁寧な学習：情報が混乱しないよう、一つずつ整理しながら学習を進める
✅ 過去問の活用：知識を定着させるために過去問を解く
✅ 他の特例との混同を避ける：他の特例や控除と混同しないよう、整理して覚える

建物の床面積：50m²以上（上限なし）

居住用財産について

1. 居住用財産の買い替えの特例

概要

• 古い家を売って新しい家を購入する場合に適用される制度です。
• この特例を受けるには、以下の2つの条件を満たす必要があります。
  1. **譲渡資産（売却する家）**の要件
  2. **買い替え資産（購入する家）**の要件

2. 譲渡資産の要件（売却する家）

✅ 所有期間：10年を超えること
✅ 居住用財産であること（個人所有）
✅ 譲渡の対価が1億円以下であること
✅ 居住期間が10年以上であること
✅ 譲渡期限：居住しなくなった日から3年を経過する年の12月31日まで

3. 買い替え資産の要件（購入する家）

✅ 建物：床面積が50m²以上（上限なし）
✅ 土地：面積が500m²以下
✅ 築年数：

• 既存住宅の場合、建築後25年以内のもの
• または新耐震基準に適合しているもの
  ✅ 取得時期：
• 譲渡した年の前年・譲渡した年・譲渡した年の翌年末までの間
  ✅ 居住時期：
• 譲渡した年の前年または譲渡した年に取得 → 譲渡した年の翌年末までに居住
• 譲渡した年の翌年に取得 → 取得した年の翌年末までに居住
• 期間を正確に把握するため、図を活用すると効果的

4. 特例が受けられない場合

次のケースでは、買い替え特例を適用できません。
🚫 配偶者・直系血族・生計を同一にする親族等への譲渡
🚫 収用交換等による5,000万円の特別控除を受けている場合
🚫 買い替え特例を受けようとする年・前年・前々年に、

• 3,000万円の特別控除や
• 軽減税率の特例を受けている場合

5. 居住用財産の買い替え等の場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例

概要

• 個人が居住用財産を譲渡し、その翌年の12月31日までに新しい居住用財産を取得し、
  さらに取得後の翌年末までに居住する場合、一定の要件を満たせば譲渡損失を翌年以降3年間繰越控除できます。

適用要件

✅ 譲渡資産：所有期間が5年を超える居住用財産であること
✅ 取得期間：譲渡した年の翌年の12月31日までに新しい居住用財産を取得すること
✅ 居住期間：取得後の翌年の12月31日までに居住の用に供すること

---

6. 学習のポイント

💡 図解の活用：要件を図で整理すると理解しやすい
💡 正確な数値の把握：特に以下の区別を明確にする

土地の面積：500m²以下
💡 丁寧な学習：情報が混乱しないよう、一つずつ整理しながら学習を進める
💡 過去問の活用：知識を定着させるために過去問を解く
💡 他の特例との混同を避ける：他の特例や控除と混同しないよう、整理して覚える

建物の床面積：50m²以上（上限なし）

居住用財産の買い替え等における譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

1. 概要

• 個人が居住用財産を譲渡し、その翌年の12月31日までに新たな居住用財産を取得し、さらに取得日から翌年の12月31日までに居住を開始した場合、
  譲渡損失が生じた際に、一定の要件を満たすことで損失を翌年以降3年間繰越控除できる制度です。

2. 適用要件

✅ 譲渡資産の要件：

• 譲渡する居住用財産の所有期間が5年を超えること。

✅ 買い替え資産の要件：

• 譲渡した年の翌年の12月31日までに新しい居住用財産を取得すること。
• 取得日から翌年の12月31日までに、その新しい居住用財産に居住を開始すること。

3. 損益通算の仕組み

✅ 譲渡損失が発生した場合

• 例えば、7,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却した場合、
  → 2,000万円の譲渡損失が発生。

✅ 損失の控除

• この譲渡損失は、一定の要件のもとで翌年以降3年間にわたり、各年の所得と合算して控除可能。
• 例）譲渡した年の総所得金額が500万円の場合、
  • 通常であれば、500万円に対して所得税が課税されるが、
  • 2,000万円の損失があるため、課税所得がゼロになり、所得税が発生しない。

✅ 繰越控除の適用

• 譲渡した年を含めず、翌年以降3年間適用可能。
• 例えば、総所得金額が毎年500万円の場合、
  → 翌年も500万円の所得が損失で相殺され、課税されない状況が継続。
  • ただし、所得が多い場合、3年以内に損失額を控除しきり、特例が終了する可能性あり。

4. 注意点

⚠ 他の特例との併用制限

• 居住用財産の3,000万円特別控除や軽減税率の特例と併用できるかどうかを慎重に確認すること。

⚠ 学習のポイント

税制の細かい部分を掘り下げすぎると混乱しやすいため、まずは基礎的なルールを確実に理解することが重要。